周友春 云德律师事务所 今天
甲将自己的房屋出租给乙，双方并签订房屋租赁合同，约定租赁期限为三年。一年后，甲因生意失败，急需资金周转，便将房屋出卖给丙。不久，乙从他人处得知甲方将房屋已经出卖的事实，乙方以自己享有房屋优先购买权为由将甲、丙告上法院。
1、甲方是否侵犯了乙方的优先购买权？
《民法典》规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在本案中，甲方在转让已经租赁房屋时应当在合理的期限内通知乙方，乙方应当在合理的时间内（15天）表达自己是否愿意购买的意思表示，若乙方表示愿意购买，则在同等条件下，乙方享有优先购买的权利，否则乙方将丧失优先购买权。故甲方在未通知乙方的情况下，将自己所有的房屋转让给第三人，侵犯了乙方的优先购买权。
2、甲方与丙方签订的买卖合同是否有效？
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条的规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。为了保护善意第三方的权益，出租人侵犯了承租人的优先购买权的，承租人可以要求出租人承担损害赔偿的责任，但是出租人与第三方签订的房屋买卖合同依然是有效的。
3、优先购买权的例外情形？
根据《中华人民共和国民法典》的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。即：出租人将房屋出卖给房屋按份共有人或者近亲属的，则承租人不享有优先购买权。
供稿：周友春
编辑：周友春
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