二手房销售营改增税收政策指引
一、小规模纳税人销售二手房的相关政策规定
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（一）其他个人销售二手房（自然人）
1．其他个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2．其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3．其他个人销售其取得的不动产，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票，买房人是自然人的，不得代开增值税专用发票。
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（二）个体工商户销售住房
1．个体工商户将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，纳税人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
2．个体工商户将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
3．月销售额3万元以上（或按季纳税的，季销售额9万元以上）、符合自开发票条件的个体工商户，需自开增值税普通发票，购买方索取增值税专用发票的，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税专用发票；月销售额3万元以下（或按季纳税的，季销售额9万元以下）、不符合自开发票条件的个体工商户，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
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（三）其他小规模纳税人销售二手房
（除其他个人销售二手房和个体工商户销售购买的住房）
1．小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2．小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3．月销售额3万 元以上（或按季纳税的，季销售额9万元以上）、符合自开发票条件的增值税小规模纳税人，需自开增值税普通发票，购买方索取增值税专用发票的，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税专用发票；月销售额3万元以下（或按季纳税的，季销售额9万元以下）、不符合自开发票条件的增值税小规模纳税人，可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
二、增值税一般纳税人销售二手房的相关政策规定
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（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产
1．可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2．也可以选择适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产
1．可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2．选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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（三）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产
适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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（四）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产
适用一般计税方法。以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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（五）增值税一般纳税人销售二手房需自行开具增值税专用发票或增值税普通发票。
三、其他政策规定
（一）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
1．以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1 5%）×5%
2．以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1 5%）×5%
（二）纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
1．税务部门监制的发票。
2．法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3．国家税务总局规定的其他凭证。
（三）纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
（四）纳税人转让不动产，未按照规定向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人转让不动产，未按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
—END—来源海南省国家税务总局
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