非房地产开发企业开发销售房屋所签订的《商品房买卖合同》，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效！
----谢某与S公司房屋买卖合同纠纷一案（二审）法律解析
【裁判要旨】
我国房屋存在多样性，根据不同标准可以分成多种类型，而商品房和非商品房是依据房屋价值属性确定的分类方式，非房地产企业开发并出售的房屋只要双方签订的《商品房买卖合同》具备买卖合同的本质特征，又未违反相关法律、行政法规的强制性规定，不具备无效情形，应当认定为有效。
【当事人信息】
上诉人（一审原告）：谢某
被上诉人（一审被告）：S公司
【案件事实】
2011年10月29日，S公司与T公司签订《联合开发协议》，约定双方一起开发D县商业步行一条街项目，项目建成后一至三层商铺（包括地下停车场）的产权归S公司所有并负责物业管理工作，T公司负责四层以上住宅楼的销售。
2012年5月11日，D县住房保障和建设局作出关于T公司《D县中心市场及周边区域旧城改造项目修建性详细规划》设计方案的批复，同意T公司就案涉项目按设计方案进行施工图设计。
2012年5月15日，D县发展和改革局对S公司作出《关于D县中心市场一期改造项目的立项批复》，明确D县中心市场一期改造项目建设规划由县住建局大住建［2012］60号《批复》同意建设，建设规模及主要内容包括商铺。
2012年12月27日、2013年5月7日、2013年5月21日，D县住房保障和建设局向S公司及T公司核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，上述两证一书中建设单位名称及用地单位均为S公司及T公司。2013年11月20日，案涉项目建成后，由D县住房保障和建设局对T公司颁发《商品房预售许可证》。
2016年4月12日，谢某、S公司双方签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，由S公司将案涉房屋出售给谢某。2018年9月25日，S公司取得案涉商铺所在房屋整体的产权登记证书。后双方因《商品房买卖合同》效力问题，S公司应否向谢某退还购房款265000元，S公司应否向谢某赔偿损失265000，S公司应否向谢某支付利息56643.5元的问题产生争议。
谢某向法院诉请：1、依法确认谢某、S公司签订的商品房买卖合同无效；2、判令S公司退还购房款265000元；3、判令S公司支付利息56643.5元；4、判令S公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即给付赔偿款265000元……
【法院判决】
一审：驳回谢某的全部诉讼请求
二审：驳回上诉，维持原判
【案例解析】
本案争议焦点为：
S公司与谢某所签订的《商品房买卖合同》是否有效；S公司应否向谢某退还购房款、支付利息并赔偿谢某损失？
谢某认为：S公司不具备房地产开发资质，而向社会公开销售房屋，没有房屋预售资格，且案涉商铺无法办理房屋权属登记手续，其与S公司签订的《商品房买卖合同》无效。
法院认为：因我国房屋存在多样性，根据不同标准可以分成多种类型，而商品房和非商品房是依据房屋价值属性确定的分类方式，如由非房地产企业开发并出售的房屋的性质可从以下方面判断，（1）S公司与T公司建造房屋取得政府部门的许可，并按商品房开发的程序进行修建、销售；（2）S公司将取得的商铺公开向社会公众销售；（3）S公司与谢某签订的商品房买卖合同格式文本与一般商品房买卖合同的格式文本的主要内容和形式相同；（4）S公司销售的商铺具有获利性质，该销售行为实质与具备开发经营资质的房地产企业无异，其亦应承担交付房屋、协助办理权属证书等义务。
S公司与谢某所签订《商品房买卖合同》的应当按照《中华人民共和国合同法》等相关法律有关买卖合同的一般规定来确定其效力。只要具备买卖合同的本质特征，又未违反相关法律、行政法规的强制性规定，就应当认定为有效。故此，谢某认为双方签订的《房屋买卖合同》无效的理由不符合法律规定，法院不予支持。
另，关于谢某关于案涉商铺无法办理房屋权属登记手续，导致合同无效的主张，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付标的物所有权，是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定是由于出卖人的原因，买受人无法按期取得房屋权属证书的，出卖人应该承担违约责任的情形。
本案中，谢某并未提供证据证明S公司无法办理房屋权属登记，且在庭审中S公司提出已经取得了案涉商铺的不动产证书，房屋登记部门能够办理案涉商铺的权属登记，并非不能办理。
因此，S公司未按合同约定办理案涉商铺的权属登记并不能成为该商铺买卖合同无效或解除的情形，谢某可向S公司主张违约责任。故谢某以案涉合同无效，要求S公司返还购房款，并承担利息及赔偿损失的请求不能成立，法院不予支持。
【涉案法条】
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十二条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。
第二十二条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【现为《民法典》第五百九十五条】
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。【现为《民法典》第五百九十八条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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