从2021年开始，房企的日子就不好过了。
虽然现今已经等到了政策端出台的红利了，让房企们松了口气。
但是在长久等待的过程中，房企其实也没闲着，通通都在自救。
很多人没有注意到一点，开发商已经开始慢慢转换赛道了。
比如金茂
（来源：金茂控股）
3月10日，金茂的物业品牌“金茂服务”，在港交所上市了。
实际上，像是金茂一样，拆分物业、收购物业、上市物业的开发商，已经越来越多了。
房企正在改变逻辑，当然，并非抛弃重资产。
但是，越来越将轻资产的物业作为自己的下一条赛道的关键补充了进来。
将物业服务作为自己打好这场翻身仗的重要一环。
01
这两年做物业的开发商越来越多了
虽然物业服务一直都是一个比较好的赛道，但是最近这两年来，动作频频，不断有物业品牌发起了上市冲击。
（数据来源：克而瑞）
一共有超过50家物业公司上市成功，这里面包含了很多开发商所拆分出去的物业公司。
我们看一下物业服务上市潮开始的时间，明显可以看出从2019年起，上市的物业公司就变得多了起来。
记住2019，它是我国各地开始对房地产进行政策端强管控的一年，这其实就是房地产商转变思路的原因。
自政策端房住不炒后，随着越来越严格的管控环境，在整个市场大整顿中，开发商们为了自身的利益着想，不得不多元化经营，发展多条赛道。
当然，有些赛道没有成功，比如造车等等。
但是有些赛道是靠近开发商原本的行业的，比如物业，天然适合它们进入。
房子难做，那就开始搞物业吧。
2020年，物业上市更是变成了一股浪潮，一共有18家物业上市成功。
2021年，物业上市的速度变慢了，一共有14家，但这也是有原因的。
港交所对物业上市审核比较严格，实际上，有很多物业已经递交上市申请书正在排队中。
比如2022年上市第一家物业品牌金茂服务，它交表的时间是在2021年的8月31日，花了差不多200天才终于上市敲钟成功。
（数据截止到2022年3月22日）
不完全统计，除了金茂服务外，还有十几家的物业正在排队，苦苦等着上市。
而且有不少物业首次招股失效后，也在筹备进行二次递表，甚至进行更多次的尝试。
为什么物业们纷纷争抢着要上市，实在是因为物业上市能得到的好处太多了。
02
在资本市场上，物业更受青睐
我们注意到一点，越来越多的开发商，开始加入到了物很业上市吗这件事中。
虽然上面表格中很多开发商从名字看不出来，但实际上它们背后都有母公司的影子。
比如第一服务控股，就是和当代置业集团相关联的。
物业第一股彩生活，背后则是花样年集团。
更不用说那些以集团名为物业的公司。
当然，每个公司的物业上市都有自己的故事。
但是，有一个共同点：物业上市确实对自身盈利有很大的好处。
我们来看下从2018年到2021年的物企上市首日平均市盈率来看，2020年平均首日市盈率达到了46.82，历史最高。
不用管市盈率的意思，简单来说，它代表吗着市场看好程度。
2020年市盈率这么高，代表着市场当时特别看好物业。
2021年的市盈率腰斩，直接说明了市场不太看好。
但这也是受房地产调控政策影响的，抵挡不了物业们上市的热情，2021年还是有很多物业上市或排队上市中。
即使和地产板块离得太近，确实会受到政策的影响，但是一直以来物业板块都被认为是：弱周期性、现金流稳定、具备一定成长性的优质板块。
物业板块，一直在股票市场保持着非常高的关注。
而且，跟地产离得太近也不是坏处。
前几天的重要会议一结束，第二天上午港股中的物业股也快速翻红，大涨特涨。
（来源：3月17日港股乐居财经）
这就是为什么开发商纷纷从“不重视物业、觉得搞物业是赔钱”，现在争先恐后地开始追求物业上市了。
物企业业上市后确实能给集团自身带来资金流，能给地产主业带来资金，进一步可以提升集团房企自身的市值与流动性，更有可能对房企的后续融资有一些帮助。
就连以前一直号称物业不上市的万科，也扭转了自己的态度。厉害
（来源:证监会官网）
3月7日的时候，证监会官网显示已接收万物云（万科的物业）境外首次发行股份审批材料。
在那之前郁亮直接在股东大会上表示万物云肯定要上市的，果不其然。
而且，对于开发商来说，盖房子是什么？从政府那购买土地，然后建设成为房子卖出。
在这个过程中，开发商的角色就是一个加工商。
将原材料土地加工成了商品房而已，确切的说没有特别大的技术壁垒。
所以房地产板块的估值一直起不来，也没人看好，毕竟加工商谁都可以做的。
它们急切需要物业来做一个通道，来给开发商进行转型。
告诉股票市场：我们也是有技术含量的，也是可以做全生命周期的服务的，卖的不仅仅是房子，而是上市服务。
所以，这样一来，物业公司上市更是成为了房企们的基本路线，是房企们想要去转型的载体。
03
物业，确实是开发商最好也最合适做转型的载体
物业服务作为轻资产，比盖房子需要的资金要少得多，试错成本也比较低。厉害
而且，前几天的重要会议上直接提出了要给房企化解风险的应对方案，给上市公司房企新发展模式转型的配套。
新发展模式，那不正好是物业吗？
既符合了开发商想要物业作为转型载体的期望，也刚好可以让开发商进行全生命链周期的服务，让开发商可以依托物业，将业务扩展到其他轻资产板块。
从只卖房，变成卖房、全周期服务用户，不仅仅作为一个盖完房子就退出的加工商。
其中最基本的，也是很多物业正在做的：开展房屋租售业务。
比较普遍的，是围绕业主开展的一系列活动：维修、家电保养等，这并不需要投入太多就可以做到。上市
甚至可以凭借小区业主体量开展电商、社区买菜等服务。
更全面的，比如已经递交了招股书的龙湖的物业，它围绕着物业开展了租房、卖房、资产托管、装修更新、搬家、电商等一系列服务。
（来源：万物云）
万科物业发展而来很的万物云，体企业系越来越庞大，不仅有基础的物业服务，也通过物业开始了租房售房、社区到家、城市更新、商业楼宇服务、园区服务等等多种服务。
开发商可以依托物业，打通多个产业链的上下游，最大程度进行商业价值的收割。
这都是依托着它们的物业主体来进行的，因为有着足够多的业主量，能够更容易拓展到其他方面，且不缺客户。
开发商不断盖房子的同时，业主的存量也是不断在增加的。
并且客户群体比其他渠道要更为精准，更能得到转化，这也是为什么物业估值被看好的原因。
04
物业，或许能救开发商的命
2022年是房企们最难的一年，上市公司面对存量房时代，房企们需要寻找新的增长点来破局。
这个增长点，完全可以通过物业服务来实现。
将物业从房企板块中拆分出去上市，既可以得到一鱼两吃的效果，又能在资本市场得到更多的融资机会。
而且，资本市场对物业的认可度比传统的房地产开发要高得多，大部分物业上市，都能得到更高的估值。
此外，分拆物业上市还有一个好处。
现在住户的需求越来越丰富了，这种刚性需求下面隐藏着巨大的盈利空间。
依托物业服务打通更多的产业链，更能为开发商本身增加多个营收项目。
作为一个持续经营型行业，物业还在很初级的阶段，有很大的发展空间，并且具有足够稳定的、可持续的现金流。
这是资本看好的原因，也是开发商破局的关键。
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