房产税从管理费用并入营业税加(企业缴纳的房产税,应全部计入管理费用)

文|金穗源商学院

问：我公司有一宗几年前竞拍取得的土地使用权，账面价值21 000万元，准备投资给全资的房地产公司。如果投资，经过测算，需要缴纳增值税、契税、土地增值税等各种税费达2 000多万元。按照税收政策规定，如何操作可以降低税费支出？

答：为贯彻落实《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）要求，财政部、国家税务总局联合发布了《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）文件，对集团内100%直接控制的居民企业之间按照账面净值划转股权或资产的行为，给予特殊性税务处理待遇，交易双方均不确认所得。这将大大降低集团内企业内部交易的税收成本，促进企业的资源整合和业务重组。

（一）股权、资产划转的条件

（1）对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产。

（2）凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

（3）股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动。

（4）划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的。

（二）股权、资产划转选择特殊性税务处理的方法

（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得。

（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。

（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

（三）资产（股权）划转特殊性税务处理的管理

资产（股权）划转是一项特殊性税务处理，交易双方应在协商一致的基础上，采取一致处理原则统一进行特殊性税务处理。交易双方应在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表和相关资料。

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定:“在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”不征收增值税。

如果你公司把账面价值21 000万元的土地划转给全资子公司，不缴增值税，暂不征收企业所得税。根据下列文件规定免征契税。

文件还规定:“母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。”关于“划转”的理解，财税[2014] 109号文件已经说得很清楚，不再赘述。