万科的财务风险分析报告(万科地产财务报表分析)

一个月以前，万科刚因提出“黑铁时代，万科要背水一战”而怒刷了一波屏。

这两天，一群金融大V突然在微博上集体爆料称，中金公司预测，万科2021年年报净利只有250亿。

猫姐看到，爆料的金融大V包括“张哥招财”、“股侠钟哥”、“广东股贤”、“A股清水微兰”、“财经女王”、“短线掘金老张”等，粉丝数量从几万到上百万，且爆料的内容几乎一模一样，言之凿凿。

一石激起千层浪。

立马就有投资者质疑：

万科的年报是否提前泄露？！是否有做空者趁机宣传做空？！

这到底是怎么回事呢？！

我们先来看看这些大V都说了些什么~

首先，大V们说：

众所周知中金和万科关系好，不排除万科已经给他透露了底牌！

嗯，先阐明消息来源——跟万科关系很好的中金，而不是胡编乱造。

随后，大V们分析了万科的房地产开发业务，给出了力证万科净利润只有250亿的三大原因：

1，2021年房开业务毛利率比2020年降低至少8个点，也就是少了320亿毛利，假设2021年房开业务收入增量400亿，那么又多了80亿，合计减少毛利240亿，扣除增值税后减少200亿。

2，2020年投资收益远高于前面年份，预计有广信资产包因素，2021年投资收益减少80亿。

以上合计280亿，税后220亿左右，扣除少数股东权益预计分析报告减少归母净利润利润150亿。

2021年上半年高点万科拿地第一，减值肯定也会比往年多。

猫姐看了一下， 2020年万科全年报表综合毛利率为29.3%，房地产及相关业务的毛利率为22.6%。

假如按照大V们分析预测的，那2021年万科房开业务的毛利率，将的跌至不足15%。

猫姐感觉，这应该不太可能。

虽然今年中报，万科房开业务的毛利率已经跌至18%。

但，如果连龙头万科毛利率都下跌到只剩15%，那大部分房企都得亏死。

毕竟万科不仅具备报表规模效应，融资成本还低；有的房企，融资成本都不止15万科地产%了。

图源视觉中国，已授权，万科集团董事长郁亮

但第二点投资收益减少和第三点拿地减值损失，却是有可能发生的。

投资收益上，2021年万科没有再出现类似广信那样的大手笔收购，也就财务风险不可能再出现大额万科投资收益。

而计提减值损失，此前的2020年，万科就因对存在风险的廊坊的两个项目和保定项目计提了存货跌价准备，金额为41.8亿元。

参照2021年的行业环境，历来财务审慎的万科再度出现大额减值计万科地产提，也不是不分析报告可能。

图源视觉中国，已授权

基于上述理由，大V们随后还发出了灵魂的拷问：

很好奇，“绿科”去年净利润250亿，为什么大家都不相信？

你要知道你买的是哪个万科！是那个口口声声财务跌破净资产后就回购的万科！是那个一边说活下去一边在2021年初高点拼命拿高价地的万科！是那个拿了高价地吃瘪后2022财务年低价地又不敢拿的万科！是那个说的比唱的好，但做的却稀烂的万科！

言语之间对万科似乎意见颇大。

猫姐又回忆了一下， 2021年中期业绩推介会上，万科董秘朱旭确确实实说过，触发两个条件的时候，公司就会立即进行万科股票回购：

一是股价跌破每股净资产；

二是连续20个交易日股价跌幅累计超过30%。

现在，万科股价破净已经半年有余。不少财务风险投资者孜孜不倦在互动平台上提问：

万科你到底什么时候履行承诺、回购股票？

得到的回应一律是：

根据公司股东大会回购股份的一般性授权，董事会可以根据资本市场和公司股价的波动和变化，酌情及适时回购已发行的股份。

没想到你万科浓眉大眼的，说了也会当做没说，也难怪股民们怨念颇深。

万科股价持续下跌，一方面与过去半年多时间以来，地产行业市场行情不好有关；另一方面也缘于报表业绩表现不佳。

数据显示，2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，同比2020年的7041.5亿元下降10.8%，这也是万科首次出现销售额负增长。

同时，万科也未能完成内部定下的7900亿销售分析目标，完成率甚至不足八成，这在万科历史上都是没有发生过的。

但要说万科2021年归母净利润只有250亿，比2020年的415亿下跌近四成，猫姐认为，可能性不大。

虽然，万科上半年的归母净利润，也只有110亿。

猫姐查了一下，中金公司近期并没有发布关于万科2021年年报的净利预测。

其上一次对万科进行净利预测，是在2021年8月7日，时间有些久远。

给出的预测金额也还不错， 423.9亿元。

接下来到万科年报发布前，中金公司会不会给出新的预测，是不是250亿，我们暂时无从得知。

但从今年1月份以来，包括招商证券、广发证券、中信证券等机构发布的研报来看，这些机构给予万科2021年净利润预测，基本在350亿-400亿之间。

猫姐判断，今年万科的净利润一定会下降，但下降到四成那么多，跌到只有250亿，应该不至于吧。