不动产登记簿使用和填写说明免费下载(不动产登记簿文件登记信息)

最高额抵押担保作为一种高效、安全、便捷的抵押模式，在我国银行业的信贷业务中备受青睐。但其在使用过程中却遭遇不少困境，诸如因不动产登记机构的不规范行政行为或因司法实践中不同的判决结果最终影响金融债权的完全实现。

今天我们就来谈谈最高额抵押担保在实务操作中所遇到的困境以及如何避免陷入困境。

如何详细约定担保范围

我国的各个不动产登记机构在办理最高额抵押登记手续时会存在不同的做法：有的登记机关可以在登记簿上录入担保范围；而有的登记机关要求办理人必须明确一个固定的最高额抵押担保金额，不允许另外填写担保范围，这就会使得登记机关登记范围与当事人合同约定的范围存在差异。

2015年3月1日起，根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》的规定，我国不动产登记机关统一启动全新的不动产登记簿证样式。其中关于抵押权登记信息中列明了一项“被担保主债权数额（最高债权数额）”，但未列明担保范围项。

《不动产登记簿及使用填写说明》中对于登记簿中的“附记”该如何填写是这样规定的：可填写需要对不动产权利及其他事项登记情况进一步说明的信息，如土地出让合同、土地承包合同等编号等内容。

因此，根据以上规定，对于最高额抵押担保在登记时未将担保范围登记在内的，抵押权人可以要求登记机关在登记簿的附记中对抵押合同编号或抵押合同中约定的担保范围进行记载，以确保抵押登记的内容和当事人约定的一致性。

事实上，诸多法院的执行案件中，抵押物拍卖后，执行法官都会依据他项权证“附记”中所记录的抵押合同内容对优先债权进行确认。

抵押合同如何约定更有利于债权实现

案例

2015年6月，A公司以自有房产为B公司在C银行办理的5000万最高额借款提供担保。2015年7月，A公司与C银行订立一份《最高额抵押合同》，合同约定A公司为B公司自2015年7月至2018年7月期间在C银行发生的债务提供最高额本金余额5000万的担保。担保的债权范围包括债权本金及其利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用以及借款人应当向银行支付的其他款项。之后A公司与C银行在不动产登记中心办理并取得了记载债权数额为5000万的他项权证书。截止2016年3月，B公司逾期归还C银行借款本金4900万、利息77万。另外，C银行支出律师费200万元。共合计债权总额5177万元。因B公司未履行还款义务，故C银行诉至法院。

经审理，一审法院最终判决C银行有权对A公司的抵押财产拍卖、变卖、折价后在5000万元限额内优先受偿。

C银行不服，上诉至二审法院，二审最高法院认为A公司与C银行在《最高额抵押合同》中明确约定抵押财产限额5000万元只针对本金，而利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等其他款项均属于被担保债权范围，在查明B公司欠款本金数额在5000万元以内的情况下，应就抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿合同所约定的全部债权。故终审判决C银行对B公司所欠全部债务均有权在A公司的抵押财产拍卖、变卖或折价后优先受偿。

结合以上案例，可以确定银行在抵押合同中约定最高限额为“本金最高额”的做法法律是认可的，且其最终的判决结果对银行更为有利的。

小律提示

在实务中，银行若在合同中将最高限额约定为“债权最高额”，那么合同中担保范围约定的的利息、违约金、律师费等费用很可能会超过约定的最高限额，只有将最高限额明确约定成“本金最高额”模式才能摆脱债权脱保的风险，保障抵押权人的权益。