2019中级会计实务—投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量原则：

一般原则

1.投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式；

2.通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式；

3.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量；

4.成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式，公允价值模式不能变更为成本模式。

特殊情况

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，公允价值不能持续可靠取得的，应当采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应采用成本模式进行后续计量。

注：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；在满足条件的情况下，允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

投资性房地产的后续计量模式：

成本模式

1.按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销；

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2.取得租金收入并计算税金；

借：银行存款

贷：其他业务收入

3.存在减值迹象的适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备。已计提减值准备的投资性房地产，其减值准备在以后的会计期间不得转回。

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

公允模式

1.存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值模式进行后续计量；

2.获取租金收入并计算税金；

借：银行存款

贷：其他业务收入

3.不对投资性房地产计提折旧或摊销，应按资产负债表日的公允价值计量。按资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，差额计入当期损益。

若公允价值高于账面价值，其差额

借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益

若公允价值低于账面价值，其差额

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产—公允价值变动

投资性房地产后续计量模式变更

成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

借：投资性房地产—成本 （按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（按已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备（按已计提的减值准备）

利润分配—未分配利润/盈余公积 （按账面价值和公允价值之间的差额）

贷：投资性房地产（按房地产原账面余额）

利润分配—未分配利润/盈余公积 （按账面价值和公允价值之间的差额）

【例题·单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（　）万元。

A.240

B.220

C.217.25

D.237

『正确答案』C

『答案解析』2017年年末计提折旧＝（9600－120）/40/12×11＝217.25（万元）

【例题·多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业财务报表有影响的有（　）。

A.资本公积

B.盈余公积

C.其他综合收益

D.未分配利润

『正确答案』BD

『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益。