房地产公司中的物业费税率(房地产销售税率)

房地产公司买一赠一税会处理交流探讨

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实务中，房地产企业几乎都会采用买房送家电、买房送物业费、买房送车位等方式进行促销中的，以加快项目去化率。新的业务势必带来新的税会问题，据此，笔者针对买赠业务相关税会规定进行了简要梳理，同时总结了实务中的几种开票及处理方式，仅作抛砖引玉，希望集思广益，互通有无。

一、买一赠一税会规定

（一）增值税

国家税务总局关于印发《增值税若干具体问题的规定》物业费的通知（国税发[1993]154号）第二条：(二)纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。

2.《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号）的规定，纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

（二）企业所得税

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

（三）土地增值税

根据国税函[2010]220号，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

（四）个人所得税

《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：

（1）企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；

（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；

（五）会计准则

一般分两种情况：

（1）如果销售和赠送的商品均属于企业的主营商品，应当将总价款金额按各项商品的公允价值的比例进行分摊确认销售收入。

（2）如果赠品属于企业为促销而外购的商品，则应当按照收到的价款确认销售主要商品的收入，赠品在赠送时不确认收入，按照购入成本结转当期销售费用。

二、视同销售税会规定中的

（一）增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务；

（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产；

上述两种情况用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；

（二）企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物 、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号) 第七条 企业将公司开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

（三）土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

（四）个人所得税

根据个人所得税法实施条例征求意见稿第十六条：个人发生非货币性资产交换，以及将财产用于捐赠、偿债、赞助、投资等用途的，应当视同转让财产并缴纳个人所得税，但最终发布的时候删除了该规定。

（五）会计准则

无明确规定视同销售的情况，主要在于赠送的产品是否符合收入确认条件。

根据《企业会计准则第14号——收入》第二条：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。”

由于无偿赠送行为不属于企业日常经营活动，且未能给企业带来直接经济利益，不论标的是自产还是外购房地产，均不确认收入，按成本和销项税计入销售费用或营业外支出。

由上述政策可知，税法上无偿赠送均需要视同销售，但前提是“无偿”，针对同一销售行为中涉及的买一赠一，不是真正意义上的无偿赠送，是以客户买房成交为前提，将赠送附加在销售产品之上的“有偿赠送”，是一种特殊的促销手段，本质上属于“捆绑销售”，赠品的价格已包含在产品价格中正常纳税。

目前各地税局均参考国税函[2008]875号方式处理，买一赠一不作视同销售。比如四川（四川省国家税务局公告2011年第6号）、河北（冀国税函[2009]247号）、安徽（皖国税函[2008]10号）、广东（营改增试点纳税遵从指引-房地产业）、江西（江西省国家税务局公告2013年第12号 ）、广西（广西税务12366于2019年8月22日的回复）、福建（福建税务12366于 2020年9月23日的回复）、河南（河南税务12366于2020年8月31日的回复）。

但前提是需要在主合同协议中明确买一赠一属于同一销售行为，开具同一张发票，甚至要求不得再就赠送的标的另行签订合同，否则视为两项经济义务，作为无偿赠送按视同销售处理。

同时部分税局认为，国税函[2008]875号只适用于赠品也属于自产商品的情况，赠送外购货物、劳务的，不属于“商品”，也要销售按视同销售处理。所以具体需要咨询各地税局口径。

三、买一赠一开票方式

根据国家和地方税局政策，目前主要存在四种开票方式：

（1）发票金额为房产和赠品根据其公允价值分摊交易总金额后的金额，不反应商业折扣；或者按实际售价反应其公允价值，同时将商业折扣在发票金额栏中分摊体现。

此种开票方式与国税函[2008]公司875号相匹配，属于最被税局认可的方式，如河北、江西、福建、广西等税局均有提及。

河北省国家税务局关于企业若干销售行为征收增值税问题的通知（冀国税函[2009]247号）第二条：企业在促销中，以“买一赠一”、购物返券、购物积分等方式组合销售货物的，对于主货物和赠品(返券商品、积分商品，下同)不开发票的，就其实际收到的货款征收增值税。对于主货物与赠品开在同一张发票的，或者分别开具发票的，应按发票注明的合计金额征收增值税。

企业应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

江西省国家税务局关于修改《江西省百货零售企业增值税管理办法》的公告（江西省国家税务局公告2013年第12号）第十二条第四项：“以买一送一、随货赠送、捆绑销售等方式销售货物，如将销售货物和赠送货物的各自原价和折扣额在同一张销售发票上注明的，按实际收取的价款确认销售额。销售货物与赠送货物适用增值税税率不同的，应分别以各自原价扣除折扣额后的余额按适用税率计算缴纳增值税。未按上述规定在同一张销售发票上注明的，销售货物按其实际收取的价款确认销售额，随同销售赠送的货物按视同销售确定销售额。”

例1：甲公司为房地产开发企业，属于增值税一般纳税人，开发项目适用一般计税方式。由于市场行情下行，项目去化缓慢，2021年甲公司采用买房送车位的方式进行促销，具体方案为买一套住宅，赠送一个产权车位。甲公司住宅平均含税售价为100万，产权车位平均含税售价10万，销售一套住宅，实收款100万元。则甲公司可开具发票如下：

①先按实收款在住宅和车位间进行分摊，则：

住宅收入=100/110*100=90.91万，车位收入=10/110*100=9.09万；

发票开具：销售不动产*住宅90.91万，销售不动产*车位9.09万。

上述均为含税金额，增值税税率均为9%，不作进一步价税分离列示。

②将商业折扣先在住宅和车位间进行分摊，则：

住宅折扣=100/110*10=9.09万，车位折扣=10/110*10=0.91万；

发票开具：销售不动产*住宅100万，折扣9.09万；

销售不动产*车位10万，折扣0.91万；

方式②相比方式①，发票金额可与网签合同价格进行对应，但仍然存在可能不被房管局认可的风险，特别是针对不动产证上显示房屋价格的城市（如深圳）。同时后续转让住宅时，税局认定计算个税的住宅原值为90.91万，而非100万，业主需多交个人所得税，存在业主不认可如此开票的风险。

（2）发票注明房产和赠品的公允价值，同时将赠品的公允价值部分作为商业折扣在发票金额栏中体现。

例2：接上例，开票方式为：

销售不动产*住宅100万，销售不动产*车位10万，车位折扣10万；

此种方式总体可满足增值税的规定（地方税局要求按国税函[2008]875号拆分售价开票的除外），由于开票金额不影响住宅售价，易于被房管局和业主所接受。

（3）发票金额只体现房产的公允价值，同时在备注栏注明赠品及金额。

根据国税函[2010]56号规定，此种方式可能存在实物折扣视同销售的风险。

但并非一定不可行。个人认为，国税函[2010]56号主要针对给予货币折扣，如销售住宅100万，一次性付款的打9折，则很明显，如果货币折扣不体现在金额栏，发票依然显示100万的含税金额，销项税额为100/1.09*0.09=8.26万元，购买方为一般纳税人的，仍可以按8.26万元进行抵扣，故销售方扣除折扣后（即按90万）再计算销项税会造成国销售家税款流失。

但实物折扣，销售方不再另行开具专票，购买方无法获得赠品对应的进项税，销售及购买方分别按8.26万元缴纳及抵扣增值税，不会造成增值税的流失。

（4）按混合销售处理，发票金额按房产售价开具，不反应赠品情况。

实务中混合销售，按主营业务开具发票缴纳增值税，如常见的委托设计公司装饰样板房，发票开具名目为设计费，不会反应销售材料情况。

但买赠行为能否如此开具发票，需咨询当地税局确定。

此外可能还存在一种方式：发票同时反映房产和赠品的金额，但房产的金额按扣除折扣后计算（一般为销售产权车位时）。

如销售100万的住宅，同时赠送10万的车位，则发票开具为：销售不动产*住宅90万，销售不动产*车位10万。

此种方式住宅售价与合同不一致，违背买赠实质，且房产原值被降低，几乎不被业主认可，实务中鲜有如此操作，如果业主同意如此操作的，则与单独销售住宅和车位相同，故不做进一步探讨。

四、买房送家电的税会处理

针对房地产公司而言，赠送家电均为外购，一般覆盖面小，涉及金额不大，且由于买房送家电主要针对新客户，不涉及产权登记，故较赠送物业费及车位相对简单。

如前述分析，买房送家电行为，属于捆绑销售，在合同里注明赠送的家电已包括在房款中即可。如主合同由于网签原因不能修改条款的，可以补充协议方式约定，降低税务风险。

1.增值税：实务中基本按混合销售方式处理，直接按合同金额开具发票，并按销售房产税率9%计算增值税，不严格要求按兼营行为分别计算增值税（根据36号文，只有一项销售行为同时涉及服务和货物的，才属于混合销售）。

湖北省营改增问题集：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。

广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

山东省国税局全面推开营改增试点政策指引（七）：九、房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题：房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

发票开具：可视当地税局规定，依次采用下列三种方式：

（1）前述开票方式4：发票只开房款收入，不用反应赠品情况，以出库单等入账。

（2）前述开票方式3：发票只开房款收入，在备注栏备注赠送家电情况；

（3）前述开票方式2：赠送的家电需要在金额栏注明公允价值，同时开具商业折扣；

2.土地增值税：计算土地增值税时，按销售合同即网签金额确认收入，赠送的家电，一般均为可移动的软装产品，因此土增税时购入家电的成本不得作为开发成本扣除。

例外：广州针对可移动的家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（穗地税函[2014]175号）

3.个人所得税：根据财税[2011]50号，买赠不征收个人所得税。

4.账务处理：销售房产部分确认收入，结转成本。同时将外购家电成本由存货转入销售费用。

5.企业所得税：严格来说，需将实收金额在不动产和赠送的家电公允价值之间进行分摊，分别确认收入，但由于二者适用增值税税率不同，如果按含税价值拆分，必然导致收入发生变化，与混合销售相违背。

实务中，考虑到二者均属于销售商品，汇算清缴属于同一名目，故可不作收入分拆。只需将会计上作为销售费用的家电成本重分类至销售商品成本即可，不影响应纳税所得额。

例3：接上例，甲公司采用买房送电视营销方案，当月销售住宅不含税收入1000万元，成本600万元，赠送电视公允价值不含税5万元（与购入价格一致）。假定当年已交付结转收入，账务处理如下：

汇算清缴时：销售费用调减5，销售商品成本调增5。

五、买房送物业费的税会处理

（一）针对新客户买房送物业费

1.增值税：税务处理同买房送家电，发票一般不反应赠送的物业费。由于不涉及代扣代缴个人所得税，可以参照空置房物业管理费方式处理，直接由物业公司开具房地产公司抬头的物业费发票，避免房地产公司所得税前不能扣除的风险。

特殊：根据《海南国税全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业》第五条征收范围界定问题：随房赠送物业管理费如何确认销售额：买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。

2.土地增值税：收入确认同买房送家电，支付的物业费作为房地产开发费用，按比例计算扣除。

3.个人所得税：根据财税[2011]50号，买赠不征收个人所得税。

4.账务处理：收入成本确认同买房送家电。代客户支付物业费时，根据物业公司发票计入销售费用。

5.企业所得税：同买房送家电。只需将会计上作为销售费用的部分重分类至提供劳务成本即可，不影响应纳税所得额。

税率（二）房地产针对老带新赠送老业主物业费

该类业务实质为，房地产公司承担老业主支付物业费给物业公司的义务，物业公司应将发票开具给老业主，老业主依据物业费的金额代开同等金额的经纪代理服务发票后，将经纪代理服务发票及物业费发票复印件交由房地产公司入账，并代扣代缴个人所得税。

注：实务中一般直接由物业公司开具发票给房地产公司，与业务实质存在差异，且未代扣代缴个人所得税，存在税务风险。

1.增值税：不属于财税[2016]36号规定的视同销售，是否属于有偿销售服务，目前存在争议。

2.土地增值税：同（一）针对新客户买房送物业费。

3.个人所得税：一般按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税。

河南税务12366于2020-11-19回复：老客户推荐朋友并成功签约，给老客户的现金奖，如属于个人独立从事介绍服务取的所得，应当按照劳务报酬征收个人所得税。

4.账务处理：赠送的物业费可不确认收入，收到客户开具的劳务发票时，计入销售费用。

5.企业所得税：一般按所得税法实施条例第二十五条规定的视同提供劳务处理，在汇算清缴时，按赠送物业费的公允价值确认收入，计入提供劳务视同销售收入，同时将支付的物业费计入提供劳务视同销售成本，二者金额一致，不影响应纳税所得额。

例4：接上例，甲公司采用推荐买房，成交送物业费方案，凡是老业主推荐并成交一套房，送6个月物业费，当月老业主推荐成交住宅不含税收入2000万元，成本1200万元，赠送物业费为含税10.6万元，收到代开的劳务专票。假定当年已交付结转收入，账务处理如下：

汇算清缴时：提供劳务收入调增10，提供劳务成本调增10，销售费用不作调整。

六、买房送车位的税会处理

（一）针对新客户买房送车位

1.增值税：同买房送家电，但如果赠送的是需要网签的产权车位时，需要考虑合同的签订是否被房管局所认可。如果房管局要求网签合同统一模板，不得更改的，可采用补充协议方式注明主合同售价中已包括车位的售价，便于后续土增清算或税务检查时提供佐证。

针对发票的开具，如赠送产权车位，后续需要网签缴纳契税的，建议采用第二种方式开具发票，在金额栏分别注明不动产和车位的金额。

针对无产权车位，同赠送家电及物业费一样，无需网签和缴纳契税，为避免影响房产的网签和契税缴纳，且便于业主接受，可以优先采用第四种开票方式，不反应赠送车位情况。但需先确认不会被税局定性为视同销售。

广东省（营改增试点纳税遵从指引-房地产业）规定：“房地产开发企业销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间，在购房合同中明确注明赠送车位或储物间的行为，且不再就赠送车位或储物间与购房者签订合同、不单独为购房者开具发票的，可认为其赠送车位或储物间的销售额已经包含在销售房地产项目的销售额中，因此赠送车位或储物间行为无需视同销售。”

该指引只对合同条款进行强调，且赠品不再单独开票即可。未要求主合同发票开具形式，因此纳税人可以根据需求自行选择上述开票方式。

由于广东产权车位需单独网签，无法满足“不另签合同”的条件，因此赠送产权车位很可能被认定视同销售。

2.土地增值税：如赠送产权车位，二者均属于土增清算范围，参照国税函[2008]875号方式，将总的收款金额按不动产和车位的公允价值比例来分摊确认销售收入，同时扣除相关成本。如赠送非产权车位，且不纳入土增清算的，直接按不动产销售收入计算，车位成本不得扣除（赠送车位可当做公配处理除外）。

3.个人所得税：根据财税[2011]50号，买赠不征收个人所得税。

4.账务处理：实务中有两种处理方法：

（1）业务侧重捆绑销售属性，由于赠送的车位属于企业自产商品，参照国税函[2008]875号方式，将总的交易金额按房产和车位公允价值比例进行分摊，分别确认不动产和车位的销售收入，同时结转成本。适用于上述第1、2种开票方式。

（2）业务侧重赠送属性，认为赠送的车位主要目的是促销，并没有得到经济利益，不符合收入确认条件，将车位由存货转入销售费用，适用于上述第3、4种开票方式。

建议：（1）针对无产权车位，可不确认收入，直接将成本转入销售费用。

（2）如果赠送车位作为公建配套处理的，由于车位建造成本已由可售产品分摊，自身无成本，可不做账务处理。

5.企业所得税：此种方式销售及赠送的税率标的均属于企业商品，实务中均按国税函[2008]875号处理，无争议。汇算清缴填报时收入无需调整，只需将会计处理时计入销售费用的部分重分类至销售商品成本即可。

例5：接例1，甲公司当年销售住宅取得不含税收入5000万元，成本3000万元。其中3000万元住宅赠送产权车位不含税金额300万元，成本240万元；2000万元住宅赠送无产权车位不含税金额200万元，车位成本160万元。假定当年已交付结转收入，产权车位按国税函[2008]875号处理，无产权车位不在发票上体现，账务处理如下：

住宅收入=3000/3300*3000 2000=4727.27万元

产权车位收入=300/3300*3000=272.73万元

无产权车位收入=0

汇算清缴时：销售商品成本调增160，销售费用调减160。

（二）针对老带新赠送老业主车位

1.增值税：参照（二）针对老带新赠送老业主物业费，需按赠送车位的公允价值单独签订销售合同，并开具发票缴纳增值税，同时代扣代缴个人所得税。

注：部分公司将赠送的车位按对外赠送处理，直接由存货转入营业外支出，不符合业务实质，且该营业外支出所得税前不得扣除（非公益性）。

规范做法为将该业务拆解为两项业务：

①老业主提供经纪服务，要求老业主根据车位公允价值代开同等金额的经纪代理服务发票，并交由房地产公司计入销售费用；

②销售车位与老业主，签订合同和补充协议（针对主合同条款不能修改的情况，需另签补协约定老业主无需付款。）

2.土地增值税：如赠送产权车位，按赠送的车位公允价值（与合同、发票金额一致）确认收入，同时扣除车位成本；

如赠送非产权车位，不纳入土增清算范围的，收入不加，成本不扣（赠送车位可当做公配处理除外）。

3.个人所得税：一般按劳务报酬所得代扣代缴个人所得税物业费。

4.账务处理：赠送的车位不确认收入，将车位由存货转入销售费用。

5.企业所得税：参照（二）针对老带新赠送老业主物业费，属于所得税法实施条例第二十五条规定的视同销售商品，在汇算清缴时，按赠送车位的公允价值确认收入，计入用于市场推广或销售视同销售收入，同时将车位的成本确认为用于市场推广或销售视同销售成本，由于一般收入大于成本，会增加应纳税所得额，增加企业所得税。

汇算清缴时：销售商品收入调增500，销售商品成本调增400。

七、买一赠一业务总结

1.买一赠一区分不同标的、不同对象，作为捆绑销售或视同销售处理。会计上需视具体业务实质处理，税法上则需咨询各地税局认可方式，不确定性高；

3.买房送产权车位相对复杂，产权车位需要单独网签、办证，将车位和房款开在同一张发票上，无论是房管局还是业主，均存在不被认可的风险。

4.买一赠一方式中，一旦房管局、税局、业主三者中间某个环节不认可房地产公司方案，如要求发票分开开具，则赠送的部分需要按公允价值视同销售，增加房地产公司的税负，带来税务风险的同时，也违背企业买赠的初衷。

5.针对视同销售行为的赠送（赠送老业主），需要老业主代开经纪代理服务发票，实务中可能存在老业主不配合开票的风险。