土地使用权租赁和转让(土地使用权租赁与转让的区别)

自上个世纪七十年代末，家庭联产承包责任制在我国施行。当时的背景下，这项农业政策极大调动了生产力的积极性。赋予了农户对土地的承包经营权，提高了土地的生产效率。改革开放初期，土地交易流转是被严格禁止的。九十年代开始我国逐渐放开了关于土地转让的禁令，颁布了一系列法律和政策鼓励促进土地流转，以达到推动农业规模化发展的目的。

那么，什么是“土地流转”？

土地流转是指土地经营权流转，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（即：使用权）转让给其他农户或经济组织。简单点说就是“保留承包权，转让经营权。从“不得出租、转让土地”到“在合法、自愿、有偿的前提下转让经营权”。我国的土地流转经历了几个时期：

一、空白期：社会改造到改革开放初期，这一时期从制度层面不允许进行土地流转，宪法明确规定：“任何组织或者个人不得侵占买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。

二、萌芽期：1988年七届全国人大第一次会议对宪法修改，规定“任何组织或者个人不得侵占、 买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这奠定了土地使用权合法流转的宪法地位，土地流转从不可能变得可能。农村土地流转制度经历了从全面禁止到依照法律规定可以转让的历史转折期。

三、发展期：1988年-21世纪初，国家出台一系列政策“允许土地使用权按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权流转，适度发展规模经营”。

四、深入期：21世纪初-2013年：连续十年发布以“三农”为主题的一号文件，强调了“三农”问题对社会主义现代化的重要性。2003年《土地承包法》实施，以法律的形式对土地承包中的重要问题作出了规定。2005年我国农业部颁布了《农村土地承包经营权流转管理办法》使土地流转更加规范有序。

五、全面发展期：2014年至今， “三权分置”政策的实施，进一步明确农地产权，实现了农户用土地经营权抵押贷款以获取生产资金，进一步促进土地流转产生规模经济效益。

为实现农业现代化发展，规模化农业是必经之路，促进土地流转，使有限的土地生产资料集中在有能力、有资源、有技术的种植大户、企业和集体手中是土地流转的重要方向，有研究发现，土地流转能显著提高粮食作物的土地生产率，从而保障粮食安全和主要农产品供给，促进农业增效、农民增收的重要途径。