投资性房地产本来是个小众科目，但是因为这些年中国房价的持续上涨，上市公司们把原来在固定资产核算的房屋建筑物调整成投资性房地产核算的动机大增。

因此有必要仔细研究这个科目，才能做好投资。

投资性房地产跟固定资产在实物上是没有区别的，区别的地方只是房子的用途：出租的房地产或者持有获取资本增值的房地产算是投资性房地产，具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

实务中基本上都是出租的房地产。

投资性房地产的后续计量有两种方投资性式，一种叫成本模式，一种就是公允价值模式。这两种模式区转别甚大。

1、成本模式

比较简单，如固定资产、无形资产这种，转换时原值对应原值，折旧或摊销也对应相应 的折旧或摊销，主要是固定资产注意借贷方不要混淆，因为累计折旧（或摊销）属于备抵调整科目，与资产类方向相反。

举个例子吧

甲公司把自用的房子租出去，原值1000W，折旧200W，分录是：

借：投资性房地产 1000

累计折旧 200

贷：固定资产 1000

投资性房地产累计折旧 200

2、公允价值模式

这里会涉及到一个科目：其他综合收益

举个例子

甲公司传统企业，2018年6月30日把自己用的办公楼改为租给乙公司，2018年6月30日账面余额1000W，折旧300W，公允价值是1500W，2018年12月31日公允价值1600W。那么分录：

（注意：这里的固定资产账面余额-累计折旧=固定资产的账面价值）

2018年6月30房地产日：

借：投资性房地产-成本 1500W

累计折旧 300W

贷：固定资产 1000W

其他综合收益 800W

2018年12月31日：

借：投资性房地产分录-公允价值变动 100W

贷：公允价值变动损益 100W

【为什么记入其他综合收益，不进收入呢？因为，像房产这种，有些情况下你购买时的成本与如今的公允价值相差过大，如果记入收入，会导致当期的收入畸高，并不能合理的体现当期的经营情况，所以直接记入其他综合收益房地产。】

使用公允价值后续计量的好处：一是做大公司的资产规模。比如新城控股原本400亿的固定资产，使用投资性房地产计量后，随着房价的升值，资产规模达到了45投资性0亿，那么对于一家扩张期的公司来说，资产规模做大之后，可以降低资产负债率。二是随着房地产的升值，公司可以保证利润来源，调节公司的利润规模，包括公允价值变动损益和减少折旧，毕竟评估多少钱全看房地产评估公司，而该评估公司是公司自己花钱请的。

坏处是一旦房价出现预转期之外的变动，会给公司带来毁灭性打击，利润暴跌，资产负债分录率攀升，同时每年还要花费一笔不小的评估费。好在房地产放开的这二十多年一直在上升。

由于这些年中国房价的持续上涨，这种后续计量只有好处，暂时还没有坏处。

公允价值模式并非随意使用，准则要求需要满足以下条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，二是公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允

价值作出合理的估计。

说实话，现在这两个条件肯定很容易满足，不过就是操作。