pre reits和类reits(pre reits和reits)

在监管部门与市场参与主体共同努力下，基础设施REITs试点工作稳步有序推进。扎实做好试点工作，在实践中探索好的做法，深入总结经验，是逐步构建基础设施REITs市场良好生态体系，推动我国REITs市场长期稳定健康发展的必由之路。

打造市场坚实起点

通过审核、取得试点资格，是试点工作的第一步，后续进入到发行阶段，能否取得投资人认可、二级市场表现能否达到预期，才是整个试点工作要面对的真正考验。

一个试点项目的成败绝不只是关系到一家试点企业的问题，而将可能对整个市场后续顺利发展构成影响。可以说，每一个试点企业和项目、每一个关键环节和手续，都代表着我国基础设施REITs首批试点水平，每个试点项目合在一起构成了我国REITs市场的起始点和基本盘。从这个意义上讲，试点工作每个操作细节都变得无比重要，只有行稳，才能致远。

扎实推进试点工作，努力为整个市场积累好的经验和做法，共同推进我国REITs市场长期稳定健康发展，是每一个试点参与者的契机和荣誉，更是使命和责任，这也是此次试点工作的题中应有之义。

提升机构执业能力

基础设施REITs作为一类“产融结合”的创新产品，在产品方案设计、路演销售发行、存续期运营管理等方面相对复杂，这对基金管理人及专业机构提出了更高挑战。一方面，目前的试点规则对各类参与主体的专业程度要求较高，尤其对基金管理人在组织架构及专业人员配置等方面提出了明确要求。同时，持续增强REITs相关专业机构的执业水平、特别是促进基金管理人“产融结合”能力的不断提升，是我国基础设施REITs行业的一项长期课题。

就基金管理人“产融结合”问题而言，现阶段需要在压实基金管理人主体责任基础上，发挥原始权益人在基础设施领域的专业优势，对基金管理人在产业端的能力进行有益补充。从长期看，无论是现有的基金管理人向产业端延伸、还是原始权益人在产业基础上获取相应的REITs专业资质，更高程度的“产融结合”都是我国基础设施REITs市场追求的长期目标。

优化投资人结构

强化基础设施REITs的大类资产配置价值，保持二级市场的合理流动性水平，是构建良好市场生态体系的不竭源泉。基础设施REITs产品结构清晰、资产经营稳定、分派政策明确、市场空间广阔，具备区别于股票和债券的新型大类资产配置价值。因此，市场各类专业机构投资人对此创新品种高度重视。从目前推进情况看，投资人普遍对REITs上市后二级市场流动性的表现较为关注。

市场对于创新产品需要一个接受过程，阶段性引入一些有助于提升REITs二级市场流动性的机制安排具有一定必要性。从长期看，只有真正建立与REITs产品特性相匹配的投资人结构，才是保障二级市场流动性的不二法门。其中，不仅需要保险、社保、养老金等大体量、长期限的“资产配置型”投资人，也需要具有较强交易属性的投资人积极参与。

建立完善配套政策

基础设施REITs作为一项复杂的“系统性工程”，除金融监管部门外，在落地过程中往往涉及行业、国资、财税等部门支持配合。试点项目作为积累实践经验的重要抓手，不仅有效深化了各监管部门对REITs的理解，关于监管政策如何更好地支持REITs发展，也起到很强的启发作用。

在后续总结试点经验基础上，应当从行业、国资、财税等不同角度，实现监管政策与REITs特点的匹配与平衡。行业政策方面，既要保障基础设施项目的社会民生属性，也要满足REITs的市场化治理原则。国资政策方面，既要确保国有资产保值增值，也要充分发挥REITs的资本市场定价功能。财税政策方面，既要有助于长期“税收中性”目标的实现，也要兼顾REITs市场的阶段性发展需要。

构建多层次产品体系

以公募REITs作为权益上市通道，逐步建立多层次、覆盖基础设施项目完整生命周期的REITs产品体系，是构建良好市场生态体系的终极目标。REITs是一个工具链，既包括今天处在试点阶段的公募REITs，也包括孵化培育基金（Pre-REITs）、类REITs、CMBS等各类不动产证券化工具。不同工具的作用不同、适用的资产阶段不同，通过与基础设施REITs组合形成完整的资本运作闭环，才能够释放REITs工具链最大价值。

新游戏规则接续了不动产金融的链条，新金融产品填补了不动产金融工具箱最顶层空格。只要链条转起来、工具用起来，符合条件的优质项目将通过REITs得以盘活，尚有提升空间的项目将借助其他不动产证券化工具共襄盛举，最终我国基础设施行业将全面实现投融资模式转型升级，企业战略布局、融资诉求将得以满足，投资人资产配置、收益目标得以达成。（

在监管部门与市场参与主体共同努力下，基础设施REITs试点工作稳步有序推进。扎实做好试点工作，在实践中探索好的做法，深入总结经验，是逐步构建基础设施REITs市场良好生态体系，推动我国REITs市场长期稳定健康发展的必由之路。

打造市场坚实起点

通过审核、取得试点资格，是试点工作的第一步，后续进入到发行阶段，能否取得投资人认可、二级市场表现能否达到预期，才是整个试点工作要面对的真正考验。

一个试点项目的成败绝不只是关系到一家试点企业的问题，而将可能对整个市场后续顺利发展构成影响。可以说，每一个试点企业和项目、每一个关键环节和手续，都代表着我国基础设施REITs首批试点水平，每个试点项目合在一起构成了我国REITs市场的起始点和基本盘。从这个意义上讲，试点工作每个操作细节都变得无比重要，只有行稳，才能致远。

扎实推进试点工作，努力为整个市场积累好的经验和做法，共同推进我国REITs市场长期稳定健康发展，是每一个试点参与者的契机和荣誉，更是使命和责任，这也是此次试点工作的题中应有之义。

提升机构执业能力

基础设施REITs作为一类“产融结合”的创新产品，在产品方案设计、路演销售发行、存续期运营管理等方面相对复杂，这对基金管理人及专业机构提出了更高挑战。一方面，目前的试点规则对各类参与主体的专业程度要求较高，尤其对基金管理人在组织架构及专业人员配置等方面提出了明确要求。同时，持续增强REITs相关专业机构的执业水平、特别是促进基金管理人“产融结合”能力的不断提升，是我国基础设施REITs行业的一项长期课题。

就基金管理人“产融结合”问题而言，现阶段需要在压实基金管理人主体责任基础上，发挥原始权益人在基础设施领域的专业优势，对基金管理人在产业端的能力进行有益补充。从长期看，无论是现有的基金管理人向产业端延伸、还是原始权益人在产业基础上获取相应的REITs专业资质，更高程度的“产融结合”都是我国基础设施REITs市场追求的长期目标。

优化投资人结构

强化基础设施REITs的大类资产配置价值，保持二级市场的合理流动性水平，是构建良好市场生态体系的不竭源泉。基础设施REITs产品结构清晰、资产经营稳定、分派政策明确、市场空间广阔，具备区别于股票和债券的新型大类资产配置价值。因此，市场各类专业机构投资人对此创新品种高度重视。从目前推进情况看，投资人普遍对REITs上市后二级市场流动性的表现较为关注。

市场对于创新产品需要一个接受过程，阶段性引入一些有助于提升REITs二级市场流动性的机制安排具有一定必要性。从长期看，只有真正建立与REITs产品特性相匹配的投资人结构，才是保障二级市场流动性的不二法门。其中，不仅需要保险、社保、养老金等大体量、长期限的“资产配置型”投资人，也需要具有较强交易属性的投资人积极参与。

建立完善配套政策

在后续总结试点经验基础上，应当从行业、国资、财税等不同角度，实现监管政策与REITs特点的匹配与平衡。行业政策方面，既要保障基础设施项目的社会民生属性，也要满足REITs的市场化治理原则。国资政策方面，既要确保国有资产保值增值，也要充分发挥REITs的资本市场定价功能。财税政策方面，既要有助于长期“税收中性”目标的实现，也要兼顾REITs市场的阶段性发展需要。

构建多层次产品体系

以公募REITs作为权益上市通道，逐步建立多层次、覆盖基础设施项目完整生命周期的REITs产品体系，是构建良好市场生态体系的终极目标。REITs是一个工具链，既包括今天处在试点阶段的公募REITs，也包括孵化培育基金（Pre-REITs）、类REITs、CMBS等各类不动产证券化工具。不同工具的作用不同、适用的资产阶段不同，通过与基础设施REITs组合形成完整的资本运作闭环，才能够释放REITs工具链最大价值。

新游戏规则接续了不动产金融的链条，新金融产品填补了不动产金融工具箱最顶层空格。只要链条转起来、工具用起来，符合条件的优质项目将通过REITs得以盘活，尚有提升空间的项目将借助其他不动产证券化工具共襄盛举，最终我国基础设施行业将全面实现投融资模式转型升级，企业战略布局、融资诉求将得以满足，投资人资产配置、收益目标得以达成。（中联基金 何亮宇 杨扬）