中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家
园林公司从事园林绿化和养护服务，存在两种情况：一是有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务；二是没有苗圃的园林公司从事园林绿化养护服务。营改增后，园林公司应如何交税，交多少税，主要取决于园林公司如何签订合同。因此，园林公司应根据发包方的要求，尽量选择税负低的合同签订技巧。
（一）绿化工程的税收法律依据分析
根据财税〔2017〕37号、《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）和财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第（三）项的规定，农产品的增值税政策总结如下：
1、自2019年 4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
2、农产品进项税额抵扣新规定
（1）取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额；
（2）从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和10%的扣除率计算进项税额；
（3）取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额。
3、农产品“销售发票”的界定
财税〔2017〕37号所称销售发票，是指农业生产者销售自产农产品适用免征增值税政策而开具的普通发票。
4、农业产品的界定
农业生产者销售的自产农业产品，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。”
5、绿化工程税收法律依据分析结论
根据以上税收法律依据，自2019年4月1日起，有关苗木、树苗的销售、种植和植保服务的增值税政策，总结如下：
（1）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗免增值税。
（2）一般纳税人的房地产公司或购买者从农业合作社、农民和苗圃公司采购林木、苗木和树苗，依照农产品销售普通发票或收购发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。
（3）农业合作社、农民和苗圃公司销售自产的林木、苗木和树苗，因适用免增值税政策而向购买方开具零税率的增值税普通发票或开具农产品收购发票。根据 《增值税发票开具指南》第四条“收购业务发票开具”的规定，纳税人通过新系统使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左上角自动打印“收购”字样。
（4）从事苗木、林木和树苗销售并具有一般纳税人资格的贸易公司或者中介手中购买苗木、林木和树苗，凭借贸易公司或中介开具的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，用于低扣增值税销项税额。
（5）从小规模纳税人手中采购苗木、林木和树苗，必须凭借小规模纳税人到当地税务机关代开的增值税专用发票，或者小规模纳税自行开具的增值税专用发票，以增值税专用发票上注明的金额（不含增值税额）和9%的扣除率计算进项税额，用于低扣增值税销项税额。特别要注意的是，在计算抵扣额时按金额*9%计算，比如某公司从甲小规模纳税人手上取得专票，票面金额1000元，税额30元，价税合计1030元，这时候，该公司能抵扣的进项税＝1000*9%＝90元，而不是1030*9%。
（6）从农民手中购买苗木、林木和树苗的开票方法：一是必须凭与农民签订的收购合同和农民身份证到农民所在地的税务局购买农产品收购发票，开给农民；二是要求农业生产者个人到其所在的税务机关代开普通发票，依照农产品收购发票或代开的增值税普通发票上注明的农产品买价和9%的扣除率计算进项税额，用来抵扣增值税进项税。
（二）购买苗木节税的合同签订方法
房地产企业要依据税收政策选择节税的合同签订方法,具体有以下不同合同签订方法.
1、房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木价款，然后房地产公司与劳务公司签订劳务合同，合同约定劳务款。
2、房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木价款，然后房地产公司与自然人包工头签订劳务合同，合同约定劳务款价款。
3、房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订包工包料合同，合同约定：苗木价款价款、植树劳务款价款。
4、房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订两份合同：一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款。
5、房地产公司直接与没有苗圃的园林公司签订签订包工包料合同，园林公司外购苗木进行施工，合同约定：苗木价款价款、植树劳务款价款。
以上五种不同合同的税负是不完全相同的，房地产企业必须权衡以上不同合同下的税负，选择最节税的合同签订方法。
案例分析
房地产公司购买苗木的不同合同签订方法的增值税抵扣分析
（一）案情介绍甲房地产公司在开发一个项目时，需要进行绿化，该绿化项目总投资10000万元（含增值税），其中苗木9000万元，人工费用（植树劳务费用）1000万元，房地产公司面临以下几种合同签订方法：
第一种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与劳务公司签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，劳务公司给房地产企业开3%的增值税专用发票。
第二种合同签订方法：房地产公司直接与苗圃公司签订苗木采购合同，合同约定苗木9000万元，然后房地产公司与自然人包工头签订劳务合同，合同约定劳务款1000万元，包工头到当地税务部门代开增值税发票给房地产公司。
第三种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订10000万元的包工包料合同，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具9000万元免增值税的增值税普通发票，1000万元10%的增值税增值税专用发票。
第四种合同签订方法：房地产公司直接与拥有苗圃的园林公司签订两份合同：一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。园林公司给房地产公司开具9000万元的免增值税的增值税普通发票，1000万元3%的增值税增值税专用发票。
第五种合同签订方法：房地产公司直接与没有苗圃的园林公司签订签订10000万元的包工包料合同，园林公司外购苗木进行施工，合同约定：苗木价款9000万元、植树劳务款1000万元，园林公司给房地产公司开具10000万元10%的增值税增值税专用发票。
以上合同中约定的数字都是含增值税的，请分析比较房地产企业签订哪一种合同方法的税负更低？
（二）不同签订合同方法下的增值税成本分析
（2）第二种合同签订方法下的增值税成本分析：根据《增值税发票开具指南》的规定，依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具增值税普通发票的，可以向税务机关申请代开增值税普通发票。同时根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，个人到当地税务部门代开发票时，只能申请代开增值税普通发票，不能代开增值税专用发票。因此，本案例中的包工头代开的增值税普通发票，房地产企业不可以抵扣增值税进项税额。因此，房地产企业可以抵扣的增值税为：9000×9%=810(万元)。
（3）第三种合同签订方法下的增值税成本分析： 由于园林公司拥有自己的苗圃，与房地产公司签订包工包料的园林绿化工程，所以园林公司实质上发生了销售自产货物并提供建筑劳务的行为。根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条和第四条的规定。纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率”。基于此规定，园林公司发生的树苗植树劳务可以选择10%的税率计征增值税。由于园林公司销售苗木是免增值税的，发生植树劳务选择10%税率计征增值税，所以园林公司发生了兼营行为，根据财税[2016]36号文件附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(一)项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，园林公司给房地产企业开具9000万元的增值税普通发票和1000万元9%税率的增值税专用发票。因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×9%=810(万元) 1000÷（1 9%）×9%=810 90.91=900.91（万元）。
（4）第四种合同签订方法下的增值税成本分析：园林公司与房地产企业签订的两份合同，一份是苗木采购合同，合同约定：苗木价款9000万元；另一份是苗木植树劳务合同，合同约定劳务款是1000万元。对园林公司而言，实质是“甲供材”合同，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项的规定，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：9000×9%=810(万元) 1000÷（1 3%）×3%=810 29.13=839.13(万元)。
（5）第五种合同签订方法下的增值税成本分析：财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。”基于此规定，第五种合同签订方法下的园林公司发生了混合销售行为，按照10%税率计征增值税，向房地产企业开具9%的增值税专用发票。因此，房地产公司可以抵扣的增值税为：10000÷（1 9%）×9%=825.68(万元)。
3、分析结论在五种不同合同签订方法中，通过以上增值税成本计算可以得出以下结论：（1）对房地产企业而言，最节约增值税的是第三种合同签订方法；其次是第一种和第四种合同签订方法；税负最重的是第二种合同签订方法。（2）对于拥有自己苗圃的园林公司而言，最节约增值税的是第四种合同签订方法。
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