房地产信托和私募资金(信托属于私募)

导读：未来几年，资产管理行业一个重要变化就是资金产品创新，包括以REITS(房地产信托基金）为代表的新型产品会大量出现。今天的文章中，我们就探讨关于REITs的问题，为什么私募房地产基金的收益率，不如REITs。

回报分析

考虑到非流动性溢价，这样的结果就信托更为显著了。我们与机构投资者及信托其顾问的讨论表明，私募市场的投资应根据基金期限、流动性和风险水平提供非流动性溢价。

除了优越表现的频率之外，我们还比较了结果的范围，作为衡量长期投资风险的一种方法。不足为奇的是，REITs在1年滚动期内的收益相对比较大，因为它们是按每日进行计算的(图表3)。然而，在5年和10年滚动期内，REITs的波动范围比康桥汇世指数更小，95百分位的负收益更少。在5年滚动期内，康桥汇世指数的回报率中位数高于REITs150个基点，但在10年期的表现比REITs差240个属于基点。

对于核心型房地产，许多私募投资者将资金配置到私募基金，以此私募作为长期投资商业属于地产的一种方式。我们认为，10年滚动周期通常为这些投资者提供了和一个合适的时间跨度。在这个跨度内，REITs的回报范围资金与NFI-ODCE相似(5百分位和95百分位的房地产回报分别为5-15%和4-12%)，但中位数回报比NFI-ODCE高出400个基点。

在20-40种股票组成的投资组合中，对应的REITs拥有的数以千计的房地产以及数十万个租赁合同，投资者可以享受到这一切带来的现金流和股权价值。我们相信，这样的组合，以及根据市场环境变化进行动态分配的能力，提供了更高的风险调整房地产后回报。

⑩资金配置

私募基金管理人也可以通过将整个REITs私有化来利用公开市场上的折扣，这通常需要支付比当前股价高的一大笔溢价。在许多情况下，这可能是私募基金管理人以具有吸引力的价格收购大型投资组合的一种方式和，在这一过程中REITs的股东将因此受益。历史上，美国REITs的平均交易价格比净资产价值有小幅度溢价，反映了REITs管理人通过战略资本配置和平台效率可以增加的预期价值。