新疆城镇土地使用税暂行条例(新疆城镇土地使用税实施细则)

关于土地使用税的历史背景和变化，土地使用税是在1988年颁布开始征收的，到现在为止已经有三十多年的时间了，期间仅仅在2006年进行过一次修订，当时是根据国务院颁布的要加强土地调控通知，要求要加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张来进行修订的，当时修订主要涉及两方面内容，一方面是提高了城镇土地使用税的税额标准，土地使用税的计算非常简单，就是用实际占用土地面积乘以单位税额，这个单位税额就是每平方米土地价格，那从1988年~2006年将近有二十多年一直没有变化，1988年制定的时候是依据当时的经济发展水平来制定的，随着土地有偿制度的实施，经济的发展，土地需求的不断增加，土地价格也在不断攀升，所以在2006年修订的时候，咱们土地使用税每平方米价格就在1988年基础上提高了2倍。第二个方面是征税范围的进一步扩大。这次修订将外商投资企业和外国企业纳入到了土地使用税的征税范围，这也体现了税负的公平，这就是咱们国家《土地使用税暂行条例》的一个历史背景和变化。

土地使用税只是一个小税种，那么小税种有何大风险。先来看个真实的案例。2011年7月12日，峨眉山市稽查局对被告单位峨眉山市某某房地产开发有限公司从2006年1月1日~2010年12月31日涉税情况进行检查，发现该公司于2005年11月9日通过参加公开拍卖竞价购买的一宗位于峨眉山市胜利镇，面积为13733.41平方土地未开发，应缴城镇土地使用税178534.33元税款，但税款全未申报缴纳。于是，峨眉山市地方税务局于2012年10月31日对被告公司作出行政处罚，要求补缴178534.33元税款，并处罚款89267.17元。被告公司在经两次催收后仍拒不缴纳税款和罚款。至2014年7月20日止，被告公司仍未对上述土地向地税稽查局申报缴纳2011年1月~2013年12月期间的城镇土地使用税，被告公司从2006年~2013年期间应缴未缴城镇土地使用税达到了302135.02元，后来公诉机关将被告公司诉至四川省峨眉山市人民法院。诉讼中，被告人周某某的家人为其代缴纳了15万元税款及个人罚金，之后法院判决如下，一、被告单位峨眉山市某某房地产开发有限公司犯逃税罪，判处罚金人民币5万元。二、被告人周某某犯逃税罪，判处有期徒刑一年两个月，缓刑三年，并处罚金人民币2万元。那么在这个案情当中，提到了逃税罪，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条，逃税罪指的是纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大，并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金，数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

通过这个案例，可以非常直观的感受到土地使用税虽然只是财行税当中的一个小税种，但是如果企业不去重视，也可能会因小失大，甚至会触碰到法律的红线。

第一部分土地使用税基本原理及账务处理

土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。通过这个概念，首先土地使用税的征税对象是开征范围内的土地，不是说国家960万平方公里土地都要征土地使用税，仅仅是指开征范围内的。第二个是土地使用税的计算方法，就是实际占用的土地面积乘以单位税额。第三个土地使用税的纳税人是指拥有土地使用权的单位和个人。

从五个方面来认识一下土地使用税的基本原理，分别是立法原则、征税范围、纳税人计算方法和纳税义务发生时间。

土地使用税的立法原则，一促进土地资源的合理配置和节约使用；二调节土地级差收入，鼓励平等竞争；三广集财政资金。因为土地使用税的单位税额是按照大城市、中等城市、小城市，县城、建制镇、工矿区分四个档次，每一个档次又分为不同的级别，比如说大城市分为一级地段、二级地段、三级地段等等，每一个地段对应的单位税额也是有区别的，对于企业来说，如果你站的地方多，而且你的地段又好，人流量又大，那么你就要多缴纳土地使用税，反之少交，这样能促进咱们企业去节约土地，也有利于公平竞争，这就是它的立法原则。

土地使用税的征税范围，土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。一城市是指经国务院批准设立的市。二县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地，这里重点强调县城和县的区别，县城是指县人民政府所在地，但是县不仅仅是县人民政府所在地，还包含周边广大的农村地区，也就是说县比县城的范围要大得多。三建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，有关建制镇的土地使用税的征收范围，不同的省份的规定也是有区别的。比如说在浙江省对建制镇的征收范围，它的规定是仅仅指的人民政府所在地，河北省的规定是跟行政区划一致，也就是说在河北建制镇的征收范围不仅仅是镇人民政府所在地，它还包含了下辖的各个行政村，范围要更加的大，也就是说河北的征管还是比较严格的。四工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地开征土地使用税的工矿区，须经省、自治区、直辖市人民政府批准，这就是土地使用税的一个征税范围。

土地使用税的税收优惠有法定减免、定期减免和分类减免，但是在企业实物操作当中经常会用到的有六个免税政策，一是国家机关、人民团体、军队自用土地。在这里也就是说国家机关、人民团体、军队自用的公共用地是免征的，但如果出租或者用于生产经营的那一部分土地，是要照章征税的。二是宗教寺庙、公园、名胜古迹、自用土地。三市政街道、广场、绿化地带等公共用地，这个绿化地带，对于企业来说，企业厂区以内的绿化用地，厂区以内的，是要照章征税，但是厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，是免征的，所以这个绿化地带对于企业来讲，要分清是厂区内的还是厂区外的。四直接用于农林牧渔业的生产用地，这是国家鼓励农业生产的一个税收优惠政策。五各类学校、医院、托儿所、幼儿园等用地，这是民生项目，当然是要免征的。六个人所有的居住住房及院落用地，这是涉及到每个人的。
土地使用税的纳税人，一由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。二土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，根据谁受益谁负担的原则，由实际使用人来纳税。三土地使用权共有的，由共有各方来分别纳税。

土地使用税的计算公式非常简单，就是用实际占用的土地面积乘以单位税额。那什么是实际占用的土地面积？分两种情况，一是有证的纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准，也就是说有土地使用证的，就按证书上确认的面积为准。二尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积据以纳税，待核发土地使用证后再做调整，当然，这里并不是想申报多少就申报多少，因为税务机关也有非常严格的管理方式，金四马上要上线，一方面会跟国土资源部门来掌握第一手土地信息，还有包括咱们现在的GPS定位，实际测量也是很高端的，所以在实物中企业千万不要存在这样的侥幸心理，一定要据实申报。
土地使用税的税额标准，它采用的是分级幅度税额，前面也提到了分为大城市、中等城市、小城市，县城、建制镇和工矿区。大城市指的是人口50万以上的城市，土地使用税的税额标准是每平方米1.5元到30元，中等城市指的是人口20~50万的，每平方米1.2元到24元，小城市每平方米0.9元到18元，县城建制镇工矿区是0.6元到12元。

土地使用税的纳税义务发生时间，根据国税发[2003]89号文件，一购置新建商品房用于生产经营，自房屋交付使用之次月起计征。二购置存量房自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征。三出租、出借房产自交付出租出借房产之次月起计征。在这里，都是房地一体的情况，也就是说都是房不离地，地不离房的情况，那么土地上如果有房子的话，土地使用税纳税义务发生时间就以房子交付时间为准。新房子也就是房屋交付的次月起计征，存量房也就是常说的二手房，是办理房屋权属证书的次月起计征，出租、出借房产是出租出借房产次月起计征。还有一种情况，比如说房开企业在拿到一块土地的时候，地上没有房子，是一块净地，就是说有偿取得净地的这种情况，纳税义务发生时间又是怎么规定？根据财税[2006]186号文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方自合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。就是说有合同并且合同约定交付土地的时间，就按合同中约定交付土地时间次月起计征，如果说合同当中没有约定交付土地时间，就从签合同的这个时间的次月起来缴纳。

以上从五方面讲了土地使用税的基本原理，现举个例子，某商场属小规模纳税人坐落在市中心，土地使用证书上记载占用土地面积6000㎡，属于一级地段，要求计算该商场2020年度应缴纳的土地使用税。这里土地使用证上面积6000㎡，如果按照一级地段18元每平方米，6000×18，这是全年应缴的城镇土地使用税。但是不要忘了国家给予的税收优惠政策，根据财税[2019]13号文件，对增值税小规模纳税在50%幅度内减征六税两费，也就是说在计算的这个得数上，还要再给打个五折，这是享受了国家税收优惠政策。

有关会计处理问题，一在计提城镇土地使用税的时候，借记税金及附加，贷记应交税费应交城镇土地使用税。在实际缴税的时候呢，借记应交税费应交城镇土地使用税，贷记银行存款，这个科目比较简单的，需要重点关注的就是现在用的是税金及附加会计科目。

第二部分疑难问题及实物分析。

企业实务当中经常可能会遇到的一些疑难问题：一是政府未按时交付土地如何来缴纳城镇土地使用税的问题。企业跟政府签订了土地出让合同，并且合同中约定了交付土地时间，但是因为种种原因政府并没有按时交付土地，作为企业怎么来交税？二是房开企业何时截止纳税义务的问题。对于房开企业来说，随着房屋的不断销售，肯定城镇土地使用税肯定是要不断的减少，这个应该何时截止的问题？三是耕地占用税和土地使用税衔接的问题。四是地下建筑物还需要缴纳城镇土地使用税的问题。五是承租集体土地到底由谁来缴纳的问题。六是无偿使用土地，由谁来缴纳城镇土地使用税的问题。

第一个问题，政府未按时交付土地，如何来缴纳城镇土地使用税。在现实情况当中，很多房开企业与政府签订土地出让合同，但是因为政府的原因无法按时取得土地，这种情况下，土地使用税纳税义务开始时间如何来确定。

这里有个案例：2012年4月某市区政府引进老城区改造某花园小区项目，8月6日，甲房开公司与国土资源局局就该项目地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并且全额缴纳了土地出让金合同，同时约定出让人在2012年9月6日前将出让宗地交付给受让人，但是该地块中涉及的部分集体土地仍未办理完成土地征转用手续，部分钉子户无法解决，直到2013年7月，国土资源厅才将该地块中的集体土地批复为国有建设用地，才完成土地交付。那么甲企业自2013年8月开始缴纳土地使用税。

看起来企业没有什么问题，虽然说签了合同，并且合同中约定了交付土地的时间，但毕竟是由于政府的原因，到2013年7月才把土地交付给企业，那企业从次月起也就是从8月开始缴纳。后来当地稽查局的涉税情况检查当中，对该问题做出了处理。稽查局对该企业2012年~2013年相关情况进行检查时，按照财税[2006]186号文件，该企业要补缴2012年10月~2013年7月土地使用税，稽查局是根据财税[2006]186号文件做出处理的，看起来也没有什么问题。根据这项文件第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的时间的次月起计征，合同没有约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起来缴纳城镇土地使用税。

以上案例当中，企业与政府签订出让合同，并且在合同当中约定了交付土地时间，所以说，根据财税[2006]186号文件，当地稽查局处理是没有问题的。但是从案件本身来看，违约的是政府，不能把政府违约成本强行的去加入到企业身上，只有这样才有助于税收的公平。所以针对财税[2006]186号文件，各个省份也出台了不同的规定，可以看一下河北省的答复，河北省省局税收政策法规处在2014年针对这个问题给出了这样答复，对于这种情况，土地受让人应于出让者签订补充协议或重新签订协议，重新明确交土地的时间，或由当地政府出具相关证明材料，经主管税务机关确认后，可按补充协议或当地政府证明资料的时间来确定土地使用税纳税义务发生时间，显然这样比较人性化。

这一块儿主要是想起到一个抛砖引玉的作用，就是说在企业在实务当中，如果遇到这类问题，一定要积极的跟当地主管税务机关进行沟通，积极寻找政策支撑，避免更多征纳矛盾，也能够让企业享受到应有的税收优惠政策。

第二个问题，房开企业纳税义务何时截止的问题。房地产企业开发建设商品房的用地需要缴纳城镇土地使用税，但随着房屋的销售，随着房屋所有权的转移，也要按比例减少土地使用税的缴纳。根据财税[2008]152号文件规定，关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题，纳税人因房产，土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税，城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。另外，什么时候开征，什么时候要计征，开始时间的规定是，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税，那当月末截止，次月起计征，衔接的也是非常的好。那为什么在这里会有这样一个问题？因为对于房开企业来讲，拿到土地后，在土地的建设和开发过程中，占用的这个土地是要缴纳土地使用税，但随着房屋所有权的转移，可以按比例来减少土地使用税的缴纳。那么房开企业把房子卖出去了，卖出去当月末就不用再缴纳城镇土地使用税，下一个需要缴纳城镇土地使用税的人，也就是说下一个接手人拿过这个接力棒，那么从次月起就要开始缴税了，衔接的很好。

在这里注意到，这里房产、土地的实物或权利状态发生变化，到底什么是房产、土地的实物或权利状态发生变化？这个没有个明确的答复。文件中对描述的这一句就没有下文了，所以针对这个问题不同的省份也给出了不同的执行标准。比如广西给出了这样的观点，是说以签订销售合同日期为终止时间，以签订销售合同日期为终止时间，显然这不太合理，因为很多房开企业提前跟业主签订销售合同，但是房子迟迟没有开发，比如说期房，这种情况下提前终止这个房开公司的纳税义务，显然国家税收要受损失的，这是不合理的。再比如河南有给出了这样的观点，以办理产证日期为终止时间，这个显然也不太合理，因为这样情况下对于房开企业来说是有点吃亏，国家办理房产证的手续是比较的复杂，有的早早交房，但是房产证迟迟办不下来，这种情况企业就要一直来交城镇土地使用税，自然也不太合理。再比如新疆观点也是以房产交付日期为终止时间，河北省税收政策处给出的解答是以交房日期和办理产权证日期孰先原则，这个比较合理。不同省份各个地方针对房产土地实物或权利状态发生变化这个问题，出台的政策也较有差别。

第三个问题，耕地占用税和土地使用税如何衔接的问题。根据中华人民共和国国务院令第438号第九条规定，征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税，征用的非耕地自批准征用次月起来缴纳城镇土地使用税。这里何为征用耕地？房开企业取得的土地基本都是刚刚完成土地征转手续的，是不是也可以手续满一年后再缴纳土地土地使用税？很多企业就会对此产生疑问。以上所提到的征用耕地自批准征收之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税，为什么说会有这样的一句话。

以上所提到，土地使用税暂行条例是1988年颁布的，这与80年代土地征用的政策是有直接联系的，上世纪80年代有土地使用人直接征地，也就是说地可以在房开企业自己手里由耕地变为建设用地，那么在房开企业自己手里由耕地变为建设用地时，首先要缴纳一道耕地占用税，之后一年再去缴纳土地使用税，所以有些房产企业可能会提出这样的问题，但是现在国家土地管理办法已经发生了很多的变化，随着国家土地制度改革的不断深化，征用的方式也在不断的规范，现在土地的出让方式是由土地储备中心去征地，经过前期的开发，然后再以招拍挂的方式出让给土地使用人，那没有利用的土地必须是由土地储备中心完成前期的开发才能出让。

现实情况当中，有这样一种情况，房开企业取得的土地基本都是刚刚完成土地征转手续，是不是也可以等手续满一年以后再缴纳城镇土地使用税？很多企业会有这样的疑问，但是前面讲到土地使用税的手续，必须是由储备中心来完成前期开发的，但是很多地方政府，因为前期没有那么多开发资金，都会采取授权或者委托方式，通过让房开公司提前介入，由房开企业来完成三通一平，使其达达到土地招拍挂的一个条件，比方说前期开发费用、三通一平费用，比方说企业出资两个亿，招拍挂企业应该缴纳土地出让金四个亿，缴纳完土地出让金四个亿之后，很可能政府再返还给企业前期两个亿，那么房开企业就会说，早就介入了土地的开发，这块土地是在我手里完成了三通一平，而是在我手里由耕地变为了这个建设用地，所以就应该根据这个政策晚一年再去交这个城镇土地使用税，但是严格按照土地管理办法来说，是要求政府去完成这个前期的土地开发的，不管在实际操作中，政府跟企业如何变通的，所以总局针对这个问题下发了一个公告，也就是国家税务总局公告2014第74号，其中就明确了这个问题，通过招拍挂方式取得的建设用地不属于新征用的耕地，就应该按照财税[2006]186号第二条规定，从合同约定交付使用的次月起缴纳，合同未约定交付土地时间的从合同签订的次月起来缴纳，也就是总局2014第74号公告对房开企业这个问题做出了非常明确的答复，房开企业不可以满一年以后再去缴纳城镇土地使用税。

第四个问题，地下建筑物还需要缴纳城镇土地使用税的问题。地下建筑物、地下的商场、停车场客流量肯定跟地上是没法比的，如果说地下建筑物要缴纳城镇土地使用税，是应该有折扣，如果没有折扣也体现不出来税负公平。根据财税[2009]128号文件规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积来计算应征税款。

对上述地下建筑用地再按应征税款50%征收城镇土地使用税。有证书的就按证书上确认面积为计税依据，没有证书的就按地下建筑垂直投影面积来作为计税依据，并且给了一个打五折税收优惠。

举例说明，甲公司属小规模纳税人，在地面广场下单独建造地下商场，譬如A广场下永辉超市，该单独建造的地下商场的土地使用证未标明土地面积，只有总建筑面积与垂直投影面积分别为2500㎡和1000㎡，假定商场为一级土地，每平方米税额是18元，该公司2018年此处地下商场该缴纳城镇土地使用税，1000×18×50%，如果改成是2019年应缴纳城镇土地使用税，千万不要忘记财税[2019]13号文件对六税两费有一个减半征收的政策，就是再打一个五折，1000×18×50%×50%，可见税收优惠力度非常的大。

第五个问题，承租集体土地的土地使用税由谁来缴纳的问题。说土地使用税的纳税人是对拥有土地使用权的单位和个人来征收的，但是这是集体土地，应该找谁去缴纳城镇土地使用税？对于这种情况，是有文件规定，根据财税[2017]29号文件《关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》，提到在城镇土地使用税征税范围内承租集体承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税，也就是直接承租人，也就是第一承租人，是纳税义务人。

那么财税[2017]29号是有个文件对比的，在这个文件出台之前十年间没有这个文件的时候，难道承租集体土地就不用缴纳土地使用税吗，不是，可以看看十年之前的文件，根据财税[2006]56号文件规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地的，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按照规定来缴纳城镇土地使用税。

可以看出，2006年56号文件是说实际使用集体土地的单位和个人，而2017年29号文件是说直接承租人是纳税义务人，为什么会有这样的变化？这里主要是是因为在过去征收当中，财税[2006]56号文件对实际使用这四个字非常的容易产生歧义，比方说一块集体土地租给了甲，甲又租给了乙，乙又租给了丙，那到底土地使用税的纳税人是谁？这种转租行为，最后的土地使用税纳税人是谁？特别容易产生歧义，那么根据这个2006年的56号文件，谁是实际使用人呢？所以对于实际使用人，总局也没有再做一个很具体解释，所以各地在实际操作中也有不同的处理方式。

通过案例再来对比一下，比方说一块儿集体土地，甲是承租者，但是甲把土地又转租出去了，甲把使用权让渡出去了，转租给乙，乙开了一家四S店，根据2006年文件是实际使用人来缴纳，这里乙是实际使用人，乙就是纳税义务人，但是根据2017年的文件是由直接承租人，甲是直接承租人，所以就是由甲来缴纳城镇土地使用税，通过案例比对，可以更好的明白两个文件的差别所在。

再比如，一块集体土地出租给甲，甲将土地转租给乙，乙把土地用于农业生产，比如种菜，这土地使用税该由谁来缴纳？根据2006年文件，是实际使用人来缴纳，那就是乙，可是乙是农业生产是免税的，所以免交。根据2017年文件，第一承租人是甲，那就是应该由甲来缴纳城镇土地使用税。

所以说2017年文件出台以后，对于税务机关来说思路也更加清晰了，不再打嘴仗，不再管实际使用人是谁，直接承租人就是城镇土地使用税的纳税人，对于企业来说，也能更好的来理解这个政策，也能更好的把握这个承租集体土地到底应该由谁来缴纳城镇土地使用税。

最后一个问题是无偿使用土地如何来缴纳城镇土地使用税。根据[1989]国税地字第140号文件规定，对于免税单位无偿使用的纳税单位的土地，如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地，公安，海关是免税单位，铁路、民航是企业，免税单位无偿使用纳税单位的土地是免征城镇土地使用税的，而对纳税单位无偿使用免税单位的土地应照章缴纳土地使用税。

简而言之，就是纳税单位到哪里都要纳税，免税单位到哪里都要免税。举个例子，比如航空公司，有很大的一块地，那个给公安使用，航空公司是企业，是纳税单位，公安机关是免税单位，根据这个文件免税的单位到哪都免税，显然租给公安使用的这块地就是免税的，反之，公安机关自用土地免税租用给了航空公司的土地，是要缴纳城镇土地使用税的。

这里有两个案例，

1.甲公司法人是王某，王某将自己的商铺无偿给公司使用，请问土地使用税如何缴纳？土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，显然王某拥有土地使用权，当然土地使用税是应该由王某来缴纳了，但是在这里房产税，因为房产税跟土地使用税是不分家的，那么无偿使用的情况，房产税是根据谁受益谁负担的原则，是由公司按照房产原值来缴纳的。

2.甲公司的法人是王某，王某将自己的住房无偿给公司使用，这个城镇土地使用税该如何缴纳，答案是城镇土地使用税是免征的，为什么？根据财税[2008]24号文件，关于支持住房租赁市场发展的税收政策，直接看第三条，对个人出租住房不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。营改增是平稳过渡的，所以这个政策依然适用。现在个人出租住房，增值税也是按这个减半再按1.5%征收。对个人出租住房不区分用途，城镇土地使用税是免征的。

以上六类不同的问题如何应对，其中的依据政策文件。

最后一部分，土地使用税的征收管理。

先来看下基本规定，土地使用税的纳税地点是由土地所在地税务机关征收。

纳税期限是按年计算，分期缴纳。纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府制定。

纳税申报是根据总局公告2019年第32号提到了将土地使用税和房产税纳税申报表、减免税明细申报表、税源明细表分别合并为《城镇土地使用税、房产税纳税申报表》、《城镇土地使用税、房产税减免税明细申报表》、《城镇土地使用税、房产税税源明细表》。根据国家税务总局公告2021年第10号公告将十个税种财产和行为税的合并申报表，也就是自2021年6月1日起使用财产和行为税纳税申报表。

详细地看一下土地使用税申报。业务概述，自2021年6月1日起纳税人申报城镇土地使用税、房产税等10个税种时，统一使用《财产和行为税纳税申报表》进行合并纳税申报，相关税种的原有申报表不再使用。合并申报前需要通过各税种税源明细表采集财产行为税税源信息，采集后才可以进行申报。

就是说申报先要采集税源信息。合并申报包含一张主表即《财产和行为税纳税申报表》和一张附表即《财产和行为税减免税明细申报表》，申报时可以选择以采集的税源信息，系统会自动生成申报表主表及附表，点击申报即可。

这样一个改变实现了多税种“一张报表、一次申报、一次缴款，一张凭证”，进一步减轻了企业的办税负担，也提升了办税效率和体验。

申报的前提是企业纳税人的状态必须视为正常户，有两个操作路径：

第一个操作路径是登录【电子税务局】－右上角搜索“合并”或者登录【电子税务局】—【我要办税】—【税费申报及缴纳】—【综合申报】—【财产和行为税合并纳税申报】。

第二个操作路径，如果纳税人存在财产行为税应申报税种，登录电子税务局后，在“我的待办”中会有待办事项，点击直接申报即可。

财产和行为税合并纳税申报，纳税人申报财产和行为税税种需进入财产和行为税合并纳税申报功能首页，通过页面“财产合并为税源信息报告”模块各操作列，对已经有税源信息采集的直接点申报即可。如果没有进行税源采集的，就点这个税源采集来进行相应的税源采集即可。

在这里需要注意的是，就是企业注销的时候也有可能会遇到红字的提示，纳税人要承担土地使用税信息未进行变更，请纳税人及时进行相关税源信息变更。也就是这个土地税源信息还没有终止，但是纳税人去注销了，这种情况在注销环节就会出来这个红字的监控信息，那么纳税人在电子税务局上外网如何纳税义务中止？可以通过点击【义务终止】，系统弹窗显示义务终止信息，点击【纳税义务终止确 认】则终止该土地纳税义务。在这里有一个土地转出的时间，直接选择比如说今天是8月20日，选择8月20日，但是纳税义务的终止时间会终止到8月底当月末，转出时间是8月20日，终止时间是8月末，把这个纳税义务给终止了之后，前面就是注销模块儿，就会没有了这个监控，这个问题就处理了。

以上是三部分主要内容的阐述，这里再给出一个案例，张家口市甲企业为一般纳税人，拥有生产经营用地面积1万㎡，其中幼儿园占地1000㎡，厂区内绿化占地2000㎡。此外甲企业与乙企业共同拥有一块地，面积是5000㎡，实际使用面积各半，单位税额是每平米5元。计算甲企业2020年全年应缴纳的城镇土地使用税。一般纳税人，生产经营面积是1万㎡，企业办的幼儿园占地是民生项目，免征土地使用税，厂区内绿化占地2000平方米，厂区内的绿化用地是不免的，但是厂区外的绿化用地是要免征的，所以这个2000是要计税的。此外甲企业与企业共同拥有一块地，是按照各自占地面积分别缴纳，所以甲企业全年应缴纳城镇土地使用税就是：

【（10000-1000） 5000/2】*5=11500*5=57500(元）。

回顾一下以上内容，主要是三方面的内容，基本原理及账务处理，疑难问题及实务分析。第一部分土地使用税征收管理基本原理及账务处理，从五个方面阐述立法原则、征税范围、纳税人计算方法、纳税义务发生时间，在征税范围当中讲到了城市、县城、建制镇、工矿区，重点强调了县城和县的区别，还有建制镇的征税范围的一个规定，同时提到了六个常用的免税政策。纳税人分三种情况来讲的，一个是拥有土地使用权的单位和个人，还有就是权属纠纷未确定未解决的根据谁受益谁负担的原则，是由实际使用人来缴纳的，如果是共有的，由共有各方来分别缴纳，在计算方法当中，计税依据实际占用的土地面积，有证的是按照土地使用证书上确认的土地面积来计征，无证的就要先据实申报，待核发土地使用证书后再做调整。那么在纳税义务发生时间两种情况，一种是房地一体的情况，房不离地地不离房的情况，如果购置的是新建商品房，用于生产经营，自房屋交付使用次月起计征，如果购置的是存量房，也就是二手房，就自办理权属证书之后的次月起计征，如果是出租出借房产，就自交付出租出借房产的次月起计征。如果是企业取得的是一块儿净地有偿取得净地，就要按合同约定交付土地时间的次月起计征，合同未约定交付土地时间的，就按照合同签订时间的次月起来计征。

第二部分六类疑难问题解析，第一个疑难问题政府未按时交付土地如何来缴纳城镇土地使用税的问题，提到了财税[2006]186号文件，给出了河北省税收政策法规处关于这个文件的补充的答复。土地受让人可以跟这个出让者签订补充协议或重新签订协议，重新明确交土地的时间，由当地政府出具相关证明材料，经主管税务机关确认后，可以按照补充协议或当地政府证明资料的时间来确定纳税义务发生时间。第二个疑难问题房开企业何时截止纳税义务问题，根据财税[2008]152号文件规定，房产、土地实物或权利状态发生变化的当月末，并对这个房产、土地实物或权利状态发生变化，给出了河北省的一个解释，是以交房日期和办理产权证日期孰先为原则。第三个疑难问题耕地占用税和土地使用税如何衔接的问题，征用耕地是自批准征收之日起满一年时开始缴纳，征用非耕地是自批准征收次月起开始缴纳。根据总局2014年第74号公告明确了对招拍挂方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。第四个疑难问题地下建筑物来怎么来缴纳城镇土地使用税问题，根据财税[2009]128号文件有证儿的按证书的面积作为计税依据，没有证的按照地下建筑垂直投影面积来作为计税依据来计征，并且有个打五折的优惠。第五个疑难问题承租集体土地由谁来缴纳城镇土地使用税的问题，提到了个文件的对比，一个是现在执行最新的文件是财税[2017]29号文件，明确了直接从集体经济组织承租土地单位，个人是纳税义务人，也就是直接承租人是纳税义务人，第一承租人就是他的纳税义务人，在原来的那个文件当中指的是实际使用集体土地单位和个人，这个实际使用它是有很多歧义的。第六个疑难问题无偿使用土地由谁来缴纳城镇土地使用税的问题，提到了1989国税地字第140号文件，纳税单位到哪都纳税，免税单位到哪都免税。