被拆迁企业如何计算土地收益金(土地收益金怎么收取)

1.印花税

2006年11月27日财政部和国家税务总局颁发了《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），该通知第三条规定；“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，房地产开发企业在土地使用权出让（或转让）合同签订的次月10日前必须申报、缴纳土地使用权出让（或转让）合同的印花税，会计处理:

借：应交税费—印花税

贷：银行存款（或库存现收取金）

另按照财税[2006]162号通知中第四条规定“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税”。因此，对拆迁安置房所签订的合同也必须于合同签订的次月10日前申报、缴纳销售不动产合同的印花税，会计处理:

借：应交税费—印花税

贷：银行存款（或库存现金）

2.税金及附加等相关税金

根据土地增被值税实施条例以及国家税务总局新制定的《房地产开发经如何营业务企业所得税处理办法》，开发企业还必须对拆迁安置房所收取的房款于次月10日前申报缴纳下列各项税金:

①预交增值税税额；上月末“预收账款”贷方累计发生额（拆迁补偿费 被拆迁人缴纳的新旧房补偿差价 超出拆一还一面积的购房款）/1.05*3% （一般计税除以1.11）

②城市维护建设税；应纳增值税额*7%

③教育附加；应纳增值税额*3%

④地方教育附加；应纳增值税额*2%

⑤土地使用税；

根据《中华人民共和国国务令》第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》中规定，外商投资企业和外国企业应缴纳城镇土地使用税。为此，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起也应按新标准缴纳城镇土地使用税。

另外《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定；新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。同时，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使拆迁用税有关政收益金策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”明确，自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有收益金偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次计算月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。具体判定，则应从开发商向购房人开具不动产销售发票之日时作为终止缴纳土地使用税的时间。

⑥土地增值收取税预征；

（上月末“预收账款”贷方累计发生额-预交增值税）*预征率（普通住宅房按2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等按3%预征）

⑦企业所得税预征；

[上月末“预收账款”贷方累计发生额*计税毛利率-税金及附加、土地增值税、期间费用]*所得税税率。计税毛利率的规定；属于以经济适用房计算、限价房和危改房的，计税毛利率3%；其他类型的开发产品，按照各地现行的计税毛利率执行，原则上不作改如何变。（即按毛利率15%预征）

上述业务的会计处理:

计提①至⑥项税金时:

借：长期待被摊费用——预缴税金

贷：应交税费

申报缴纳时:

借：应交税费

贷：银行存款（或库存库存现金）

计提应预缴的所得税：

【（上月末“预收账款”贷方累计发生额-预交增值税）*预计毛利率-期间费用及税金】*所得税税率

借：递延怎么税款—预缴企业所得税

贷：应交税费—预缴企业所得税

申报并缴纳预征的所得税；

借：应交税费—预缴企业所得税

贷：银行存款;

3.契税:

根据国务院令[1997]第224号、财税法[1997]52号,房地产开发企业对受让的土地使用权按出让金总额的4%缴纳契税；财税[2004]134号：《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》对于契企业税计税价格作出了明确的规定。

其会计处理；根据申报并缴纳的契税额

借：开发成本—土地征用费，

贷：银行存款。

关于改变国有土地使用权出让方式征收契税问题；国税函[2008]662号对四川省地税局的批复中规定，根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。土地

4．关于土地出让金返还的税务处理

财税[2009]87号第一条规定:“对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间，从县以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入的财政性资金，凡同时符合以下条件的（注；共三个）可作为不计税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额土地中减除：

㈠企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的拆迁专项用途；

㈡财政部门对该项资金有专门的资金管理企业办法或具体管理要求；

㈢企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”

①拨付文件中规定的“专项用途”，依据财税[2008]151文，必须是由国务院财政，税务主管部门规定并经由国务院批准，地方政府规定专项用途的财政性资金不能适用该文。

②资金的取得与支出必须进行单独核算，专款专用，而不能与企业的其他资金混用。

③根据所得税法实施条例怎么第二十八条的规定，符合不征税收入条件的财政性资金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧，摊销也不得在计算应纳税所得额时是扣除；

④强调了对不征税财政性资金的追踪管理，以及使用时间的限制，即在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额。