【要点一：严格征地主体只能是区政府】

新修订《土地管理法》及其实施条例的最大变化之一，就在于其将原本属于县级政府自然资源主管部门的征地补偿安置职责明确交由县级政府自己负责。

这样一来，农村集体土地征收和宅基地上房屋的拆迁，从征地预公告到责令交出土地，全部只有一个负总责的主体，那就是县级政府。

以往的征地实践中，乡镇街道、村委会甚至是某某公司以其名义介入征地项目的情况并不鲜见，似乎给人一种谁都可以搞征地的错觉。而事实上，无论谁顶在前面冲锋陷阵，最终的法律责任都要由县级政府予以承担。

天津市最新出台的《通知》中指出，各区必须实行政府统一征地，区政府对本行政区域内征地涉及的公共利益认定、土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案确定和征地补偿安置协议签订、征地补偿安置、征地补偿费用及时足额支付到位、落实征地项目养老保险资金、确定被征地农民具体参保人员并纳入基本养老保险制度等负总责。

征地经依法批准后，被征地所在区政府可组织规划资源、人社、农业农村、民政等部门和有关乡镇人民政府（街道办事处）参与到具体实施工作中。

总而言之一句话，征地是政府行为，而且是县级政府的行为。被征地农民若对征地补偿安置决定、方案等不服寻求救济，直接指向的是县级政府而不是其召集来那一群帮手。这一认知对保障被征地农民的正当权益无疑十分重要。

【要点二：严禁违法违规“预征地”】

“预征地”是一种地方上在实践中“创新”出来的操作模式，法律法规中并没有这一说。

通俗地理解，“预征地”就是在依据《土地管理法》第47条规定程序启动正式征地之前，先由包括开发商、村委会在内的各种主体以各种名义“预演”征地拆迁行为。

一户一户入户谈，一户一户签协议，签完一户拆一户。“预征地”无所谓法定程序，也不存在法定权限，名义上告诉农民你有自愿选择签与不签的权利，而实际上则是以奖励金等各种政策来软硬兼施，迫使农民违背真实意愿签下并不公平、合理的补偿安置协议。

究其实质，预征地就是要刻意规避法定的征收程序，架空被征地农民的知情、参与和监督权，将法律清清楚楚规定的东西抛在一边，使项目进入到征收方预先设定好的非法治轨道上去。

而在双方信息不对等、法律知识储备不对等的情况下，所谓“你情我愿”协商谈判签协议，纯粹是聊以自慰的说辞。

对此，天津市的《通知》中规定，为了公共利益确需征地的，必须严格依法履行征地程序，依法办理土地征收、转用和供地审批手续。

未经依法审批，区政府不得以“预征”等名义违法违规征收或实际控制农村集体土地，不得直接占用用于非农业建设，严禁以“开发区园区”、“新城”、“示范镇”、“新农村建设”、“特色小镇”、“特色小城镇”等名义违法违规预征地。

这里面一个非常有价值的点在于，“不得违法违规实际控制农村集体土地”。一般认为，在征地依法获得省级政府批复前，征收方是不能急于占地、拆房和施工的。

前面的一系列步骤直至签订征地补偿安置协议，都是在未实际改变涉案土地权属的状态下开展的。而只有征地批复依法作出，涉案土地才会被真正收归国有，征收方才有资格依据所签订的补偿安置协议拆除房屋、平整土地，进行所谓的“征地实施工作”。

“未批先占”，过去不合法，今后也不会合法。法定的十来步程序摆在这儿，你非要一步都不走就直接和我谈签协议，直接拒绝就是最正确的选择。

【要点三：征地补偿和养老保险资金都要预存】

征地中农民最关心的当然是补偿利益的按时足额落袋，以及社会保障的落实。在以往的征地程序中，征地补偿款被截留、挪用、拖欠等现象十分严重，身处基层的村民也往往对此缺乏救济之道。

显然，防患于未然才是良方。天津市的《通知》中对此是这样规定的：在征地报批前，区政府应当落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等征地补偿费用，保证足额到位、专款专用。

其中，土地补偿费和安置补助费预存到专户，跨区的单独选址重点建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在市自然资源生态修复整治中心，其余建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在相关区生态修复整治利用中心。

区政府在土地征收申请材料中需对相关费用落实情况作说明，并附相关凭证，未足额到位的，不予批准征地。

上面只涉及了4个征地补偿费用项目，还有一个在后面单独规定，那就是农民朋友十分关注的被征地农民的社会保障费用：

在征地报批前，区政府应当在征地区片综合地价外落实征地项目养老保险资金，并在征地报批前存入预存专户。征地项目养老保险资金不落实的，不予批准征地。

征地补偿款的预存制度能够确保征地补偿费用自始在阳光下运行，并全程受到省级政府和被征地农民的监管。

《通知》中明确，区政府自收到征地批准文件之日起30日内，就应当组织乡镇街道、规划和自然资源部门依据方案和协议足额支付上述费用了。