裁判概述：

借名买房人在已满足居住需要的情形下仍借他人之名规避国务院限购政策另行买房，通过投机性购房行为获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，任由其损害社会公共利益和社会秩序。

案情摘要：

1. 2012年12月20日，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：由徐沛欣借曾塞外名义购买北京市住房一套。随后曾塞外购买房屋由徐沛欣实际出资并占有使用。

2. 曾塞外的债权人中集哈深公司对上述房产采取执行措施，徐沛新主张实体权益引发执行异议和执行异议之诉。

3. 法院查明，徐沛欣名下原有两套房屋，根据北京市的限购政策的规定，徐沛欣不具备购房资格。

争议焦点：

《房产代持协议》是否有效？徐沛欣是否是房屋的实际权利人？

法院认为：

本院认为，2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人。

案例索引：

（2020）最高法民再328号

相关法条：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

31.违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。

实务分析：

本文援引案例的亮点是：在借名买房中，出资人与被借名人之间的委托代持协议效力的认定问题。目前关于本问题并无法律层面的明确规定。对于出资人与被借名人之间的法律关系认定也裁判不一，本判例最高院从违反公序良俗的角度出发，对目的为投机性购房的代持关系进行了否定，对实务起到了引导作用。笔者赞同，予以推荐。