买房贷款本息和本金是什么意思(买房贷款的本金本息是什么意思)

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等额本息

每月还款数额计算公式如图1所示：

P:贷款本金

R:月利率

N:还款期数

附：月利率 = 年利率/12

这个公式看起来比较复杂，不是很好理解，翻译过来就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是最为普遍的，也是大部分银行长期推荐的方式。

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等额本金

等额本金贷款计算公式：

每月还款金额= （贷款本金/还款月数） （本金—已归还本金累计额）×每月利率

等额本金的计算公式相对而言是比较简单比较好理解的；

可是即使这样，我们仍然很难对比出来，哪种还款方式更合适，咱们继续往下看：

我们就以那组客户的情况为例，贷款100万元，期限30年，利率按年化6%计算，对比一下两种还款方式的区别。（如下图）

整理一下，如下表：

细心的朋友不难观察到，两种还款方式的第一个月产生的利息是一样的，从第二个月开始发生了些许的变化。接下来我们就来看一下是什么原因导致的利息差。

等额本息第一个月归还的本金为995.51元，等额本金第一个月归还的本金为2777.78元，第一个月多还了1782.27元；那么我们计算一下这1782.27元一个月能产生多少利息：1782.27×6%÷12≈8.91元；我们再来看第二个月归还的利息差是多少：4995.02-4986.11=8.91元；这是巧合吗？

我们再来算一下第二个月的还款本金差为1777.3元，加上第一个月的本金差合计为3559.57元，3559.57元一个月的利息为：3559.57×6%÷12≈17.8元，再看第三个月的利息差4990.02-4972.22=17.8元。看来不是巧合，我们可以以此类推下去，所有的结果都是可以对得上的。

等额本金之所以会比等额本息的总利息少，是因为等额本金每个月比等额本息多还了一部分本金，以此为例我们可以粗略估计：第一个月差接近9元，第二个月约为18元，以此类推下去就是9 18 27 36 45 54 ……

那么我们就可以得出结论：

结论1：等额本金之所以比等额本息利息少，是因为我们每个月多还了一部分本金而节省出来的；

结论2：如果贷款在3-5年内考虑全部结清或者考虑置换的话，两种还款方式区别不大；

结论3：如果累计还款30年，等额本金确实会比等额本息少还不少利息；

无论对于收入如何的家庭，我的个人建议都是选择等额本息，毕竟等额本金的初期还款压力还是蛮大的，尤其现在疫情并未完全清除，选择相对还款压力较小的还款方式还是比较合适的，毕竟差距并不大。