财务魔术之借款费用资本化：阳光城、中南建设等房企与行业龙头的差距也在此丨风云课堂

文 | 长风

编 | 小白

对于自己缺钱依靠借钱搞建设或者生产的企业，建设或生产期间并没有对应的收入，如果把借来的钱需要支付的利息直接计入当期费用的话，那么企业的利润会很难看。

为了支持企业的发展，会计上规定企业建设期间发生的借款利息可以计入资产价值而不是直接费用化，这样处理的话，增加了企业资产的同时减少了企业的费用，可谓是雪中送炭，企业的利润表会变得好看些，这就是借款费用资本化的会计处理方法。

那么，是否所有的借款费用都可以资本化处理呢，答案显然不是。

会计上按受益期的不同，把支出分为收益性支出和资本性支出。

若某项支出取得资产的受益期在一年以内，则该支出应作为收益性支出，直接计入当期损益。另外，如果存在无法进行合理判断某项支出所属受益期间的，应根据稳健性原则将该项支出作为收益性支出处理，也就是费用化。

若某项支出取得资产的受益期在一年以上，则该支出应作为资本性支出，也就是资本化，计入取得资产的价值当中，之后再通过折旧或者摊销等方式进入费用类科目。

因而，会计上对于借款费用的资本化有着严格的规定，并非可以肆意处理，企业要受到一定的约束。

一、什么是借款费用资本化

借款费用指的是企业因借入资金所付出的代价，它包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等，其中最重要的是借款利息。

具体来说，在不考虑外币借款汇兑差额的情况下，可以把借款费用划分为两大类。

一类是利息性质的借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销；另一类是借款辅助费用，主要指的是企业在借款过程中发生的手续费、中介费、审计费等与企业取得借款直接相关的各项费用。

而借款费用资本化，是指企业在购置、建造或生产符合资本化条件的资产而发生的借款费用。在满足特定条件时，并不作为当期利润的抵减项目计入财务费用，而是通过资本化处理计入固定资产、存货或投资性房地产等资产价值。

那么，问题来了，符合资本化条件的资产如何进行界定呢？

符合借款费用资本化条件的资产，指的是需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

比如房地产开发企业为了建造房屋而取得的借款，在开发期间（通常一年以上）发生的借款费用应当予以资本化。

举个反例，某企业购买采矿权（通常时间较短）发生的借款费用就不能进行资本化处理，因为采矿权属于短时间内取得的无形资产，不属于上述所说的符合资本化条件的资产范畴。

二、何时开始，何时结束

关于借款费用资本化的起始时点问题，需要同时满足以下三个条件，才能够开始资本化：

（一）资产支出已经发生（支付了现金、转移了非现金资产或者承担了带息债务）；

（二）借款费用已经发生（专门借款是借来就发生；一般借款只有占用才发生）；

（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始（活已经开干）。

如果借款费用不能同时符合上述三个条件，则应当予以费用化，直接计入当期损益。

关于借款费用资本化的截止时点问题，如果满足以下三个条件之一，则应当停止资本化：

（一）符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成；

（二）所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售；

（三）继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。

此外，如果购建或者生产符合资本化条件的资产需要试生产或者试运行的，在试生产结果表明资产能够正常生产出合格产品、或者试运行结果表明资产能够正常运转或者营业时，应当认为该资产已经达到预定可使用或者可销售状态。

换句话说，只要认定了资产达到了预定可使用或可销售状态（活已经干完），借款费用就应该停止资本化。

比如对于房地产企业来说，项目的开发工作已经开展，钱已经借到手了，跟项目有关的成本已经支付了出去，那么借款费用就可以资本化了；当项目完工后，或者虽然没有完工但并不影响使用和销售，又或者是几乎不会再发生大的成本支出了，那么借款费用就应该停止资本化了。

有一种情况比较特别，这里单独说一下。

对于分别建造、分别完工的资产，企业应当遵循实质重于形式的原则，区分不同情况进行相应处理。

分别建造、分别完工的资产，如果完工部分能够独立使用或销售，完工部分借款费用应当停止资本化；分别建造、分别完工的资产，必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。

知道了何时开始，何时结束，那么中间如果暂停了，该怎么办？

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的（干坏事连续超过3个月），应当暂停借款费用的资本化。

这里就需要区分正常中断和非正常中断了。

正常中断通常仅限于因购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的程序，或者事先可预见的不可抗力因素导致的中断。

比如某些工程建造到一定阶段必须暂停下来进行质量或者安全检查，检查通过后才可继续下一阶段的建造工作。

上述这类中断是在施工前可以预见的，而且是工程建造必须经过的程序，就属于正常中断。

另外，某些工程在建造过程中，由于可预见的不可抗力因素(（如雨季的大雨、北方冬季冰冻、沿海台风等原因)导致施工出现停顿，这类中断也属于正常中断。

而非正常中断与正常中断显著不同，通常指的是由于企业管理决策上的原因或者其他不可预见的原因等所导致的中断。

比如某家企业因与施工方发生了质量纠纷，或者工程、生产用料没有及时供应，或者资金周转发生了困难，或者施工、生产发生了安全事故，或者发生了与资产购建、生产有关的劳动纠纷等原因，导致资产购建或者生产活动发生中断，这类中断均属于非正常中断。

区分了正常中断与非正常中断后，下一步就是对基于时间这一维度上的判定了。

如果企业在购建或者生产符合资本化条件的资产过程中发生非正常中断且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

而在中断期间所发生的借款费用，应当计入当期损益，直至购建或者生产活动重新开始。

需要再次强调的是，如果中断是使所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，所发生的借款费用应当继续资本化。

三、借款费用资本化分几种

可予以资本化的借款范围，包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款和占用的一般借款两大类。

其中，专门借款，指的是为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。

在借款费用资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，应当按照下列方式确定：

(一)为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

对于专门借款而言，资本化期间的借款费用应全部予以资本化，费用化期间的借款费用则应全部予以费用化。

(二)为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

其中，资本化率应当根据一般借款的加权平均利率计算确定，而资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

四、常见的操纵方式

借款费用资本化的时点存在较大的会计选择空间，将本该费用化处理的借款费用予以资本化，会对财务报表产生直接影响，造成报表相关数据失真。

首先，将本应进入利润表的借款费用放在了资产负债表上面，会导致资产虚增和利润虚增；同时，将经营性现金支出放在了投资性现金支出，会导致经营性现金流虚增和投资性现金流虚减。

换句话说，就是资产注水、业绩注水、现金流注水。

对于投资者，尤其是对财务报表一知半解的投资者，切莫看到企业利润大增，同时经营性现金流净额大增，就果断认定这家企业的业绩有现金流支撑。

殊不知，这可能是企业故意虚构而成的假象。

下面举几个例子说明一下。

1、天丰节能

天丰节能通过虚构固定资产采购和贷款利息支出资本化，2010年至2011年累计虚增固定资产和在建工程1,031.61万元，占2011年末公司资产总额的3.08%；2010年至2012年共计虚增固定资产和在建工程2,792.40万元，占公司2012年末资产总额的5.83%。

天丰节能虚增资产的具体手法如下：

虚构向台湾后东机械公司和意大利OMS进口设备采购交易，从而虚增固定资产和在建工程2,581.29万元，其中2011年虚增固定资产959.51万元，2012年分别虚增固定资产和在建工程873.9万元和747.88万元。

通过国家开发银行河南省分行贷款利息支出不正当资本化虚增在建工程211.11万元，其中2011年虚增在建工程72.10万元，2012年虚增在建工程139.01万元.

2、中弘股份

中弘股份2017年季度报告、半年度报告虚增利润，存在虚假记载，具体情况如下：

中弘股份2017年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告财务数据显示，当期利润总额分别为1,517.16万元、7,075.37万元、9,148.87万元。

经证监会安徽监管局核查，中弘股份违规扩大北京弘某鼎成房地产开发有限公司等12家子公司在上述报告期内的借款费用资本化范围，少计财务费用，直接导致其当期利润总额分别虚增26,551.35万元、55,589.31万元、30,220.90万元，合计虚增前三季度利润85,810.21万元。

3、凯迪生态

凯迪生态借款费用资本化的会计处理不当，导致2015年至2017年年度报告存在虚假记载，具体情况如下：

凯迪生态对于所有借款统借统还，借款费用纳入总部统一核算，并在每个季度向在建电厂进行分摊。

2015年凯迪生态向87家在建电厂分摊借款费用，利息资本化金额1.43亿元；2016年向82家在建电厂分摊借款费用，利息资本化金额4.63亿元；2017年向54家在建电厂分摊借款费用，利息资本化金额5.42亿元。

经证监会核查，凯迪生态在2015年至2017年期间，部分借款费用资本化的在建电厂存在停建情形。

2015年、2016年、2017年，凯迪生态分别有75家、36家、34家在建电厂建设发生非正常中断且中断时间连续超过3个月。

经测算(按照账面实际资本化金额乘以停建月数占全年总月数的比例计算)，2015年、2016年、2017年凯迪生态上述电厂建设中断期间借款费用资本化金额分别为1.50亿元、2.73亿元、2.09亿元。

根据规定，符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

而凯迪生态并未按规定处理，导致其财务报表存在虚增在建工程、虛减财务费用、虚增利润总额的情况。

其中，凯迪生态2015年度虚增在建工程、虚减财务费用、虚增利润总额1.50亿元；2016年度虚增在建工程、虚减财务费用、虚增利润总额2.73亿元；2017年度虚增在建工程、虚减财务费用、虚增利润总额2.09亿元。

五、从利息资本化率角度看房企实力

借款费用中的利息支出要么计入财务费用减少企业利润，要么计入资产增加资产价值，不同的处理方式对企业财务报表的影响有所不同。

对于房地产等企业来说，往往需要依靠高负债来获取经营发展的资金，因而这类企业的利息支出通常也较大。

下面选择几家房地产企业对利息支出的不同处理来进行比较下。

首先介绍下什么是利息资本化率。顾名思义，它指的是企业计入资产价值的资本化利息支出占总利息支出的比率。

万科A和金地集团的利息资本化率较低，新城控股居中，而阳光城和中南建设则较高。

不难看出，万科A和金地集团的报表中的存货资产价值相对保守，为以后的利润留足了空间，与此相反，阳光城和中南建设的报表中的存货资产价值相对激进，挤占了以后的利润空间。

通过以上对比分析，不同房企的经营实力，高下立判。

六、结束语

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