小规模建筑工程公司经营范围(小规模建筑工程有限公司经营范围)

2021年，房地产行业发生巨变，拿地停摆、企业违约、大规模裁员、股价闪崩……，随着房地产黑铁小规模时代的到来，越来越多的房企陷入暴雷、甚至年报“难产”等窘境。目前正值年报披露季，从当前情况来看，可用几家欢喜几十家经营范围愁来形容，有30家房企预告归母净利润亏损，30家房企合计预计亏损接近700亿元。

而以“代建第一股”“代建第二股”为代表的绿城商管和中有限公司原建业却表现出了明显的“逆周期”特征。具有轻资产、高盈利能力及专业管理能力优势的代建业恰好弥补了当前房地产开发重资产、高杠杆、增收不增利、融资渠道逐渐缩窄等劣势。因此，各大房企开始涌入代建这片蓝海。

绿城管理：“代建第一股”的“黄金时代”

被称为国内“代建第一股”的绿城管理交出了一份有限公司亮丽的2021成绩单。

绿城管理各项核心指标显著提升。年报显示，期内持续经营收入建筑达到22.43亿元，较上年同期增长23.7%，毛利达约10.41亿元，同比增长20.2%，实现持续经营业务归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米，同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长约22.3%。经营性现金净流量5.66亿元，且无负债。

正如绿城管理执行董事、CEO李军所言，当行业还在争论“青铜时代”还是“黑铁时代”的时候，绿城管理感受到的是代建的“黄金时代”。

实际上，早在2005年，绿城就踏上了代建之路，承接首个代建项目杭州市政府城中村改造安置房项目，2009年形成了以“品牌输出、管理输出”为核心的“绿城代建”模式。此时正是开发业务高歌猛进时期，利润低、麻烦事多的政府性“代建”业务在高利润、高周转的开发板块面前，自然不值一提。独具慧眼的绿城，在“代建”路上却越走越远，2010年绿城组建以政府、商业、资本代建为核心的国内首家专业房产开发管理公司，2020年7月10日，绿城管理作为代建第一股上市成功。

目前，绿城管理已发展成为政府代建、商业代建、资本代建“三足并存”的格局，主要收入来源为商业及政府代建。根据年报，绿城管理收入主要来自于商业代建和政府代建。2021年，绿城管理商业代建收入约为14.78亿元，占比总收入近66%，政府代建收入为5.72亿元，占比总收入的25.5%。相比2020年，商业代建收入占比缩小，政府代建占比增加。

对此，李军表示，绿城管理会保持政府代建业务的稳定增长，政府代建是民生工程，也是政策支持的业务范畴，公司在未来也将保持中国政府代建的第一身位。

此外，绿城管理一直在扩大代建版图。截止2021年末，业务分布已覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由去年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积8470万平方米，较去年同期增长11.3%；在建面积4400万平方米，较去年同期增长8.7%。

绿城管理的代建业务主要分布在环渤海经济圈、京津冀城市群、工程公司长三角经济圈、珠三角经济圈、及成渝城市群等区域，合约项目预估总可售货值达3,845亿元，规模占整体可售货值的74.7%。

李军表示，今后将吸收、整合更多的上下游企业，构建更大的轻资产平台和生态圈。在政策高屋建瓴的推动下，能够去承接开发模式的变革，继续朝着行业“第一身位”“第一品牌”“第一市值”的战略愿景稳步迈进。

中原建业建筑：寻求外拓空间 破除本土依赖

中原建业是继绿城管理后第二家上市的代建企业，3月15日，中原建业发布上市以来的首份年报。

截至2建筑工程021年12月31日，中原建业收入13.01亿元，较2020年增加13.0％；净利润7.7亿元，较2020年增加13.0％，年度净利润率为59.2％。

利润率一直处于行业高位是中原建业的一大特点。2017年至2019年，中原建业净利率分别为45.9%、59.7%、62.3%。2019年，房地产代建行业净利率平均值为15%，老大绿城管理控股净利率为18.6%。

业内人士分析认为，中原建业主要是从事毛利率较高的商业代建，主要通过品牌输出和管理输出，收取一定比例的基础管理服务费，以及部分存在根据楼盘销售表现会收取溢价管理费等。其次，中原建业背靠建业地产，依托于建业的强大的资源支撑，同时轻资产的运营模式，无需承担土地及项目开发的成本，使得企业保持低负债和高利润率，在资产市场上具有独特优势。

由于中原建业脱胎于“河南王”建业地产，所以目前看来，中原建业业务比较聚焦于河南。年报显示，截至2021年12月31日，中原建业在管项目261个，在管项目建筑总面积约3,097万平方米，这其中超过90％的在管面积位于河南省内；2021年新签约面积1002万平方米，同比增长16.8％；其中河南省新签约面积约872万平方米。

如何破除“本土依赖”， 增强外拓业务能力和规模经营范围？中原建业提出了两点目标，即尽快完成周边七省的全部进驻及在未来三年，省外业务占建筑工程比超过20%。在今年2月建业系进行组织架构调整之后，中原建业及时组建了山西公司，并表示，随着业务发展，马上也会组建河北公司，通过省外公司设立，加强人员、资金等各方面的保障支持。

房企入局“轻资产”蓝海

房地产下行压力下，代建已经成为房企新的赛道和增长点。

据不完全统计，发展代建业务的品牌房企已经超过30家，既有龙头房企万科、中海、保利发展，华润、招商蛇口，也有中小型房企当代置业、广宇发展、天房集团等。

1月21日，万科宣布成立了深圳安居建业，经营范围为房屋小规模拆迁服务、住房租赁、房地产开发经营。万科近期在线上回复投资者时称，公司基于“城乡建设与生活服务商”的战略定位，目前代建业务尚处于初期阶段，在深圳、东莞、成都等城市进行了业务开展并取得了一定成果。

加快发展城镇保障性租赁住房等政策的出台的确给代建业提供了更好地滋生机会。2022年的政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发工程公司展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

中指研究院认为，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。预测到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5%。

在易居研究院服务中心研究总监严跃进看来，代建受到推崇一是因为可以规避拿地，是企业抵御市场降温周期的一个很好的做法。二是从财务角度，轻资产模式运作的代建服务毛利较高，对改善企业财务结构具有积极作用。