问题： 在建工程或土地使用权转让税金的确定？
问：
现公司准备转让该项目，转让价3000万，我的问题有两个：
1、增值税怎么计算？选简易征税，增值税：（3000-2000地价-80基础设施配套费）÷1.05*0.05=43.81万对吗？ 若不对应该怎么计算？
2、土地增值税应该按转让土地使用权还是转让在建工程，我觉得应该是按转让在建工程，因为虽没有付过工程款，但己有开发的实质行为，且取得了四证，土地增值税可扣除额应包括：A.地价2000;B.前期费用280;C.耕税契税100;D.开发费用（A B）*10%（管理、营销、财务）=228;E.加计扣除（A B）20%=456;F.转让时发生的税金。
老师，我这样理解和计算对吗？渴望您的指导，另我还需要准备什么资料？
解答：
一、增值税层面
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
从第三条反推，未完工的房地产项目不可能获得房地产主管部门的立项销售许可，因此销售未完工的房地产项目不能适用2016年第18号公告。
只能适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
那么购置原价或者取得不动产时的作价指什么？国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告（国家税务总局公告2016年第73号）一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的
增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1 5%）×5%
（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的
增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1 5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%
可见契税计税金额（含营业税）÷（1 5%）或契税计税金额（不含增值税）就是购置原价或取得不动产时的作价。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。契税暂行条例第四条 契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
很显然，2015年以2000万拍得一地块，缴纳契税、耕地占用税各50万元，当时2015年尚未营改增，2000万元即为契税计税金额（含营业税），说白了就是2000万的销售发票丢了，只有交契税的完税凭证，完税凭证注明的税额50万，计税依据应当是2000万，直接看这个税票上的2000万就可以，因此在营改增后转让上述项目的增值税应纳税额＝（3000－2000）÷（1 5%）×5%＝47.61万元，这里的购置原价或取得不动产的作价就不能包括什么耕契两税、基础设施配套费、利息等。
这里要注意个人转让房屋的财产原值的区别，国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发〔2006〕108号）对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（一）房屋原值具体为：1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
可见个人所得税转让住房的财产原值是包括交纳的相关税费的，而转让不动产的购置原价是不包括交纳的相关税费的。
二、土地增值税层面
引用个作废的文件，财税〔2003〕16号：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手 续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为 应按以下办法征收营业税：
1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发〔1995〕110号）在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20％的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
由于该项目已进行了实质施工，因此扣除项目包括地价（2000 耕契两税100万），开发土地和新建房及配套设施的成本（配套设施费80万 200万土地开发费用 需要支付的监理费（应属于开发间接费用）和施工费），而相应利息600万则根据据实扣除或比例扣除来处理。
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