房地产项目增值税税负几点(房地产企业土地增值税什么时候交)

最近去项目上检查工作，和项目上的成本人员进行了接触沟通，发现有不少同志对于增值税还是模棱两可，尤其是刚毕业不久的学员，更是对此一知半解。国家发布建筑业的营改增政策已有5年之久，今天就为大家解说增值税的前世今生，以及如何测算出项目实际税负率。

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建筑业增值税的来历

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财税〔2016〕36号文规定：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，建筑业正式进入增值税时代。如果说原来的营业税是税金1.0时代，那么增值税就是税金2.0时代了。

可能会有人疑问，建筑业营业税究竟是什么样子？为了满足部分人的好奇心，这里就让大家看看它到底长什么样子（以开具的发票为例，更为直观明了，注意观察我用红色圈住的信息）：

看过它原来的样子，再来看看税金2.0现在的样子，这里分两种情况：

第一种：营改增老项目

第二种：营改增新项目

看了上面这么多的发票和完税凭证，相信大家对于税种变化有了一个简单的认识，接下来让我们探讨一下施工项目实际应用。

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建筑业增值税的基本概念

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：

第二十二条 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。

销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率

第二十四条进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

简单来说，在工程项目实际应用中，作为承包方，销项税就是给发包方开具发票缴纳的税额，进项税就是下游的劳务分包分供方按照结算金额提供的发票金额（也可以称之为成本票）。

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建筑业增值税负测算

为什么要做税负测算呢？虽然属于财务管理的范畴，但确实又属于项目管理的范围之内。做好项目税务策划，对项目的资金流向有重要的意义。比如，我们在选择供应商的时候，是选择小规模纳税人还是一般纳税人，这个就和项目利润有很大的关系，在这里先按下不表。我们先看下项目税负测算的过程：

1. 分析项目成本结构

备注：0%税率的部分为取得增值税普通发票或未取得发票的项目。

通过上面的表格，可以把项目成本进行分类，根据不同的税率，测算进项税额。其中，进项税额占比较大的还是属于直接成本这一块，直接成本中占比较大的为材料费这一部分，一般税率多为13%。当然在实际采购中，牵涉到零星采购部分（现金购买），那么就不能取得进项税额了。

上面只是汇总表，可以根据实际情况进行细化，比如把占比比较大的分包费、材料费单独建表分析。只有拆分的越详细，测算的就越准，对项目管理地把控能力就越强。

2. 分析项目实际税负

通过上面的成本结构分析，可以测算出来项目实际的进行税额；根据项目的预算收入，测算出销项税额。二者的差值就是项目实际应纳的增值税税额，就可以测算出项目实际税负率。如下表所示：

最后总结一句，如果项目盈利水平较好，那么在前期招标采购时，就需要一般纳税人的分包分供方多一些；反之，小规模纳税人的分包分供方可以适当多一些。这样做的目的可以有效控制项目成本支出，减少项目资金压力。