花果园业主依法依据对物业公司停车场公告的驳斥
一、停车场产权的归属问题
宏立城的歪理：
宏益和业主所签定的《商品房买卖合同》补充协议第14.3条已约定了停车场属于宏益公司所有，且在消防验收合格证等的证照上都已证明了停车场产权属于宏益公司所有。
花果园业主对此歪理地驳斥道：
第一、消防验收合格证只是消防部门出具的消防验收证明，消防部门不是产权登记部门，不能作为停车场的产权证明，产权确权应以贵阳市不动产登记中心办理的不动产产权证为准。
第二、《商品房买卖合同》附件十二 补充协议
14.3、本合同的销售价格只是本套房屋的售价，出卖人开发建设本项目范围内的车库、车位、会所、商业中心、酒店、幼儿园、文化活动中心及其配套设施、社区办公服务用房、卫生站等由出卖人投资建造的物业、设施、设备，其所有权均属出卖人所有，出卖人有权以销售、租赁或其他方式进行处分。
这条补充协议属于不合理的格式条款霸王合同。乍看之下，“销售价格只是本套房屋的售价”，业主购房的时候，支付给房开的
房屋总价＝建筑面积单价×房屋建筑面积，
房屋建筑面积＝套内建筑面积＋分摊建筑面积
黑心房开在房屋总价之外，又违法另外单独收取了（水电、燃气、有线电视）三通安装费，这个话题不在本次讨论范围之内。
花果园业主购房款就是购买了房屋的套内建筑面积和传说中的公摊面积。看上去好像是这样的，没什么不对的。
细心的业主可能已经从小区规划方案看出问题了，小区内原来还有没有计入容积率的建筑面积，地下车库的面积就不计入容积率。（容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。）
黑心房开和物业公司误导业主，认为业主的购房款只是购买了商品房的套内面积和公摊面积，小区红线范围内的土地呢？未计入公摊的业主共有建筑面积呢？
不计入公摊≠不属于业主共有！
我们先从小区土地使用权属于小区全体业主共有这点说起。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《民法典》
第二百四十九条 城市的土地,属于国家所有。
第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
以上三条法条，说明城市土地所有权归国家，城市小区项目开发的土地，也确实是房开公司通过拍卖购得，小区开发项目土地使用权，在房开公司购得之日到出售给业主之前，这段时间内是属于房开公司的。但是，只要房开公司出售给业主，那么小区的土地使用权也同时随商品房一起卖给了全体业主，房开公司不再拥有小区土地使用权，因为小区大部分的商品房已经出售。可能房开手里还有几套没有卖出去，这种情况，房开作为剩下尚未出售的几套房屋的业主，和其他多数业主共同拥有小区土地使用权。
宏立城房开在花果园小区并没有修建有独立的车库、车位，现有的地下停车场是对建筑的基础空间（地下室）的利用，而且小区的土地属于小区全体业主共有，不属于个人专有，地下停车场房开无权处分，这条补充协议应属于无效条款！
从小区楼房的建筑结构来分析：
筏板基础由底板、梁等整体组成。建筑物荷载较大，地基承载力较弱，常采用混凝土底板做筏板，承受建筑物荷载，形成，其整体性好，能很好地抵抗地基不均匀沉降。
当筏板基础基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱型基础。箱型的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，箱型基础多用于高层建筑。用板梁墙柱组合浇筑而成的箱型基础，称为箱型满堂基础。
花果园的商品房高层建筑的基础就是箱型满堂的基础。可以看出，从建筑结构角度来讲，是为了保证高层建筑的安全牢固，采用了箱型满堂的基础，地下室（地下停车场）是在充分利用箱型基础空间产生的副产品，并不是独立于建筑基础单独修建的地下室（地下停车场），箱型满堂基础是花果园商品房高层建筑不可分割的一部分。
《贵州省建筑地基基础设计规范》
4.1.1 建筑物基础的埋置深度，应按下列条件确定：
1 建筑物的用途，有无地下室、设备基础和地下设施，基础的型式及构造；
2 作用在地基上的荷载大小和性质；
3 场地工程地质与水文地质条件；
4 相邻建筑物基础的埋深；
5 地基土胀缩性及大气的影响。
4.1.4 高层建筑宜设地下室，基础埋置深度应满足地基承载力、变形和稳定性的要求。
天然土质地基上的高层建筑箱形基础和筏形基础的埋置深度不宜小于建筑物高度的 1/15，桩基、桩筏或桩箱基础的承台、筏板、箱基底板埋置深度不宜小于建筑物高度的 1/20。
位于岩石地基上的高层建筑，其基础埋置深度应满足抗滑稳定性要求。
根据《商品房买卖合同》
第十章 双方约定的其他事项
第二十四条 共有权益的约定
…
3、该商品房所在建筑区划内…占用全体产权人共有的…其他场地用于停放汽车的车位…归全体产权人共有；
4、建筑物的基础、承重结构…基本结构部分…归全体产权人共有；
在此笔者小王一并指出一个事实，花果园商品房买卖合同文本拟定，是依据的2010年12月住建、工商联合制定的《商品房买卖合同》示范文本。小王查看了示范文本，有第十章第二十四条共有权益的约定。附件十二补充协议，在示范文本里是原本是空白，花果园商品房买卖合同附件十二补充协议第14.3条约定车库属于宏益公司所有，属于房开自行添加的霸王条款。
偷换概念的伎俩，把业主共有的建筑基础（地下室），歪曲为合同约定的一个不存在的独立式车库，侵占小区业主共有财产！
为什么宏立城房开和物业一直强词夺理地说地下停车场产权是属于房开的呢？难道花果园的地下停车场是独立于小区住宅楼之外的吗？难道宏立城卖商品房只卖地上房子不卖地下基础？如果除去业主共有的建筑物基础，宏立城房开说自己具有产权的地下停车场还能存在吗？
依据《民法典》第三百四十五条 【建设用地使用权的分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
业主共有的小区土地使用权的设立空间为上至楼房楼顶，下至建筑基础的基桩底部。
如果宏立城仍一口咬定地下停车场产权属于房开，就请宏立城房开和物业公司向全体业主支付地下停车场占用业主共有的建筑基础和土地使用权的巨额费用！
宏立城的歪理：
根据《国家GB/T17986.1-2000房产测量规范B3.1》关于共有建筑面积的分摊标准第B3.2条之规定;"共有建筑面积的计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。"花果园小区地下停车场不属于业主共有建筑面积，未计入购房面积之内。
花果园业主对此驳斥道：
住建部发布的《车库建筑设计规范》JGJ 100-2015对独立式车库和附建式车库作了术语解释：
2.0.7 独立式车库
单独建造的，具有独立完整的建筑主体结构与设备系统的车库。
2.0.8 附建式车库
与其他建筑物或构筑物结合建造，并共用或部分共用建筑主体结构与设备系统的车库。
《贵州省停车场管理办法》
第三条 建筑物配建停车场，是指停车场建设单位依据建筑物配建标准建设的为本建筑物使用者或者公众提供停车服务的场所，包括车位、车库等。
结合《车库建筑设计规范》、《贵州省停车场管理办法》了解，可以知道花果园小区地下停车场不是《房产测量规范》描述的“独立使用的地下室、车棚、车库”
宏立城声称：“花果园小区地下停车场不属于业主共有建筑面积，未计入购房面积之内。”
花果园业主对此观点的驳斥：
请宏立城房开公示花果园小区地下停车场的独立报建、独立报税手续及没有把地下停车场建设成本摊入花果园商品房建设成本的证明材料。
《房产测量规范》是国家标准文件，为房产测量提供国家标准。
《GB/T17986.1-2000房产测量规范》3.1.1房产测量的目的：
房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。
房屋产权面积最终是由市、县房地产行政主管部门登记确权认定，宏立城仅以《房产测量规范》自说自话就认定停车场产权归属，是非常荒唐的。
小区建筑物的某部分没有计入公摊建筑面积，并不等于这一部分不属于业主共有，例如架空层虽然没有计入公摊面积，但是却是属于业主共有。
相关法律文件有：
黔建房通【2006】261号《关于房屋建筑面积计算有关问题的通知》
规定三、居住区（含居住小区、居住组团）内利用地形高差建设的半地下停车库，其建筑面积单列计算，不计算容积率。
相关案例有：
（1）（2019）粤03民终33737号民事判决书:
涉案架空层规划为核增面积，用途为活动、停放自行车等，属于建筑区划内的其他公共场所。该部分不计入公摊范围，但计入容积率的计算，该二者不冲突，亦不影响涉案架空层为共有的性质。因此，涉案架空层属于业主共有。
（2）（2020）粤17民终806号民事判决书:
阳江市自然资源局复函一审内容如下∶瑞景小区架空层和消防控制室是小区的公共部分，属小区全体业主共有，不列入业主分摊面积。
二、停车场收费主体问题
宏立城的歪理：
宏益公司己将停车场相关事宜委托宏立城物业进行代管，宏立城物业有权对停车场的秩序维护、停车场收费等相关事宜进行管理。简言之，地下室面积在预测和实测中均未计入公摊面积，因此，该区域不属于公共区域，产权所属方有权合理开展停车场收费等相关问题。
花果园业主对此观点的驳斥：
1、请宏立城物业公司公示宏益房开关于代管经营停车场的委托书。
2、请宏益房开公示停车场产权证明，或者公示停车场修建项目没有包含进小区开发项目的证明。
3、地下室未计入公摊面积，不能证明地下室不属于业主共有的公共区域，只要地下室在建设当中已经计入商品房开发成本，地下室产权理所当然属于小区全体业主共有。
三、停车场收费是否还需要办理有关许可证
花果园业主对此观点没有争论，停车场收费只需向物价部门备案。
四、停车场收费的标准问题
宏立城的歪理：
1、根据《贵州省发展改革委关于放开、下放第二批省级政府定价项目的通知》（黔发改监调【2015】940号）文件规定，我省从2015年7 月1日放开了32项政府定价项目，其中第9条"住宅小区非共有部分停车场收费"亦明确了这一点。
2、依据2018年5月1日起实施的《贵州省机动车停放服务收费管理办法》第五条第六点之规定，社会资本全额投资建设的其他停车场收费，由停车场经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况，按照公平合理、诚实信用的原则确定。
花果园业主对此观点的驳斥：
1、依据《贵州省停车场管理办法》第十条 建筑物配建停车设施应当与主体工程同时设计、施工、验收和投入使用。建设工程竣工后，城市规划主管部门应当依据规划设计条件和配建标准，对停车设施建设情况进行规划核实，不符合规划、不满足配建标准和建设标准的，有关部门不得通过竣工验收。
请建设单位宏益房开公示花果园地下停车场的验收手续，如果停车场没有通过验收还是在建工程，那么宏立城物业公司就不能收费经营。
2、从以上对花果园地下停车场产权的合理分析，地下停车场是利用建筑基础改建的地下室，并不是独立修建的停车场，停车场进出口也是利用了业主共有的小区内部道路，并不是宏立城物业公司所说的“社会资本全额投资建设的停车场”。
3、宏立城物业公司对《贵州省机动车停放服务收费管理办法》（试行）引用条款错误。
花果园地下停车场是住宅小区利用物业管理区域内全体业主共有的其他场所（建筑基础改建的地下室）停放车辆，依据
《贵州省机动车停放服务收费管理办法》（试行）
第五条 机动车停放服务收费按照下列情形实行不同的价格管理形式：
…
（五）住宅小区利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，在本小区公示后执行；住宅小区未成立业主大会的，由物业服务企业提出建议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主共同议定，在本小区公示后执行。
笔者小王曾咨询关于停车场税率和营业执照的问题，附在文尾供大家研究思考。
贵阳税务回复如下：
（一）物业公司增值税征收税率
答复：物业公司提供物业管理服务，如果物业公司为增值税小规模纳税人，则征收率为3%；物业公司如果为增值税一般纳税人，则税率为6%。
（二）停车场经营增值税征收税率
答复：物业公司经营停车场收取的停车费按照不动产租赁缴纳增值税，如果物业公司为增值税小规模纳税人，则征收率为5%；如果物业公司为增值税一般纳税人，则税率为9%。
贵阳市市场监督管理局回复如下：
（三）物业公司营业执照经营范围没有‘停车场经营’项目，是否需要增项？还是单独另外申请营业执照？
答复：直接增加停车场经营此经营范围即可，不需要再额外办证。
（四）如果物业公司开展停车场经营活动需要增项或单独申请营业执照，物业公司需要向相关政府部门提交什么资料？
答复：需要提交的资料要旧的营业执照，经办人法人身份证，如果之前的营业执照上的地址不包含停车场的地址，还需变更经营地址，需要现经营地址的租赁合同和房产证（或建筑施工许可证、规划许可证）。
（五）停车场营业执照，花果园每一个区（组团）的地下停车场需要单独办理吗？还是整个花果园所有组团只需要办理一个停车场营业执照？
花果园业主大会筹备群，由花果园业主登记建立，为筹备花果园业主大会做准备工作，宣传业主大会和业委会知识，为更好的维护业主权益，协调花果园业主与物业、社区各方单位的关系。
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