一、房地产公司若要调整先行时点收入确认方式为时段收入确认方式，哪种情况下才有调整的可能?
新收入准则的执行，对于房地产行业的收入确认，影响最大的是:以前是交房时点确认收入，新收入准则的执行，为时段确认收入或者说为盈余管理提供了一种可能，即调剂的可能。新收入准则对时段确认收入明确了三条:
(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
(二)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。（注：引用准则）
对于房地产行业来说，（一）和（二）显然不适用，只有（三）可以做文章。
比如，碧桂园2017年在香港上市，已从2017年1月1日起执行新收入准则，其2017年年报显示，确认收入2,269.57亿元，其中采用时段确认收入的就有608.07亿元。换个角度说，执行新准则用时段确认收入的方式增加了收入608.07亿元。这对上市公司的利润指标的影响还是不容小觑的。碧桂园在年报里对收入的确认政策是这样说的:其根据与客户合同的约定，按新收入准则“(三)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”,按时段确认了未完工的产品收入。
碧桂园可是房地产行业的标杆，是不是房地产公司都可以参照学习?
碧桂园所说的不可替代，真的不可替代?碧桂园认为不可替代:买房签了合同就锁定了房号，即不能再销售给别人。
难道说如果退房就不能销售或者需要很大的改造成本才能实现再销售吗?不!
经查阅相关资料，印证了上面看法，国内已经明确不行。
只有一种情况可以，即定制房屋情况，适用时段确认收入。
二、若要调整先行时点收入确认方式为时段收入确认方式，在合同方面应如何设计安排?
针对房屋销售合同安排:
针对定制房销售合同(或者代建合同)一是明确为客户定制，二是明确合同期间内累计至今已完成履约部分有收取成本加合理利润的权利。
针对销售代理合同的设计:如果想让利润平滑到各期，尽量明确代理合同的代理期限跨期，以便按期分摊销售佣金.
三、装修可否作为单独的履约义务?
可以!有2种方式，要求如下:
1、装修作为单独的履约义务
房地产销售合同中就应当对2项履约义务分别列示:1)房屋建造义务;2)房屋装修义务。
财务处理方式:1)房屋交付给业主，确认房屋建造收入成本;2)业主收房后开始履行装修义务，装修交付确认装修收入。
2、装修不作为单独的履约义务
房地产销售合同中将装修模糊化处理作为房屋建造的一部分财务处理方式:房屋装修完成交付业主确认收入。
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