关键词：一房二卖/恶意串通/无效
立法目的：
在房屋买卖活动中，为了保护诚实善意的交易行为，同时惩罚恶意损害他人的通谋行为，对于“一房二卖”的合同订立和履行过程中，民法典及相关司法解释都做出了明确的法律规定，给与一方购房者可以请求宣告第二份合同无效的权利，以此维护公平交易的法律秩序。
情景再现：
A先生与B房主签订了房屋买卖合同，房屋面积120平方米，单价6000元/平方米，签订合同当日A交付房款30万元，约定60天内A回国后交清剩余尾款，B在交尾款当日交付房屋。房价在签订合同1个月后每平方米涨2000元，C先生在得知A与B签订房屋买卖合同并已部分付款的情况下，主张购买该房，并提出以现市价8000元/平方米全款购买该房，B见有利可图马上与C签订房屋买卖合同，当日双方完成全款支付并交房，3天内又完成了产权过户。
法律效果：
一般情形下，无论是“一房二卖”还是“一房多卖”，出卖人先后与不同的买受人订立的买卖合同均有效，目的就是为了保护守约的买受人可以根据生效的买卖合同追究出卖人不能履行合同的违约责任。
法律设计上房屋买卖合同与物权变动是分离的，一物数卖原则上不影响买卖合同的有效性，该买卖房屋的物权变更形式以产权登记后发生公示效力。若数买受人均请求实际履行，司法实务依交付、产权登记、付款、合同成立先后等因素确定履行顺序，通常是“产权登记>交付>付款>合同先后”。
但因多重出卖有违诚信，在标的物价格上涨时导致出卖人与出价高的买受人恶意串通，形成了签约在先低价交易的购买人无法得到房屋产权的法律事实。根据现有法律规定，后买受人仅需明知出卖人一房二卖，即可直接认定为恶意串通，进而在先的买受人可以根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，主张出卖人与后买受人的房屋买卖合同因恶意串通而无效。
雅成律师法律意见：
本案中的A先生在先签订的房屋买卖合同，支付了部分的购房款，合同约定在60天后付清尾款、交付房屋并且完成过户，该合同是双方真实意思表示且没有违法法律和行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效；B因房价上涨与知情的C后签订的房屋买卖合同因损害A的合法利益，属于恶意串通行为，虽然全价支付购房款且完成房屋交付和过户行为，但因属恶意损害第三人利益的行为而无效，A先生可以向法院提起二人房屋买卖合同无效之诉和要求B继续履行买卖合同之诉，以此维护市场交易的经济秩序和守约人的合法权益。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十四条 【恶意串通的】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
由此可知，如果开发商与在后购房者恶意串通，将房屋交付给在后购房者，从而导致在先的购房者无法取得房屋所有权的，在先购房者就可以主张在后的合同无效。
吉林雅成律师事务所 李丽丽
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