房企“红线外支出”土地增值税能否扣除

房企“红线外支出”土地增值税能否扣除——一份税局对人大代表建议的回复给出明确观点

【财税星空点评】针对房地产开发企业发生的项目红线外建造成本，在土地增值税清算中能否税前扣除，国家税务总局发布的文件中并没有明确规定。对于这个问题，实践执行中有不同的观点：

第一种观点：类似南昌税务局的这份回复所表达的，鉴于《土地增值税暂行条例实施细则》明确的土地增值税税前扣除成本必须是在“开发小区内”，因此红线外支出一律不能税前扣除。

第二种观点：如果是政府在土地招拍挂公告中明确规定，房地产开发企业在拿地时，必须承担红线外建造义务作为拿地条件的，那房地产企业红线外建造支出可以作为取得土地的成本，在土地增值税税前扣除。当然，这部分红线外建造支出一般也需要缴纳契税。如果红线外建造支出没有在当初土地招拍挂文件中明确，一般视同为捐赠支出，不允许在土地增值税税前扣除。

实务中，我们认为，第二种观点可能更加切合实际。毕竟在现实的地产开发中，地方政府的土地出让模式多样，国家发布的税收文件只是针对一般情况的原则规定。具体红线外支出的土地增值税税前扣除还是应该根据具体情况来确定扣除原则。比如，有些地方政府在土地招拍挂中，明确规定房地产开发企业需要竞拍红线外保障房建造义务作为拿地条件，这种一概不允许房地产开发企业红线外建造支出税前扣除也不符合开发业务实质。

原网页链接：

http://jiangxi.chinatax.gov.cn/art/2020/7/3/art_36260_1427606.html

国家税务总局南昌市税务局对

市十五届人大六次会议第98号建议的答复

彭国禄代表：

您提出的《关于“新基建”助力产业地产发展的建议》（第098号）收悉，衷心感谢您对税收工作的关心与支持！结合税务部门职责，我局进行了认真研究，就您提案中涉及“降低免征增值税的门槛，扩大免征增值税的范围；对于产业地产开发商，政府可考虑在税前扣除红线外建设配套设施的土地增值税”的意见和建议，现答复如下：

一、关于增值税税收优惠的设定问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定，对于税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，均应依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。作为政策执行部门，我们将认真贯彻执行国家已出台的各项税收优惠政策，加强宣传辅导和沟通互动，优化纳税服务，确保各项税收优惠得以真正落实、落地、落细，确保所有符合条件的纳税人应享尽享税收优惠。同时，我们也将认真开展调研，积极向上级部门建言献策，及时转达您提出的相关合理化建议，进一步支持“新基建”项目，助力产业地产渡过难关、良性发展。

二、关于土地增值税的相关政策问题

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）款规定：“基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出”。房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出，以目前情况看，有两类，一种是在红线外为政府建设公共设施或其他工程是企业招拍挂拿地时的附带条件，另一种是开发商为了提升红线内楼盘品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。不论哪种情况，发生在红线外支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。综上，房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税清算扣除项目，不予扣除。

最后，再次感谢您为我市经济社会发展建言献策，我局将认真对待每一份宝贵建议，为打造富裕美丽幸福现代化江西“南昌样板”作出税务新贡献！

国家税务总局南昌市税务局

2020年7月2日