近日收到一位网友关于房地产企业收到土地出让金返还的税务处理问题，而对土地出让金返还各地观点不一，不过通常有以下观点：

一、取得土地使用权的，以实际支付的土地价款作为其土地成本，实际收到的出让金返还款金额直接冲减土地成本。

二、土地出让金返还款具有政府补助性质，按照政府补助的会计准则进行核算。

土地使用权出让合同中中关于土地返回条款的税务处理

而根据合同控税的新财务理念，怎样进行账务处理以及税务处理，需要看协议双方或多方的合同约定情况来决定。

实际上，不少房产企业与政府土地储备中心签订的土地使用权出让合同，往往会出现政府给予一定土地返回款的条款，同时因为涉及是否是毛地还是净地转让的区别，因此房地产企业与政府有关土地出让金的约定返还用途就至关重要，从财务会计上来看，约定的用途直接影响会计的账务和税务处理。如果财务人员不熟悉相关法律法规而进行账务和税务处理会面临很多税务风险。

因此，由于土地出让金返还的情况不同，应以事实或者说以协议方合同为依据进行财务税务处理，下面这则经典案例可以说明土地返还的用途不同，账务处理和税务处理也不一样。

案例：某房地产开发企业通过招挂拍取得100亩土地使用权，与国有主管部门签订的土地出让合同价格1亿元，企业已经支付1亿元土地出让金，契税税率3%，在土地出让金入库后，对返还的土地出让金3000万元用途存在以下几种协议：

第一种土地出让金返还用途协议：土地出让金入库后，政府以财政支持方式给予房地产企业补助3000万元，在该项目土地上进行回迁房建设，回迁房建设好后无偿移交给动迁户。

此种情形的账务税务分析：由于土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业将开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。因此土地返还款就地建安置房的会计处理应将其作为预收性质的销售款。土地返回款3000万元相当于回迁房计税价确认收入计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。

就该种情形，假设采用一般计税会计处理如下：

收到返回款

借：银行存款 3000

贷：预收账款 3000

应预缴增值税=预收款/（1 适用税率）*3%=3000/1.09*9%=82.57（万元）

借：应交税费——预交增值税82.57

贷：银行存款82.57

完工结转收入

借：预收账款3000

贷：主营业务收入2752.29

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）247.71

第二种情形：该土地出让金返还用于房地产企业代理拆迁并代理支付拆迁补偿费

此种情形按照一般纳税人以清包工提供建筑服务，代理支付的动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除。直接支付给被拆迁户的补偿款由于没有发生增值税纳税义务，不需要向房地产开具发票，因此房地产公司贷国土部门向原土地

部使用权人支付的拆迁补偿款不可以抵扣增值税。

第三种情形：土地返还款用于拆迁补偿支出

此种情形不能抵扣增值税进项，取得返还款冲减开发成本

借：银行存款3000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地拆迁补偿费3000

第四种情形土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费时，作为专项应付款，在支付建筑工程款后还有剩余，把剩余专项应付款转入“营业外收入”。此种情形也有通过其他业务收入和其他业务成本进行核算的。

第五种情形土地返还款用于招商引资奖励和生产经营财政补贴和政府补助的账务处理

此种情形政府出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，其账务处理按照政府补助的会计准则有关要求进行处理。