实务中，物业公司通常存在以下两种收取供暖费的方式：（1）物业公司代供暖、制冷企业向居民收取的供热、制冷费方式；（2）物业公司采用中央空调自营供暖、制冷方式。今天，我们来详细分析一下两种方式下的涉税问题。

一、代收代付模式.

根据《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》（[1994]财税字第026号）第5条规定：代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税：

（一）受托方不垫付资金；

（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；

（三）受托方按照销货方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。

另外，在2017年陕西国税营改增试点政策答疑第十期解答中，也对此问题进行了详细的解答，如下图：

综上所述，物业公司代供热、制冷企业向居民收取的供热、制冷费方式方式下，物业公司履行的是一个中间人过渡者的角色，本身不提供供暖、制冷服务，同时符合以上26号文中关于代购行为不征税增值税条件的（不垫资、发票开给委托方、按照实际委托收取金额结算），可以享受不征税的政策规定。

但是，对于物业公司代收供暖、制冷费用过程中，另外收取委托方支付的手续费，性质上属于“现代服务—经纪代理服务”范畴，按规定应缴纳增值税。（现行政策下，一般纳税人适用税率为6%，小规模纳税人适用3%征收率，2020年12月31日之前小规模纳税人可以享受减按1%征收率征收增值税）。

二、自营方式.

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条第二款规定，纳税人销售或者进口下列货物，税率为9%：

1.粮食、食用植物油；

2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；

根据《增值税部分货物征税范围注释》（国税发[1993]151号）第四条规定，暖气、热水是指利用各种燃料（如煤、石油、其他各种气体或固体、液体燃料）和电能将水加热，使之生成的气体和热水，以及开发自然热能，如开发地热资源或用太阳能生产的暖气、热气、热水。利用工业余热生产、回收的暖气、热气和热水也属于本货物的范围。

第五条规定，冷气是指为了调节室内温度，利用制冷设备生产的，并通过供风系统向用户提供的低温气体。

再者，根据《关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》(财税〔2019〕38号)第一条规定：自2019年1月1日至2020年供暖期结束，对供热企业向居民个人(以下称居民)供热取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。

第三条规定，本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

综上所述，对于不能同时满足[1994]财税字第026号中，关于代收转付条件的情况下，而是由物业公司采用中央空调自营供暖、制冷方式，实质上属于销售暖气，冷气的行为，按照增值税暂行条例的规定，对于“涉农涉民”货物，给予了9%的低税率优惠政策，同时，财税〔2019〕38号文继续沿用了之前对于涉及民生取暖的供热企业免征增值税的规定，物业公司自营供热行为，便属于热力产品生产企业中的自供热单位。也是属于供热企业范畴的，故对于物业公司供热业务收费虽属于增值税应税项目，但符合条件的情况下，可以享受供热取得的采暖费收入免征增值税的相关税收优惠。

至于，物业公司在夏季所提供的中央空调制冷服务，国家并未出台相关优惠政策，按照现行规定，应按销售冷气适用税率缴纳增值税（现行政策下，一般纳税人适用税率为9%，小规模纳税人适用征收率3%，2020年12月31日之前小规模纳税人可以享受减按1%征收率征收增值税）

另外，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

另外还需强调的是，物业公司（一般纳税人）取得供热收入申报享受免税的，供热项目所取得的进项税额不得从销项税额中抵扣。免税收入对应进项税做进项税转出处理，对于无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额 免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。