增值税1391附加税多少(增值税附加税是什么)

岁月不居，时节如流，2018年悄无声息的就这么过去了，在过去的这一年，乌鲁木齐楼市上发出的最大声音，莫过于关于降价、楼市会崩盘的消息不绝于耳，一时间造成很多客户持币观望，抱有抄底心理，而迟迟不出手买房，那么问题来了，乌鲁木齐的房价真的会降吗？

答案当然是否定的，这不是楼公子的主观臆断，而是用数据说话，数据是永远不会骗人的，通过一系列数据解读，为大家详细解码，乌鲁木齐2019年楼市风云！

今天，先从地价方面给大家做一个简单易懂的分析。

说个简单的道理，地价和房价的关系，就好比面粉和面包的关系，面包最终走向消费终端到达消费者手里，第一决定要素就是面粉的价格，其余才会有生产加工成本、营销成本、房租人员工资等资金成本，房价亦然。地价是最根本的决定因素，其次才是建安成本、营销成本、融资成本等，那么乌鲁木齐现阶段的地价是什么状况呢？主要有以下几个表现：

一、 老城区、热点发展区域地价飞速攀升

众所周知，老城区因为发展的时间较长，拥有整个城市发展最核心、最优势的资源：市政配套、教育、商业、人口等，2017年政府开始启动大面积的旧城改造后，天山区、沙区、水区等区域出现多个拆迁地块儿，拆完了不是空在那里，而是要建新的、更好的社区，这是符合城市现代化发展的需求的，既然这些地块儿周边的配套高度发达，资源高度集中，那么地价自然不会低。

楼面价即是地价，这些区域内推出的地价，很多已经超出4000元/㎡的大关

而近些年发展风头正劲、潜力最大的高铁片区和会展片区，一个依托高铁枢纽为核心驱动力，一个依托会展商务为核心驱动力，一时间风头无两，成为房地产发展的热点区域，未来伴随着市政配套、教育、医疗、商业等各类资源陆续的推进落实，区域价值的腾飞成为必然

可以看出，这个区域的地价，也多在4000元/㎡以上，有的甚至突破了6000元/㎡ ，那么，这意味着开发商要把房子卖到多少，才能收回成本呢？

房价=地价 建安成本 营销成本 精装修成本（毛坯房不需要加） 融资成本 房地产税

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）、小区园林景观的绿化、公建配套设施等材料和人工成本投入。高层住宅的建安成本基本上在3000元/㎡左右。

营销成本包括开发商为了卖房子产生的媒体广告投入、营销人员工资与提成、营销中心的建设与装修等，营销成本基本上在600-800元/㎡左右。

精装修成本就是精装修交付的商品住宅里全屋硬装的材料和人工成本投入，这个依据项目品质追求，投入的标准不一样，我们按银行存款利率计算。

融资成本可以理解为银行、金融机构的贷款，各项目融资渠道不同、利率不同，很难具体估算出它的具体数值，我们按照银行的最低贷款利率4%（实际要远超这个数）来计算，也就是400元/㎡左右。

房地产税包含了营业税、土地增值税、城建税、营业税、教育附加费、各类贴花税、企业所得税等，各类税款占房产成本基本在13%左右，

那么房地产税至少在1000元/㎡以上。

好，那么我们基本上可以推断出一个项目的开发成本了，比如地价4000元/㎡，一套精装修住宅的成本价即为：地价4000元/㎡ 建安成本3000元/㎡ 营销成本600元/㎡ 精装修1000元/㎡ 融资成本400元/㎡ 房地产税1000元/㎡=10000元/㎡（毛坯9000元/㎡）

这可是在融资成本按最低标准计算的情况下得出的房价成本，然而大家都知道现在融资是多么困难的事情。看到上面的计算，如果你是开发商，你会亏本卖房子吗？哪怕你不是开发商，你随便拉个街头做生意的普通百姓问问，他愿意赔本卖自己的东西吗？

也许会有一些“杠精”要跳出来说了，市场不好的时候，谁都会降价处理，亏本甩卖，总比东西烂在手里好啊？没错，开发商也要生存，房地产是资金杠杆的游戏，哪个开发商背后不欠着银行、各类投资机构的大量贷款。但，如果开发商本身抵抗市场风险能力强，资金实力雄厚，那么即便面对房地产市场下行，也依旧能够扛得住，稳得住市场。

二、全国一线房企扎堆进疆，推动楼市持续向上

2018年买房的人会发现，市场上突然涌现了很多全国一线的品牌房企，万科、恒大、保利、金科、绿城、万达、宝能、绿地、中海自不必多说，进疆已久，紧跟着碧桂园、富力来了，而后融创、阳光城、红星、领地也来了，一时间，乌鲁木齐成为全国一线房企拿地开发的热点城市，全国地产10强，到齐8席。

附：进疆品牌房企全国排名情况

2018中国房地产百强企业名单

排名

房企

1

恒大集团

2

碧桂园控股有限公司

3

万科企业股份有限公司

4

保利房地产（集团）股份有限公司

5

融创中国控股有限公司

6

中国海外发展有限公司

7

绿地控股集团股份有限公司

10

广州富力地产股份有限公司

14

绿城中国控股有限公司

17

金科地产集团股份有限公司

20

阳光城集团股份有限公司

37

红星地产

这些品牌房企均为千亿级，恒大、碧桂园、万科更是达到万亿级别，资金实力雄厚，自然抵抗市场风险的能力就强，而他们也是加速布局乌鲁木齐房地产市场，大力拿地，开发项目，一时间，乌鲁木齐涌现了很多品牌房企的项目。

附：品牌房企2018年在售房地产项目

开发企业

项目名称

新疆万科

天山府

大都会

翡翠天骄

公园里

公园大道

都会传奇

碧桂园

天玺

幸福印记

乌鲁木齐

碧桂园

黄金时代

阳光城

文澜府

文澜公馆

丽景湾

红星

雅山1391

天阙

中海

九号公馆

学府里方

天悦府

云鼎大观

会展九里

金科

星耀天都

廊桥水乡

富力

富力城-

恒大

都市果岭

珺睿府

绿洲

城市之光

可以看出，品牌房企整逐步扩大在乌鲁木齐的市场份额，这些品牌房企在楼市的共性表现，都是大品牌、大货量、高价位、市场风险抵御能力强、营销手段多样，品牌房企可以说是乌鲁木齐房价的稳定器，有他们在，房价即使出现小幅的下降也都是阶段性、短期内的，所以，大家要逐步接受和适应乌鲁木齐房价涨的事实，刚需买房的不要再奢望房价会下降了，买房永远是趁早得好。

然而土地不过是推动房价飞涨的原因之一，还有哪些因素共同推动了乌鲁木齐房价的上升呢？下一期楼公子继续为大家解码乌鲁木齐楼市，敬请期待。