1月1日起,国家税务总局制订的《个人所得税扣缴申报管理办法(试行)》正式施行,房屋租金等6项支出可抵扣个税。
房租抵扣个税是件让工薪族欢喜的好事,却引发了房东担忧被税务局查缴出租教育房屋税收的担忧,房东、中介、房客,甚地方至相关税务部门正上演一场多方博弈,也催生推涨房租的担忧。
近日,上海市静安区一处税收代征点,陆续有房东前来缴纳房租税收并开具发票。
租客:报还是不报?怕“羊毛出在羊身上”
在公司截止填报个税减免信息的最后两天,北京白领李文还在纠结是否要填报租房这一项。
“要么不填,要么涨租。”李文告诉记者,房东已经提前向她变为发出了“警示”。房东直言,租房都是税后价,如果租客要教育抵扣个税,要么涨房租,要么租客自己去缴税。
李文虽然知道抵扣个税是自己的合法权益,但由于担心房东事后刁难,“羊毛出在羊身上”,最终放弃了填写申报。
的确,李文的担心有据可言:按税前2万元的工资计算,月薪扣除五险一金等费用后,李文每月教育费到手可拿到约15500元的薪水,此时应纳税(15500-5000)10%-210=840元,如果李文按北京标准申报房租抵扣个税,那么她应纳税额为(15500-5000-1500)10%-210=690元,房租抵扣申报后李文可每月少缴个税150元。
如果房东需要交纳租附加金税,以3000元的北京平均月租金、5%的税率计算,每月则需缴税150元;如果房东把这笔税通过涨租金转嫁给租客,则基本附加抵消了减免的个税额;如果租金超过3000元/月,租客反而会倒贴。
虽然多位税务局人士已经就此表示,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知,但许多房东还是怕“秋后算账”。
在这种情况下,也有一些房东和租客私下达成共识。
“目前政策不明朗,不敢轻易让自己的信息联网。”刘军在北京五环有一套房子正在出租,他告诉记者,这几天已和租客达成口头约定,租客同意放弃填报租房方面的税金抵扣。
1月10日,北京一名房主正在税款代征点为租客办理发票事宜。
机构:的小中介惶恐多 品牌公寓更“开放”
这场租金税的博弈中还有一个微妙的角色,即以中介为代表的住房租赁机构。
“不管怎么协商,中介就是不愿意把他们的营业信息给我,让我去找房东减免。”北京租客王文静告诉记者,她去年在小区门口找了一家小中介公司租房,没想到现在申报个税抵扣信息时,中介竟赖了皮,如果填报信上海息,就给我涨租20%。
在住房租金抵扣申报项目中,“出租方类型”共有两个选择项——“个人”及“组织”。
由于不少租客是从中介手里签订的租赁协议,如何填报也成为一个疑惑。
在国家税务总局12366客服人员给出的回复中,租客通过中介租房,填报“个人”或“组织”皆可。
对此,58安居客房产研究院首席分析师张波对记者分析,租户应该填写有权利的出租方:房东不管是自行出租,还是委托中介出租,只要是由房东和房客直接签定租赁合同的房源,就应该填写房东信息。
“针对分散式长租模式,房东将房源交给中介方,则中介方为‘二房东’角色,理论上可以填写中介方信上海息。”张波指出。
在采访中记者发现,对于租客填报个税这件事,较小规模的中介公司普遍惶恐,品牌租赁机构显得更“开放”。
以租赁品牌自如为例,在个税展开抵扣登记之初,不少租客反映对填写“个人”还是“机构”,尚不明确。1月5日,自如选择了在其APP首页发布公告,允许租客以公司政策文件信息抵扣个税申报,并公示了其九城的企业名称及社会信用代码。
“租赁机构还是一种新兴事物,具体税收细节我们也在和有关部门紧密沟通,在此之前,自如选择把企业信息公开,每个自如客都可以填写。”自如相关负责人对记者回应。
上述负责人还表示,租金不会受此次政策的影响,稳减免租金是自如的长期经营策政策文件略。
记者也观察到,除自如外,我爱我家相寓等品牌租赁机构也在一定程度上公开了企业信息。
税收办公室:北京税率5% 上海最低3.5%
事实上,扬言“申报就要涨租金”的中介或房东,其“恐慌”多是因为受到网上流传的高税率的影响。
“具体怎么收我也不清楚,网上说的税种很多,有增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加等等,税率可能达到12%或20%,这样我的成本就太高了,肯定要和租户谈。”房东刘军就对记者表达了他的担心。
租金税真这么高吗?记者向北京、上海两处个人房屋出租税款代征机构分别求证。记者发现,目前的征收方案中,税率并不像网上传言的那么高,且均以3.15万元人民币/月的租金额作为税率上浮的一道门槛。
1月11日,记者以房东身份来到北京市朝阳区呼家楼地区的个人出租房屋税款代征点咨询。针对房租税,一位工作人员告诉记者,北京采取征收综合税率的方式,民用普通住宅的税率约为5%,商教育费业办公性质的房屋出租税率则以3.15万元人民币/月的租金1.5%额作为分档线,低于这个租金水平的按照7%的税率征收,高于3.15万元人民币/月的按12%的税率计算。
在上海,税率地方也以3.15万元人民币/月的租金额为分档标准,税率分别为3.5%和5%。
上海市静安区街道协管税收办公室一位征收点工作人员对记者表示,目前上海以租金除以1.05作为计税收入,若低的于3.15万元人民币/月,将采取3.5%的税率,1.5%高于这条线的则按5%的综合税率征收;目前个人租房并不区分出租房屋的性质。
也就是说,同样出租一套月租金在1万元左右的房屋,北京要缴纳的租金税约为500元,上海则略低为333元左右。
记者通过与多位房东交谈发现,去代征点办理税收手续的多数是因为租户有开发票的需求——除企业办公用途外,一些为职工提供租金补贴的用人单位也需要留存发票。
但在实际操作中,无论哪种情况,这些额外的出租税款基本都在签订合同时就已谈好,一般由承税率租人买单。
专家:首套出租房减征税率、降低税率等优惠措施或能减少隐忧
按照相关政策规定,房产租金作为一种个人收入,必须要征税。那么在“租购并举”房地产长效机制的建立中,如何更好地把租房红利真正落实到租客身上?
对此,中央财经大学城市与房地产管理系教附加税授、系主任王志锋认为,无论收多少钱的税变为金,关键是避免如何把这种成本转嫁给承租人。因为这不仅可能引发房租上涨,更严重的还会降低房东的出租意愿,造成租赁市场的供应短缺。
在具体举措上,王志锋指出,一方面需要出台更细致的政策设计,比如首套房出租可以减征、降低税率等附加税,以减少给房东带来的可能恐慌;同时要因城施策,避免一刀切。另一方面则是可以遵循国外经验,给予房东一定优惠。“比如政府可以给房客发放租房券,然后房东以租房券进行税收抵扣,或领取现金补贴;此外,出租房屋折旧的维护费用,也应该对房东抵扣,因为房东为社会提供了房源,满足了市场。”王志锋表示1,此举主要还是为了鼓励租房,目的是盘活存量、减少房屋空置,避免房源供给的减少。在他看来,这将总体有利于我国税收意识和理念的健全。
他指出,以前我国的直接税较少,多是间接税,大部分商品都只显示完税后的价格。
“在外国,消费者购买商品时能清楚知道1每件商品的税金。”王志锋认为,随着税收体制不断完善,人们对“房租税”的意识将越来越强烈。承租人在和房东签合同时,会越来越多地讨论租金是税前还是税后价格。
“但这要循序渐进,不要导致上有对策、下有对策的行为出现。” 王志锋说。
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