类reits融资意义(类reits融资的未来改进方向)

9月12日，红星美凯龙（01528.HK）发布公告称，这家公司的类REITS计划成功完成，26.5亿元的集资目标获得悉数认购。

早在5月4日，红星美凯龙就提及了这一类REITs计划，计划将旗下天津红桥家居商场和河西家居商场，出售给天津畅和股权投资基金管理有限公司管理的信托基金，出售完成后，信托基金将两家商场证券化，发起类REITs计划，两家商场则从红星美凯龙剥离出去。

对于这次类REITs发行计划的目的，红星美凯龙称是为了促进类REITs计划及盘活集团资产，增加现金流，扩大融资渠道及助力集团的轻资产业务。

这次类REITS的成功发行，一定程度也能改善红星美凯龙的资本结构。根据红星美凯龙的半年报显示，其资产负债率同比上升了2.8个百分点，营业收入为50.7亿元，比去年同期增长10.6%，货币资金余额为77.5亿元，比2016年末增长26.3%。

作为这次类REITs的主要相关方之一，高和资本执行合伙人周以升告诉界面新闻，红星美凯龙发的类REITs不依赖主体信用兜底，同时由于该类REITs的权益级证券由专业的私募投资基金，以市场化方式认购，这代表着权益型类REITs的一个里程碑。

一位业内人士对界面新闻解释称，过去发行的很多类REITs，之所以依赖信用主体来提供增信，是因为没有高和这样的第三方机构进入，国外比较完整的链条就是专业服务机构承担差额补偿部分，而国内的事实上直接由企业来承担差额补偿部分。

房地产行业重启调控后，从去年下半年开始股市再融资和债券发行都呈收紧趋势，资产证券化产品开始成为房企融资的一个重要方向。

多位投行人士表示，现在证监会就非常支持推出标准REITs，但现在政策瓶颈还没有突破，因此现在做出来的都还只是有点REITs模样的证券化产品。

在红星美凯龙这次类REITs的发行过程中，监管层面并未遇到太多难题。周以升对界面新闻记者表示，除了在基金会备案花费的时间长外，红星类REITs整个计划并没有什么阻碍。

今年整个市场层面，类REITs产品的发行规模也开始增加。根据Wind资讯分类汇总的数据显示，截至8月25日，今年市场已经发行了7单类REITs产品，超过去年全年的6单，发行金额超过143亿元，去年全年的发行金额则为104.05亿元。

上述业内人士对界面新闻表示，现在投行都在忙着找项目推资产证券化产品，比较优质的资产，现在基本都能做资产证券化，主要看跟投资者询价时，能不能给到企业和投资者都满意的利率。

除了类REITs外，国内房地产资产证券化的方式常见的还有运营收益权ABS（如公寓、酒店等的租金收入）、购房尾款ABS和物业费ABS、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等。

周以升称，诸如ABS这种资产证券化方式则是中国的特例，在国际上并没有先例。资产证券化的方式最主要还是要看REITs和CMBS这两种主流方式。

事实上，仅今年两单共150亿元的CMBS规模已经接近去年全年水平，同时CMBS也成为地产商融资的一个新方向。

另外，阳光城（000671.SZ）在9月13日也宣布发行了一笔8.4亿元的CMBS产品产品，标的资产为西安高新阳光城希尔顿花园酒店、西安阳光天地购物中心及地下停车场。同时，阳光城还宣布了另一笔总规模为7亿元的以物业费债权为基础资产的专项计划。