开发间接费用在土地增值税清算中(土地增值税清算时开发间接费用如何审核)

概述

房地产企业为了加强市场销营销售，会在不同的区域地段建造营销网点或售楼部，如在利用企业自身开发的楼盘、会所或在市场上人口比较密集的地方租用办公楼等不同方式建造营销推广中心，向不同的客户群体介绍公司开发楼盘具体概况。

营销设施费用包括售楼部和样板间的设计、建造及装修费用，通常售楼部的装修和建造费用相对比较高。售楼部内会布置公司开发的沙盘、家具、电视机等，供客户群体在不同的视觉和休闲的环境中了解公司发楼盘具体概况。营销设施费用是房地产企业特有的一项支出，它主要是为企业开发的楼盘提供销售服务，不仅有营销费用的特点，也是一项建造支出。有些企业在会计处理上把它计入销售费用，也有些企业把它计开发间接费用，若计入销售费用，则在土地增值税清算过程不能作费用加计扣除，若计入开发间接费用，则不仅在所得税方面作为扣除项目，也可以在土地增值税清算过程中作为成本费用加计扣除，如何规划营销建造费用，可以成为企业税务筹划的一个空间。

筹划策略

营销设施建造费用无论是作为销售费用还是作为开发间接费用，都可以作为成本费用予以扣除，企业所得税影响都是一样的，二者主要的区别是在土地增值税清算过程中。营销设施地点的选择对于税务筹划来讲非常重要，是选择企业自行开发的产品，还是临时租用土地单独建造，会计和税务处理方式是不同的。下面具体来讲分为两个方案。

方案一：利用企业开发的产品建造营销设施。根据相关规定，在主体建筑范围内，利用企业开发的产品作为售楼部或样板板间，可以作开发间接费用予以扣除。

方案二：租用土地或建筑物建造营销设施费用。根据相关规定，在主体建筑物外租用的土地或建筑物建造营销设施，发生的设计、建造、装修费用只能作为营销费用，不能作为成本费用在土地增值税清算过程中予以扣除。

具体案例分析

// 具体案例

深圳房地产公司在武汉市江夏区开发一个高层住宅项目。公司预计销售收入35亿元，开发成本20亿元，期间费用2.8亿元，预计增值税应缴税额1.6亿元，为了加快楼盘销售，公司计划增加2000营销投入，方案主要分为两个方面，方案一是在原有售楼部的基础上增加对样板间的装修费用，让样板间更加贴近企业开发的产品特性；二是在武汉步行街租用临时建筑物进行翻新改造，扩大企业产品宣传效果和企业形象。

// 具体分析

（1） 方案一：土地增值税16，996万元，企业所得税18,065万元，税后净利54,194万元；

（2） 方案二：土地增值税17,776万元，企业所得税17,870万元，税后净利53,609万元；

（3） 方案比较：在目标税后净利方面，方案一比方案二增加585万元，详见如下表：

综上所述：房地产企业在主体建筑内建造售楼部或样板间等营销设施，不仅可以作为成本费用在企业所得税方面予以扣除，也可以加大企业的土地增值税扣除项目，减少企业土地增值税额，降价企业税负，提高目标税后净利。