很多人项目在谈到投资日本房产的时候，都会被灌输：虽然日本房价便宜，但持有成本很高，永久产权更是一个只出不入的黑洞，分分钟掏空钱包。

那么，真实情况又是如何呢？

日本买房费用

首先，我们来看一下在日本买房需要缴纳的税费名单：

在日本费用购买房产，除购房款外，还要支付两类款项：第一类是买房的同时需要付清的税费，第二类是房产持有期间每年或定期需要缴纳的费用。

第一类费用我们习惯称之为前期费用，包括图片上的六种：中介费、印花税、登录免许税、不动产取得税、司法书士登记费用、地震火灾保险费。

其中，地震火灾保险费用费是根据房屋类型不同，由费房主自行决定是否缴纳。当然，考虑到日本的地震火灾多发，一般情况下是建议大家购买的。该项保险每5年缴费一次，70平米的公寓五年的保费大概是5万日元左右，也就是3000人民币不到，算下来一年不到600元，相当便宜。

这六种费用都是按照房产的价格或政府评估价来缴纳的，所以总数额比较固定，工作一般在房价的6%左右。

简单来说，大阪一套公寓的售价在2000万-3000万日元，税费大概是120万-180万日元，人民币差不多是7-10万元，和国内的中介费差不多了。

房屋到手后，持有期需要缴纳的费用主要包括：固定资产税、都市计费划税、物业管理费和修缮基金。

固定资产税和都市计划税是交给国家的费用，物业管理费和修缮前期基金则相当于“帮房屋存钱”，一旦房子需要翻新、改建、修理等等，无需房东单独缴费，而是会先从修缮基金中出，

同时，由于我们是海外房东，很难自己去日本管理房屋，所以需要委托给中介公司代理运营，这里就会有房屋托管费，一般为每月租金的5%-20%之间。

上面所有费用加起来，持有期间的成本大概是房价的1%~2%。因此，日本房屋在销售时大多会提供“表面回报率”或“净回报率”，表面回报率就是没有刨去持有项目成本的租金收益，所以计算的时候还需要再减掉持有成本，才是真正到手的租金收入。

一般来说，日本东京的表面租金回报率在6%左右，所以净回报率大约是4%-5%。大阪相对更高一些，可以达到5%-6%，经营民宿的话还可能达到8%-10%，这可都是买家实际拿到手的数字哦~

说了这么多，现在大家是不是觉得，无论是和国内还是和欧美相比，日本房产的购买和持有成本并不算工作高了？

最后提醒一下，日本房产始终是稳中求胜的首选，可以在多种情前期况下使用日元对冲投资风险，获得稳定的收益和资产增值。