财政部48号文件(2016年中央办公厅第38号文件)

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

棚户区改造涉土地及房屋权属的变更，自然也会涉及到土地增值税的征收问题。对此，《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号 ）规定，“ 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”

从该条的规定来看，享受该优惠政策的必须具备的条件是：

1 、转让主体：企事业单位、社会团体以及其他组织；

2、转让对象：旧房；

3、转让用途：作为改造安置住房房源；

4、转让增值额：未超过扣除项目金额20%。

案例分析：

　　（1）一般转让旧房，土增税计算

　　依据财税字〔1995〕48号，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　一般情形下，转让旧房土地增值税计算：

　　增值率：[600-（420 75 9.9）]/（420 75 9.9）=18.84%

　　土地增值税：[600-（420 75 9.9）]×30%=28.53万元。

　　（2）甲单位转让旧房的选择

　　如果转让给A公司，不符合财税〔2010〕42号文第二条规定的免征土地增值税的四个条件中的第三个，即用途必须是作为改造安置住房房源。因此，甲单位转让旧房如果选择的受让对象是A公司，应缴土地增值税28.53万元。

　　如果转让给B单位，财税[2010]42号文第二条规定的免征土地增值税的四个条件都符合，甲公司转让旧房因此可以免征土地增值税。

　　甲公司转让旧房，理性决策的情况下，应选择B单位作为受让对象。

政策法律依据：

1、《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号 ）

2、财税字[1995]48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

3、国家税务总局公告2016年第70号《 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》