事后签房屋代持协议有效吗(房屋代持协议怎么签才合法)

图源：视觉中国

借女儿男友房票摇号

成了“天选之子”

2018年6月，奥体一超级红盘开盘。说它是超级红盘，大概不会有人提出异议——616套房源共20252人报名，中签率仅3%。不用猜，很多人已经知道这是哪个楼盘。

有一对翁婿，就是这616位“天选之子”中的一员。确切地说，当时他们还不是翁婿关系，因为还没有结婚，所以是准翁婿。

摇号报名的时候，老丈人借用了准女婿的房票。虽说中签几率极低，但是运气好的时候挡也挡不住，还真摇中了。

事后双方签订了一份协议，大意是购房款由老丈人全部出资（包括后续的按揭款等支出），待日后条件成熟，准女婿保证无条件、无偿将房子过户到老丈人或其指定的第三人名下。

2019年5月，女儿女婿结婚登记，他们终于成了法律意义上的一家人。原本这是一个令人羡慕的故事，但随后的剧情发展却横生变数——

由于小夫妻关系不睦，老丈人对女婿名下的房子放心不下，要求女婿履行协议，产证办下来之后就过户到自己名下。但是女婿也据理力争，协议约定购房款全部由老丈人承担，但事实上部分购房款以及按揭款却是女婿在支付。要无偿将房子过户到老丈人名下，没门。

去年下半年，老丈人一纸诉状将女婿起到到萧山区人民法院，要求女婿履行协议。一审判决，双方的协议合法有效，女婿必须将房子过户给老丈人。

女婿不服一审判决，遂向杭州中院提起上诉。4月2日，二审也有了结果，维持一审判决，也就是说双方当时签订的协议合法有效。

翁婿之前曾合作炒房

不到一年获利150万

钱江晚报·小时新闻记者翻阅判决书后发现，无论是一审还是二审，法院都认定翁婿双方签下的是一份“借名买房”协议。

事实上，此前最高法曾公布过几起与“借名买房”相关的判例，全都判定“借名买房”协议无效。其法律依据就是，“借名买房”规避限购政策，应当认定协议无效。

那么，在这对翁婿这里，“借名买房”协议怎么又合法有效了呢？

一审法院是这么说的：案涉商品房出售网上报名登记截至时，上诉人（老丈人）已实际符合杭州市相关购房政策。故双方当事人上述“借名买房”合同，并不存在违反法律、法规强制性规定的情形，应当认定合法有效。二审法院对一审法院的这一观点，予以支持。

钱江晚报·小时新闻记者了解到，该红盘报名截止时间为2018年6月21日。巧合的是，也就是在这一天，原本名下已拥有两套房产的老丈人，将其中一套卖出，过户给了买家。正因为如此，法院认定老丈人“已实际符合杭州市相关购房政策”。

更令人意想不到的是，老丈人卖出的这套房子，竟是翁婿二人第一次合作的产物——2017年下半年，翁婿二人凑足100万元首付款，以老丈人的名义买下了一套总价321万元的房子，双方口头约定按照各自出资比例分配收益。2018年6月，房子以480万元的总价顺利出手，即便扣除资金及税费等成本，大半年时间获利150万元左右。

据女婿向法院陈述，第一次卖房收益并未分配。此外，女婿提出虽然协议约定购房款由老丈人全部出资，但事实上女婿也出了部分资金。法院认为，双方的购房资金纠纷可另案处理。

“借名买房”存分歧

房子晚卖一天结局大不同

而正是这一天之差，对当事人的命运而言可谓是惊天逆转。“法院判‘借名买房’协议有效，那么女婿就得无偿将房子过户给老丈人。如果老丈人房子晚卖一天被判‘借名买房’协议无效的话，那么房子就归女婿所有，老丈人只能讨要回已支付的房款外加一点利息。”

判决书显示，翁婿二人摇中的房子总价485万元。该盘开盘均价为34700元/㎡，据此判断户型面积为140㎡。该楼盘已于2020年底交付，去年高点时成交价一度接近10万元/㎡，目前的成交单价也在80000元/㎡。

“‘借名买房’协议是否有效，其实法律界对此存在分歧和争议。有一种观点认为，地方政府限购只是政策，并非法律，也非行政法规。虽然大多数法院判定‘借名买房’协议无效，但也有部分法院认为‘借名买房’协议有效。就像前几年的比特币交易，法院也有一个逐步认识的过程。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师说。