沪府令16号文件解读(沪府办发201717号文件内容)

导读：新冠肺炎疫情防控正持续稳定向好，距离生产生活恢复常态的日子已经不远了。绝大多数低风险地区的农民也都已步入田间地头，开始了新一年的劳作。而在2020年预计中将会到来的农村宅基地制度改革也是箭在弦上，农民朋友都在摩拳擦掌准备大干一场。不过，在明律师提示大家，农村宅基地上有3件事尽量不要干，弄不好将会面临遭处罚甚至房屋遭强制拆除的后果。

【要点一：切勿“未批先占”宅基地建房】

在广大农村地区，“自建房”是农民解决居住生活需求的主要途径。而要想自己动手建造一座合法的、能够办理不动产权登记、获取乡村建设规划许可证的住宅房屋，首先需要依法获批一块用于建房的宅基地。

以往，“批地”是一件极为繁琐复杂的工作，因为要经过“村级申报→乡级审核→县级审批”的流程。而很多村民在流程尚未走完的情况下就开始占地建房，这无疑为自建房的合法性埋下了巨大的法律隐患。

2019年12月23日，农业农村部、自然资源部联合发布《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确了2020年《土地管理法》修订后的宅基地报批程序。

其最大的亮点在于，改“县级审批”为“乡镇审批”，简化了宅基地报批流程，增强了服务村民的理念，占地报批理应比此前更容易实现了。

农民朋友可回顾在明律师此前撰写的《重磅！2020农村房屋批建程序公布，你的宅基地有盼头了！》一文来熟悉具体的步骤和要求。

而在实践中，很多村民认为经村长同意、点头，圈一块地就可以开始盖房的做法是有很大风险的。房屋自建完成却未经任何审批程序，一旦所在村面临征收拆迁、旧改腾退等项目，建房所占土地很有可能被认定成“非宅”而无法享受宅基地的补偿安置标准，村民的损失将会很大。

更为值得警惕的是，一旦村民所圈占的土地系农用地性质而非集体建设用地，其还可能涉嫌违法用地。达到一定面积的，会被以“非法占用农用地罪”追究刑事责任。

据此，想当然地未经审批圈地建房，是要不得的。

【要点二：切勿违反申报标准擅自扩建、增建房屋】

即使建房所占用的宅基地批下来了，村民也不可认为其系“自家的宅基地”而肆意妄为，想怎么盖就怎么盖。

自建房的层高、占地面积、房屋材料结构、建造质量等各地均有较为具体的规定。房屋开建前要上报相关信息，建造中有关部门要“到场”进行丈量监督，建造完成后还要进行实地检查验收。

譬如根据2019年最新发布的《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）的规定，农村村民自建两层或者两层以上住房的，需要有明确的施工图纸和具有专业能力的施工队伍，并在一定期限内建造完工并通过乡镇政府负责的竣工验收。

一旦村民在建房过程中违反了此前报批的乡村建设规划许可证的内容，出现了“出圈儿”“越界”“超高”等“犯规”情形，轻则会被予以罚款等行政处罚，重则会面临房屋被强制拆除的结局。

无地不能随便建房，有地了也不能随便建房，更要杜绝“后背房”“一体房”等超出审批宅基地四至范围的超占面积建房现象。否则，征收拆迁一启动，乱建的无证部分仍有可能被认定为违建进而不予补偿。

【要点三：盘活利用闲置宅基地和住宅，3条红线不能碰！】

既有地，又有房，还有依法获取的证照，终于可以依据2019年最新发布的中央农村工作领导小组办公室 农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》来撸起袖子大干一场了。不过且慢，《通知》及各地宅基地制度改革试点的精神，农民朋友们还需要理解准确。

简言之，《通知》明确鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规利用闲置宅基地和农房发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同期限不得超过20年，合同到期后双方可以另行约定。

同时，村民还被鼓励自愿有偿退出闲置、废弃的宅基地，可以领取一笔费用后去乡村集中建设的多层住宅小区解决居住问题。

但无论怎么“盘活”，有3件事是万万不能干的：

其一，严禁城镇居民到农村购买宅基地。在江西省赣州市、四川省泸县、湖南省浏阳市等宅基地制度改革试点地区，宅基地可跨村镇在县域内流转甚至拍卖，城里人可下乡与村民利用宅基地合作建房。但买卖宅基地，城里人仍无权参与，否则这一买卖合同关系将不受法律保护。

其二，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。假借“农家乐”“生态园”等名义超标准建造别墅、会馆等高消费享乐场所是地方上屡禁不止的歪风邪气，这种建造行为客观上改变了宅基地的法定用途，侵害了村集体的土地权益，为政策所明令禁止。

其三，严禁利用宅基地建设小产权房。“小产权”等于“没产权”，无限接近于“违法建筑”甚至是违法用地，老百姓能够理解到这个程度就足够了。至于小产权房那复杂的形成原因和法律问题，农民朋友无需过多费脑。

在明律师坚信，属于农村宅基地和广大农民的春天，即将并且已经到来了！