文|金穗源商学院 刘玉章
问题五十六：土地使用权转让时的税收策划
问：我公司有一块土地，没经过任何开发，因公司经营情况发生变化，准备转让，但是，经过测算要缴很多土地增值税，有什么办法可以合理降低土地增值税？
答：为了抑制“炒”买“炒”卖房地产的行为，国税函发[1995]110号文件规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
例：N房地产公司2015年9月取得一项土地使用权，土地现状为毛地，土地出让金为10000万元，取得之后没有进行任何开发。2018年9月准备转让，评估价为16300万元，请计算应缴土地增值税。
[案例分析]
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算缴纳增值税。”
应缴增值税＝(全部价款和价外费用－购置原价)÷(1 5％)×5％
（一）应缴土地增值税的计算
(1)应缴增值税
应缴增值税
＝(16300-10000)÷(1 5％)×5％
＝6300÷105％×5％
＝300(万元)。
(2)与转让房地产有关的税金(城建税7％、教育费附加3％)计算：有关的税金＝300×10％＝30(万元)。
(3)扣除项目金额
＝10000 30＝10030(万元)。
(4)国家税务总局公告2016年第70号规定，适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
应税收入总额
＝16300-300＝16000(万元)。
(5)增值额
＝16000-10030＝5970(万元)。
(6)增值率
＝5970÷10030×100%＝59.52%。
(7)应缴土地增值税计算：适用税率为40％，速算扣除率为5％；
应缴土地增值税
＝5970×40％-10030×5％
＝1886.50(万元)。
（二）税收策划
为鼓励投资者将更多的资金投向土地和房地产开发，国税函发[1995]110号规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。
建议N公司对土地进行一级开发，开展原住户搬迁、旧建筑物拆除、场地平整、清运残土、建围墙等工作，把毛地开发成净地再转让。假设需要投入开发资金(不含税)为4000万元，重新评估，评估价(含税)为20500万元，然后再转让土地使用权。
纳税筹划后应缴土地增值税的计算：
(1)应缴增值税：
应缴增值税
＝(20500-10000)÷(1 5％)×5％
＝10500÷105％×5％
＝500(万元)。
(2)与转让房地产有关的税金(城建税7％、教育费附加3％)：
有关的税金＝500×10％＝50(万元)。
(3)扣除项目金额
＝10000 4000×(1 20％) 50
＝14850(万元)。
(4)土地增值税的应税收入总额：
应税收入总额
＝20500-500＝20000(万元)。
(5)增值额
＝20000-14850＝5150(万元)。
(6)增值率
＝5150÷14850×100%＝34.68％。
(7)应缴土地增值税计算：适用税率为30％，速算扣除率为0；
应缴土地增值税
＝5150×30％-0＝1545(万元)。
(8)降低土地增值税
＝1886.50-1545＝341.50(万元)。
下期我们学习“卖开发项目还是卖公司股权？”，您也可以思考一下，下期再见！
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