转租善意第三方(转租 对抗善意第三人)

笔者认为，自行转租因关涉出租人利益而使其具有外部性，合同效力应有内、外之别。对内，应当考虑次承租人“善意”或者“恶意”来对转租效力加以判断，一概视为有效或效力待定均有失妥当。对外，“出租人可以解除合同”本为授权性规定，出租人可以考虑对转租是否行使合同解除权，以决定转租效力。自行转租就其效力类型来讲，应为相对特定第三人无效合同。

区分转租合同内、外效力对次承租人的保护不同。对于出租人而言，只要承租人未经其同意而转租，就是违约行为。但对于次承租人而言，其与承租人之间的责任清算就与原转租合同的效力有着密切关联。如果自行转租为生效合同，出租人解除转租或诉请无效时，次承租人得向承租人主张违约责任。而如果是效力待定，出租人解除转租或诉请无效，自行转租即为无效合同，承租人仅向次承租人承担缔约过失责任。显然，违约责任的承担比缔约过失责任的承担更有助于保护善意次承租人的利益。

对内，转租效力应视次承租人是否为善意而定。从维护交易安全和秩序出发，法律应当着重保护次承租人利益，但这并不意味着就无需考虑次承租人是善意或是恶意。在转租中，是否善意是指次承租人在进行租赁交易时，是否知晓承租人有无处分权，主观上有无重大过失。判断次承租人是否知晓承租人有无处分权，在实践中一般有两种渠道：一是承租人主动告知，二是到当地房产管理部门查询。若次承租人已得到告知，却仍然在明知承租人无转租权的情况下予以承租，其在主观上应为恶意，亦属自愿承担风险。在未得到出租人追认之前，应属效力待定。若次承租人基于信赖与承租人订立租赁合同，自应受到法律保护。即使出租人对该转租合同予以解除或者诉请无效，该无效也仅针对出租人无效，承租人和次承租人之间依然按照有效合同处理。

就自行转租而言，基于合同自由原则及相对性原理，自行转租仅发生于承租人与次承租人之间，双方合意的达成即成立合同。但毕竟出租人是租赁物的实际处分权人，且租赁带有一定的人身信任属性，自行转租行为有待于出租人考虑自身的利益作出判断。

综上，自行转租合同因涉外部人员而对特定第三人产生利益关联，对合同的效力评价有内、外界分的问题。外部相对人的认同可以使得合同内、外效力一致，能够使三方当事人的利益得以平衡。但外部相对人的解除或诉请无效却并不能使合同一概归于无效，分清当事人的主观意图更符合诚实信用原则，更有利于对当事人提供更为妥当的法律保护。