一、案例

A地产公司2017年8月通过招拍挂取得一宗土地，10月份取得土地证，土地面积70亩，由于A公司自然人股东子张某涉及手续经济纠纷转让，公司取得土地后迟迟无法正常进行开发。经A公司股东会协商，决定流程成立B全资子公司，将该宗土地转移至B公司，由B公司进行后续开发。截止2018年12月份，A公司账面发生的成本费用情况如下：土地出让金12000万元、契税360万元、印花税6万元、设计怎么费120万元、七通一平费350万元、管理费用84万元。请问A公司该如何将上述成本费用转移至B公司？

二、案例分析子

这个案例在咨询工作中经常可以遇到，A企业面临的财税问题是已经发生的成本费用合同、票据和资金流均是以A企业展开的，如何在转移土地的同时将对应成本费用一并转移至B企业？我们大致梳理了三种解决办法，具体如下：

方案一：土地成本直接母公司转移，前期成本开票转移，费用留存母公司。

土地成本按照财税2016年140号文件第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业流程组成的联合体土地）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

1、房地产开发企业、企业项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目手续公司;

2、政府部门出让土地的用途、规划等条件土地不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

3、项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

按照这个文件内容，母公司是可以直接将土转让地成本转移至子公办理司入账的，包括土地出让金、契税和印花税。设计费和前期工程费按照票面金额平移至子公司，费用留存至母公司。

方案二：母公司以评估价将该宗土地投资进入子公司。

A公司对该宗土地进行评估，以评估价投资进入子公司，A公司向B公司开具转让不动产增值税发票，B公司计入土地成本，同时可以办理申母公司请免征契税。

方案三：母公司以评估价将土地转让给子公司。怎么办

A公司将土地作价转让给B公司，向B公司开具转让土地使用权发票，B公司计入土地成本。

三、实操建议

在我看来，在整个项目开发周期内，A、B公司一直保持母子公司的关系，可以把A、B公司作为一个整体，A公司发生的成本费用，通过完善手续，向主管税局申请报备，是可以将A公司成本转移至B公司的，实践中部分税务机关已经认可此类操作。因此怎么，实操中建议采用方案一，前期沟通成怎么办本会大些，但是企业总体负担小。

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