普通住宅的标准将会松动(普通住宅标准提高意味着什么)

7月13日，惠州住建局再次针对惠州市区普通住房标准进行调整。

惠城：16819；仲恺14724；惠阳17868；大亚湾16870；建筑面积144平米以下，容积率1.0以上。

这已经是近一年来，惠州第三次调整普通住房标准。关于惠州普通住房标准，是自2005年以来就有的一个指导价格。2016年以前，惠州普通住房标准被理解为豪宅线。另外，2020年以前，惠城与仲恺合并一个标准，2021年1月首次分开。@惠州房价指南整理了一份关于惠州普通住房标准历年的一个变化情况：

来源：惠州住建局，惠州房价指南制图整理

很多人问：惠州住房标准的调整会有什么影响呢？

先来看结论：不影响普通购房者交契税，但会影响房企土地增值税。

先来说为什么与契税无关。自2016年起，惠州的购房契税优惠只与套数有关，而不再与普通住房标准有关。

首套房90平米以下契税1%；90平米以上1.5%；

二套90平米以下1%，90平米以上2%；

三套3%；

因此，惠州住房标准的上调，与契税缴纳多少无关。换句话来理解就是，对于购房者来讲，可以理解为没有什么实际影响。

那么住房标准的调整会影响什么？此前，惠州住建局曾通过官方媒体给出解释：与房企土地增值税的征收有关。

什么是土地增值税？

从名词角度理解，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

土地增值税由税务部门预征收。应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

适用税率与速算扣除系数的规定如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

当然，土地增值税因涉及到扣除项目成本部分的核算，也有可能无法准确计算，因此，关于土地增值税，房企可以向税务机关申请土地增值税预缴。当前惠州规定土地增值税预征率为：普通住宅为2%，其他（含非普通住宅）为3%。

看完以上，再来看影响土地增值税最关键的一项：扣除项目金额部分的核算。

扣除项目金额部分，可以狭义的理解为项目的各种成本。但对于哪部分可以做扣除，土地增值税暂行条例也有过一些规定：

1、取得土地权所支付的金额。

即我们通常所讲的土地成本。包括：通过招牌挂等形式所付土地款，按规定补交的地价，从第三方手中购买土地支付的地价款等，以及按规定缴纳的登记、过户手续费、契税等都属于此类。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本。

即我们所讲的建安成本。拆迁安置费，前期规划，设计，三通一平等支出，支付给承包建筑单位的建筑安装工程费，小区水电汽等基础设施建设费，不能有尝转让的公共配建费，员工工资等费用，都属于开发土地和新建房及配套设施的成本。

3、房地产开发费用。

包括销售管理过程中的融资成本费用。（该项费用不按实际发生额，而是按规定标准扣除。）

4、与转让房地产有关的税金。

包括营业税，城市建设维护建设税，印花税，教育费等三税一费。

5、其它扣除。

对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由以上可见，影响土地增值税缴纳金额的扣除项目金额，计算方法其实也很复杂。

那么，提高住房标准，对于最终土地增值税缴纳究竟产生哪些影响呢？

提高惠州普通住房标准，一定程度上反应的是一个城市房地产市场的现状，以及未来的预期。惠州上调住房标准，实际上是从一定程度上，简单的理解就是调整了未来惠州楼市的心理价格预期。

举个例子：

假如同样楼面价5000拿地地，原本备案价格15000元，与调整住房标准后，备案价格也许会到18000元相对比，土地增值额相对比是调高了的。

但住房标准上调与土地增值额有没有必然联系？其实也没有的。只能当做其中的一个影响因素参考而已。

惠州当前的新房定价标准，在此前采用的是限价策略，自限价策略松动后，采用的又是精准化、差异化定价的调控策略，对于项目来讲，自身的建筑品质、同片区的价格水平等等，都在影响项目的最终售价。

与房价、与契税，其实都没有什么直接的关系。好了，今天的文章就是这样，点赞点在看。明天见。