汕头市城市基础设施配套费收费(市政基础设施配套费收费标准)

11月30日，汕头自然资源局(海洋局)发布了《汕头市旧村庄改造实施细则(公开征求意见稿)》。

汕头市旧村庄改造实施细则

（公开征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步推进和规范我市旧村庄改造工作，促进城乡协调发展，优化城市生态环境，根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》（汕府〔2018〕63号）等政策精神，结合我市实际，制定本细则。

第二条 旧村庄改造，主要指对涉及农村居民点及片区内的商服、住宅及少量旧厂房用地等集体建设用地或国有建设用地（包括“城中村”用地、公共服务设施或划留地）的统筹整理和整体改造。旧村庄改造项目中宅基地及其紧密相关的公共服务设施用地面积不应低于改造用地面积的50%。

第三条 对于农村集体经济组织所属的旧厂房，应当纳入旧村改造范围，按照旧村庄改造相关政策和要求执行；旧厂房不纳入旧村改造范围统筹实施的，应当以不影响旧村改造的经济平衡及实施为前提，先进行全村范围内的规划建设统筹，明确村集体复建安置用地、集体经济发展用地、公益设施配套用地和合作企业可销售物业用地以及政府储备用地后，在不影响旧村改造的情况下，可以允许旧厂房单独改造。

第四条 旧村庄改造包括下列类型：

（一）全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地复垦；

（二）微改造，是指以保留原建筑物主体或采取加建扩建、局部拆建、完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式对“三旧”用地进行综合整治；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

第五条 旧村庄改造主要包括以下两种模式：

（一）政府主导改造。

（二）市场方主导改造，包括以下情形：

1．农村集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造；

2．农村集体经济组织按程序引进合作企业参与改造。

对城市重点地区内的旧村庄改造项目，要突出政府主导作用，充分尊重原土地权利人的意愿，稳妥有序推进改造。政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城乡规划进行旧村庄改造需要调整使用土地的，依法征收、收购、收回土地使用权，纳入土地储备。除政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织自行改造或者与市场主体合作改造。

第六条 旧村庄改造应当坚持以人为本、规划先行、因地制宜、精准施策的原则，以改善人居环境、完善公共配套设施、保障集体经济和村民长远利益、保护历史文化遗存为目标，做到在保护中开发，在开发中保护。

第七条 市“三旧”改造工作领导小组统筹、协调全市旧村庄改造工作，研究、协调和审议有关重大事项。区（县）人民政府负责本辖区旧村庄改造工作，负责组织编制年度实施计划、编制或审批项目改造方案和拆迁补偿安置方案，做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

第二章 前期工作

第八条 申报改造项目前，申报主体需充分征询改造项目范围内权利主体的改造意愿，达到以下条件：

（一）改造项目范围内的农村集体经济组织成员大会三分之二以上表决同意；

（二）如改造项目范围内存在国有土地权利人的，应当取得占国有土地总面积三分之二以上的权利人且占总人数三分之二以上的权利人同意。

征询内容包括改造意愿（是否愿意改造）、改造类型（全面改造、微改造或混合改造）及改造模式（政府主导、自行改造、合作改造）、是否同意入户测量开展基础数据调查等。表决通过的征询内容上墙公示5天，无异议的报所在街道办事处（镇政府）（以下简称街道（镇））审核、备案。

第九条 旧村庄改造项目年度实施计划的申报主体可以按以下方式确定：

（一）政府主导改造的，由市、区（县）“三旧”改造主管部门申报；

（二）农村集体经济组织自行改造的，由该农村集体经济组织申报。

第十条 在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应向区（县）自然资源主管部门申请出具纳入“三旧”改造专项规划的证明材料，并委托有资质的测绘机构出具“三旧”改造勘测定界报告书和勘测定界图，确定拟申请实施改造的地块和范围，每年10月底前向所在区（县）“三旧”改造主管部门提出列入下一年度实施计划的申请。

区（县）“三旧”改造主管部门受理后，组织编制下一年度实施计划。“三旧”改造年度实施计划经区（县）人民政府审核后报市人民政府备案。区（县）人民政府根据“三旧”改造年度实施计划，向申报主体发出《列入“三旧”改造年度实施计划通知书》。

第十一条 旧村庄全面改造项目在纳入年度实施计划后，由农村集体经济组织自行开展或委托社会服务机构开展基础数据调查工作，调查项目范围内土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、公建配套及市政设施等现状基础数据，并经街道（镇）审核公示，公示无异议后作为编制或调整控规和项目改造方案的依据。

第十二条 旧村庄改造项目在基础数据调查前，确有需要的，可由属地区（县）政府指导农村集体经济组织，通过市、区（县）农村集体资产交易平台公开招引前期服务商协助开展前期工作，具体负责改造意愿调查、基础数据调查、成片连片改造项目认定方案编制、可行性评估、社会风险评估、编制改造计划、协助完成基础数据核实和权属确认、协助编制公开招引合作企业或挂牌招商方案、项目实际需要开展的其他工作等。所需费用可以通过以下方式解决：

（一）由农村集体经济组织自行支付；

（二）由区（县）先行垫付，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还；

（三）由农村集体经济组织与相关服务机构约定先行开展工作，待确定项目合作主体后由其支付。

第十三条 旧村庄合作改造类项目基础数据经所在街道（镇）审核公布后，农村集体经济应组织编制合作企业招商文件并依程序表决公示，经所在街道(镇)审核后，报区(县)“三旧”改造主管部门审查并经区(县)政府批准后，按项目规模通过市、区(县)农村集体资产交易平台选择合作企业。公开选择合作企业后，报所在街道（镇）备案。

第三章 项目改造方案

第十四条 旧村庄改造项目的改造方案由改造主体负责编制，但涉及完善历史用地手续的，改造方案由区（县）政府编制。改造方案应当包括地块基本情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、规划情况、土地利用现状、协议补偿情况、改造规模、开发强度、利用方向、资金筹措、公共服务设施配套要求、保障房配套要求、需办理的规划及用地手续等内容。

第十五条 旧村庄改造范围内房屋的被补偿人可选择货币补偿（弃产）方式，或者复建安置方式。选择货币补偿的按照房屋的重置价加区位补偿价确定，或者由改造主体委托第三方机构以市场评估方式确定；补偿价格应不低于相邻地段同类型房屋市场评估价，最终价格由改造主体与被补偿人协商确定。

第十六条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、搬迁奖励、不可预见费等实际发生的费用。

前期费用包括基础数据调查及核查、控规编制或调整、改造方案及补偿安置方案编制、地价评估、土地勘测定界等费用在内的项目前期工作费用。

拆迁费用包括改造主体拆除改造范围内地上和地下构筑物，以及对涉及实物房产安置补偿的原权利人进行临时安置的各项费用。

第十七条 在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或“户”两种方式进行核定，同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅360平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户360平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照我市村庄规划建设管理的相关规定执行，已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

本款所称“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区（县）人民政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。关于村民户籍、户数的确认文件应由户籍管理部门（公安机关）出具。

第十八条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：

（一）现状实测建筑面积不超过核定复建总量的，准予按照现状实测建筑面积1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（每平方米1600元）的差额计算，按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用，计入改造成本；其中扣减的房屋建安成本补偿（每平方米1600元）由村民自筹，不计入改造成本。

（二）现状实测建筑面积超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

第十九条 旧村庄改造范围内集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿，计入改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

第二十条 2009年12月31日前建成的无合法证明的住宅可按每平方米1600元、村集体物业可按每平方米1300元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

第二十一条 项目改造方案（含拆迁补偿安置方案）应取得农村集体经济组织成员大会应到会全体成员的三分之二以上同意并依程序表决公示。金平区、龙湖区行政辖区范围内改造方案，由所在区（县）“三旧”改造主管部门受理，经区（县）人民政府同意后报市“三旧”改造主管部门审核、市政府审批。涉及完善历史用地手续的改造项目，改造方案以区（县）政府名义上报。

濠江区、潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县行政辖区范围内涉及完善历史用地手续的“三旧”改造方案，由区（县）“三旧”改造主管部门组织编制、公示，征求区（县）相关部门意见后以区（县）人民政府名义报市人民政府（迳送市“三旧”改造主管）。由市“三旧”改造主管部门收件征求市自然资源局意见，综合后报市政府审批。

濠江区、潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县行政辖区范围内其他类型的“三旧”改造方案由区（县）人民政府审批，报市人民政府备案（迳送市“三旧”改造主管部门）。

第二十二条 项目改造方案经批准后，除了由政府组织实施的旧村改造项目外，其他项目的改造主体应当与区（县）政府或其指定机构签订项目实施监管协议，明确对项目实施进度安排，公益性用地移交，公共服务设施代建，保障性住房要求、落实补偿安置义务、监管措施等方面的要求。

第四章 改造项目的实施

第二十三条 政府主导类项目可由政府按照土地整理和土地出让两阶段模式推进。区（县）政府负责土地的前期开发整理，街道（镇）具体负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，区（县）“三旧”改造主管部门协助。复建安置地块可以划拨方式，由政府依法确定的相关企业代建完成后，直接确权给农村集体经济组织、村民和相关权属人。复建安置地块之外的其余土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由政府按规定组织供应；也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件，将可销售物业地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业，项目建成后，市政配套项目按规定移交给市区相关部门，复建安置项目直接确权给农村集体经济组织和村民。

第二十四条 旧村庄合作改造类项目按本实施细则附件1公开选择合作企业。确定合作企业后，农村集体经济组织应当与合作企业拟订项目合作协议，明确项目改造主体、搬迁补偿安置、投资、建设和其他相关权责要求，约定合作企业应当支付的履约保证金数额、支付期限，以及合作终止和相关违约责任等。项目合作协议签订前在农村集体经济组织公告栏公示不少于 5 日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，双方签订项目合作协议。

合作企业应当按项目合作协议规定投资参与土地整理，完成项目地块具体实施拆迁补偿安置工作及其他相关的具体权责要求。完成拆迁补偿安置后，向自然资源主管部门申请办理供地手续。

第二十五条 由农村集体经济组织自行实施改造的，农村集体经济组织应当自行按照补偿安置方案与全体房地产权利人签订《拆迁补偿安置协议》，并自行开展回迁安置、土地整理等工作，以上工作完成后，政府可通过协议方式出让土地给农村集体经济组织（或其全资公司）。

第二十六条 引入合作企业或农村集体经济组织自行实施改造的项目，街道（镇）组织改造主体按照批复的改造方案和拆迁补偿安置方案和全体房地产权利人签订《拆迁补偿安置协议》，并将复建安置资金按规定存入区（县）指定的监管账户，履约保证金可转为复建安置资金。

第二十七条 复建安置资金是指在旧村庄全面改造过程中用于复建物业(住宅或其他物业)及配套设施的建设资金，包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、产权归改造主体的公共配套设施建设费用等。

采用自行改造或者合作改造模式实施全面改造的旧村庄，应由改造主体缴存复建安置资金，保障旧村全面改造项目复建房屋权利人的合法权益。

第二十八条 复建安置资金应当存入区（县）人民政府指定的监管账户，由区（县）人民政府、改造主体和监管账户开户银行三者共同监管，并就复建安置资金的管理签订监管协议，监管协议应当包括但不限于：资金监管的数额、使用范围、资金使用计划、具体程序、解除资金监管程序、违约责任等内容。复建安置资金不计利息，经区（县）人民政府同意可以分期支取用于回迁安置房和集体经济发展物业的建设资金。

复建安置资金具体数额，由区（县）人民政府根据项目回迁安置房和集体经济发展物业总量，按照建安成本测算确定。

第二十九条 改造项目实施不分期的，在房屋拆除前，复建安置资金缴存人（即改造主体）按照复建安置资金总额，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存复建安置资金，其中现金缴存不得低于复建安置资金总额的30%；无条件银行履约保函的有效期不得短于项目改造方案批复中复建安置工程竣工验收时间。

改造实施分期的，在首期改造房屋拆除之前，复建安置资金缴存人按照不低于项目复建安置资金总额30%，向区（县）政府或区（县）“三旧”改造主管部门缴交无条件银行履约保函或者在监管账户缴存履约保证金。无条件银行履约保函的有效期不得早于项目改造方案批复中全部复建安置区建设竣工验收时间。该无条件银行履约保函额度和现金额可以根据分期改造完成情况逐期核减，但不得低于剩余复建安置所需资金的30%，至最后一期当期的复建安置资金已全额缴存后，方可不再提交该无条件银行履约保函额度和现金额。

按照批复的分期改造方案，由区（县）政府或区（县）“三旧”改造主管部门核定各期复建安置资金额度。除以上缴交无条件银行履约保函或者缴存履约保证金外，在当期房屋拆除前，复建安置资金缴存人还应当按照核定的当期复建安置资金额度，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存当期复建安置资金，其中现金不低于当期复建安置资金额度的30%。无条件银行履约保函的有效期不得短于当期复建安置工程竣工验收时间。

第三十条 旧村庄改造拆迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后拆迁”，“先村民和村集体回迁物业、后可销售物业”的原则，在拆迁补偿落实后，被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议约定的拆迁期限内完成拆迁。拆迁补偿安置工作可根据实际情况分期推进。

第三十一条 改造主体与改造项目范围内全部房地产权利人签订补偿安置协议。对于分期签订拆迁补偿安置协议的，每一期应当达到80%以上权属人签订补偿安置协议且复建安置资金落实到位后，经区（县）人民政府核实批准，改造主体办理拆除备案后进场实施拆除。农村集体经济组织应将集体经济物业用地、留用地、符合两规的其他用地等作为启动地块先行拆迁，优先建设复建安置区、公建配套设施等，形成动迁示范效应。

第三十二条 旧村庄改造项目进场对已签约的房屋实施拆除的过程中，可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续。办理过程中，原房地产权利人委托改造主体注销登记的，应办理公证手续。办理注销登记后，由改造主体到市自然资源局查询获取注销登记证明。

第三十三条 改造项目范围内涉及的原不动产权证全部注销后，改造主体向区（县）人民政府提交相关注销登记证明文件，由区（县）人民政府核实确认改造范围内的所有房地产权益（含抵押、查封或其他限制土地权利的情形）已处置完毕，并函告市自然资源局办理后续手续；属各区（县）审批的，按权限办理后续手续。

完善前述手续后，由改造主体申办协议出让供地手续。供地后，改造主体按基本建设程序向相关部门申办各项建设手续。

涉及向政府无偿移交公益性用地的，改造主体应按本市相关“三旧”改造政策规定与自然资源主管部门签订《“三旧”改造项目无偿移交公益性用地协议》、办理移交手续与代建工作。完善前述手续后，由改造主体申办协议出让供地手续。供地后，改造主体按基本建设程序向相关部门申办各项建设手续。

对于政府主导改造经农村集体经济组织表决同意，通过招拍挂等公开方式选择开发企业实施的，竞得开发企业与全部土地及地上建筑物权利人签订《拆迁补偿安置协议》后，可以申请与自然资源管理部门签订出让合同。

第三十四条 回迁安置物业与可销售物业可以同步建设，但回迁安置物业必须在可销售物业之前竣工验收。也可将回迁安置物业与可销售物业按相同的比例分期结合安排，但每一期必须保证回迁安置物业先于可销售物业竣工验收，除最后一期外，当期可销售物业销售（预售）的建筑面积占可销售物业总建筑面积的比例，不得高于当期回迁物业的建筑面积占总回迁物业建筑面积的比例，由各区（县）住建部门负责监督。

第五章 鼓励措施

第三十五条 支持旧村庄整体改造。对以拆除重建方式实施的旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率；因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过政府补助、异地安置等方式进行统筹平衡。经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可采用政府征收等方式整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地作为复建安置和公益设施用地，采用协议出让或划拨方式纳入旧村一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。旧村庄整体改造通过政府征收方式整合纳入改造范围的村属用地不安排留用地指标，相关征收费用按照有关标准纳入改造成本。

纳入的其他用地可参照边角地、夹心地、插花地有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。纳入的其他用地用于公益设施建设的可计入该项目公共服务设施用地划留比例范围。整体连片改造时可综合考虑地块现状基础数据和周边公共配套的实际情况，合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育用地需求，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护。

第三十六条 农村集体经济组织可将留用地或未兑现的留用地指标纳入旧村庄改造范围实现整体改造。纳入旧村庄整体改造范围的留用地权益按留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可结合旧村庄改造需求统筹确定（住宅、商业、商务、科技创新或工业等），供地方式按照“三旧”改造政策办理。对于农村集体经济组织没有留用地指标欠账的，可采取农村集体经济组织申请预支留用地指标或农村集体经济组织承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式，将符合城市总体规划和土地利用总体规划的村集体土地纳入旧村庄成片连片改造范围。

第三十七条 旧村庄整体改造可整体编制改造方案，分期实施。整体改造方案需明确旧村庄整体改造的要求、改造范围、分期实施计划、实施责任和实施机制，经区（县）政府审查、市政府审批通过后，作为旧村庄整体改造项目各期实施的基本依据。

各期实施计划应当保障农村集体、村民利益，第一期项目补偿标准应当高于项目的平均补偿标准，各期补偿物业应当包括集体经营性物业。各期实施计划应当落实配套公共服务设施用地，符合片区控规要求，项目落实配套公共服务设施用地可在各期统筹平衡，在最后一期实施供地时合并进行结算。

除了相关法规政策发生变化之外，整体改造方案可作为各期办理完善集体建设用地、集体转国有、用地合并归宗、申请供地等相关用地手续的依据；分期实施计划、分期改造范围发生变化的，应当重新编制改造方案进行报批；各期涉及的地价款计缴、公共服务设施配套、保障房配套等应按照办理供地手续时的相关政策法规执行。

第三十八条 旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

第三十九条 坚持产业优先，创新引领。在旧村庄改造方案中增加产业导入专章，引导农村集体经济组织、合作企业按照政府产业布局、产业发展定位等要求进行改造。在规划可承载的前提下，预留10%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间。

第四十条 鼓励将不纳入旧村庄整体改造范围内的农村集体经济组织所属的旧厂房交由政府统筹，在项目改造方案通过原土地权属人同意（涉及集体用地的，需经农村集体经济组织表决同意）后，由政府土地储备该机构与原土地权属人签订挂账收储协议（涉及集体土地的，需先由农村集体经济组织申请转为国有），土地整理完成后通过公开交易方式出让，且土地出让需满足各街道（镇）招商要求，由竞得人进行开发建设。政府按有关政策规定和挂账收储协议约定标准向原土地权属人支付土地补偿。

第四十一条 汕头市通过“三旧”改造获得省的奖励用地指标优先用于保障整体改造范围内达到一定规模（100亩）的工业改造提升项目。

第四十二条 对经区（县）政府审定的符合产业发展规划、产业布局的工业提升项目，允许兼容不超过总计容建筑面积20%的研发用房（与产业类型配套的科技研发办公用房，并不得设计为类住宅套型）、租赁住房、公共配套等设施用房，相应配套设施的用地面积不得超过7%。配套用房不得分割登记、分拆销售，只能用于租赁。

第四十三条 在不改变土地规划用途前提下，鼓励旧村庄改造项目用地，新建或改建为标准厂房，出租、出售给中小微企业从事工业生产和生产性服务经营。经批准建设并竣工验收符合《汕头市标准厂房建设和使用促进办法》规定的标准厂房项目，可按《促进办法》规定申请事后奖补资金。标准厂房第二层及以上部分给予100元／平方米的一次性奖补，奖补受益方为改造主体。

第四十四条 产业类改造招商项目已与区（县）人民政府签订相关投资协议，项目符合投资协议约定的投资进度，且机器设备等固定资产投入金额达到1000万元以上的，或者项目厂房面积超过1000平方米且机器设备等固定资产投入强度不低于1000元/平方米的，自企业符合上述条件之日起，连续三年按照项目当年固定资产新增投资总额的3%给予补贴，三年内最高补贴金额合计不超过1000万元。

在具备扶持资金申报条件后，应以在相关投资协议中约定的申报主体的名义向各区（县）工业和信息化主管部门提交申报材料，经其审核后将相关材料上报区（县）政府审定。各区（县）工业和信息化主管部门将经区（县）政府审定的相关材料上报报市工信局审核，公示无异议后并报经市政府，市政府同意后下达批复至各区（县）工信局，同时抄送市财政局和相关区（县）财政局，由财政部门向获得奖补的企业（单位）兑付资金。

第四十五条 旧村庄改造后用于工业用途的，可采取以下鼓励措施：

（一）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各区（县）人民政府在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作改造主体改造的，各街道（镇）应指导村集体按规定与承租人延长租赁期限。

（二）对需要融资进行改造的改造主体，鼓励各区（县）人民政府给予一定的融资贷款贴息扶持。

申报享受上述鼓励政策的改造项目，应当符合各区（县）产业导向，按程序申报纳入年度实施计划，并按经批准的项目改造方案实施改造。

第四十六条 在旧村庄改造项目中，可积极探索新型产业用地的开发利用。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（新型产业用地）”。

第四十七条 新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套用房。

新型产业用地上的产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房，配套用房指生产服务、行政办公、生活服务等配套设施。

产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范，用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；配套设施中的配套宿舍可参照公租房标准进行设计。鼓励地块内行政办公及生活服务设施集中布局，严禁建造商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

第四十八条 新型产业用地规划容积率不得低于3.0。宗地内允许配建不超过总计容建筑面积30%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施。配套设施独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10％。

第四十九条 经区（县）人民政府审核后，新型产业用地公开交易起始价不得低于我市工业用地出让最低价标准，且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。以协议方式出让的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。

第五十条 新型产业用地产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得小于300平方米。配套用房不得分割转让。

第五十一条 为鼓励成片连片开发，对在非政府主导开发的改造片区范围内少量（原则上不超过改造总用地面积的10%）且无法独立建设的国有（集体）企业用地、农村集体经济组织拥有的国有（集体）建设用地，可按以下情况处理：对国有（集体）企业用地，允许市场改造主体进行协议收购（合作），但协议收购（合作）方案应报政府批准，其中市属企业由市政府批准，区（县）所属企业的由区（县）政府批准；对农村集体经济组织拥有的国有（集体）建设用地（其中集体建设用地须按程序转为国有建设用地），允许市场主体进行协议收购（合作），但协议收购（合作）方案（包括收购金额、补偿）须经集体经济组织成员大会或成员代表大会有选举权的三分之二成员表决通过、并将表决通过的事项上墙公示5天，无异议后报街道（镇）审核、区（县）政府批准。

第五十二条 实行流程再造，对于改造意愿强烈、条件成熟的改造项目，优先将项目改造方案、用地报批方案等打包“一次性”报审，缩短审批时限；涉及完善集体建设用地手续并转为国有建设用地的“三旧”改造项目，可将项目改造方案以及完善集体建设用地手续材料、转为国有建设用地材料一并报市人民政府优先审批。

第五十三条 实行政府裁决和司法裁判。旧村庄整体改造项目涉及多个土地权利人，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照有关规定实行政府裁决、司法裁判。

第六章 微改造

第五十四条 以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的旧村庄微改造项目，本章有特别规定的，适用本章规定，本章无特别规定的，适用本细则第二至五章规定。

第五十五条 符合以下条件的可列入微改造范围：

（一）原则上应纳入省“三旧”改造标图建库范围；

（二）土地、建筑物权属清晰，不存在争议；

（三）改造范围近期不涉及政府收储或重点建设项目。

第五十六条 区（县）人民政府负责组织辖区内微改造项目的申报，纳入“三旧”改造年度实施计划，提前做好资金预算安排，负责审定、批复本辖区微改造项目的改造方案及后续跟踪监管工作。

第五十七条 微改造项目可以由权利人自行实施，也可由区（县）人民政府或街道（镇）通过指定部门组织实施，可按规定纳入各区（县）“三旧”改造成效统计范围。

第五十八条 按照改造项目范围内建筑现状情况及处置方式，改造主体可根据实际需要，选择其中一种或多种类型进行改造。

（一）保留原建筑物主体类。建筑物主体结构完好，只需原状维修、立面整饰或室内装修即可导入新产业，不涉及增加建筑面积、改变原建筑的建筑高度、建筑层数、建筑结构、建筑使用功能。

（二）加建扩建类。因产业导入需要，在不突破现行控规以及建筑结构允许的前提下，经过安全性论证后，可增加规划余量。

（三）局部拆建类。建筑物建筑质量差甚至结构破损，无法承载产业的需求，需拆除部分建筑物并重新进行建设，新建建筑应符合现行控规。

（四）改变建筑使用功能类。在符合现行控规的前提下，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

（五）完善公建配套设施类。经自然资源、消防等部门评估同意后，根据地区周边需要增加公共配套设施，以及连廊、楼梯、电梯、雨棚等非经营性的公共辅助设施。

第五十九条 实施微改造应符合以下技术规范：

（一）高度控制要求按照已批规划要求执行。

（二）在建筑间距尚未满足现行规划技术管理规定的情况下，改造后的建筑间距不得小于现状，符合消防安全间距要求。

（三）容积率、建筑密度、绿地率等规划技术指标应符合相关规划技术规范要求。

（四）消防设施及建筑防火等级应满足其改造用途的相关国家规划要求。

第六十条 微改造项目办理流程如下：

（一）申请纳入年度实施计划。每年10月前，经完成风险评估（项目涉及租赁合约提前解除的，须进行改造风险评估并提出风险防控措施）并获所在街道（镇）同意后，由农村集体经济组织向区（县）“三旧”改造主管部门申请纳入“三旧”改造年度实施计划。区（县）“三旧”改造主管部门受理后，组织编制下一年度实施计划，经区（县）人民政府审核后报市政府备案。

（二）编制改造方案。项目改造方案主要包括以下内容：

一是改造范围。

二是现状情况。介绍项目区位、现状物业经营或出租情况。明确现状土地、房屋的权属及手续办理情况。根据现状手续办理情况，提出处置建议。

三是产业专章。明确引入的产业门类，结合运营设置招商门槛，并进行改造后产值预测。产业定位和产业内涵需与区（县）产业规划及招商引资需求相对接。提出招商方案及运营模式。

四是设计方案。确定项目改造类型，并明确改造后的规划建筑量和建筑形式。

五是资金测算及来源。测算改造所需费用，并提出资金来源。

六是改造时序。项目涉及分期改造的，须提出改造时序和资金安排计划。

微改造项目改造方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决，表决同意后，方可上报区（县）人民政府审查。

政府主导的以保留原建筑物主体方式进行微改造的旧村庄改造项目无需进行表决。

（三）方案审核。区（县）“三旧”改造主管部门牵头，会同自然资源、财政、教育、农业农村、文化和旅游、发改、生态环境、住建、消防等部门审核改造方案。改造方案涉及建设市政和公共服务设施的，还需征求相关主管部门意见。

改造方案经审核、协调、论证成熟的，由区（县）“三旧”改造主管部门向农村集体经济组织书面反馈审核意见。农村集体经济组织应当按照审核意见修改完善改造方案。

（四）方案批复。根据审核意见修改完成的改造方案，由区（县）“三旧”改造主管部门报区（县）人民政府审批。涉及完善历史用地手续的改造方案，经区（县）人民政府同意后报市“三旧”改造主管部门审核、市政府审批。审批通过后，由区（县）“三旧”改造主管部门核发批复文件。改造方案的批复可作为办理后续行政审批手续及后续实施工作的依据。

（五）批复实施。

1.项目立项。除保留原建筑物主体类项目外，其它类型微改造项目须由农村集体经济组织凭改造方案的批复文件向区（县）发改部门办理项目立项手续。

2.规划报建。除保留原建筑物主体类项目无需办理规划报建和施工许可手续外，其它类型微改造项目须由农村集体经济组织凭改造方案的批复文件分别向区（县）自然资源、住建等部门申请办理规划报建和施工许可手续。

3.产权登记。除保留原建筑物主体类项目改造后无须重新办理产权证外，其它类型微改造项目须经区（县）自然资源、住建等部门审核同意并办理竣工验收后，重新申请确权登记。

第六十一条 加建扩建类、局部拆建类和完善公建配套设施类项目，按产业导入需求由区（县）自然资源主管部门提出规划设计条件，进行规划设计；功能改变类项目，改造主体应当按照有关法律法规规定的建筑物改变使用功能的程序，向自然资源主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。

第六十二条 对于“三旧”微改造项目内符合控制性详细规划，没有合法用地手续但已建成使用的建设用地，符合下列条件的，可以申办完善历史用地手续：

（一）用地面积不小于 10 亩；

（二）以加建扩建、局部拆建、完善公共配套设施等方式实施改造；

（三）2009 年 12 月 31 日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于 30%。

第六十三条 对于以微改造方式实施的旧厂房改造升级项目，取得土地权属后，将从立项到产权登记的区（县）级审批（管理）事项下放至街道（镇）实施。区（县）各审批主管部门应按规定做好事权下放工作，并负责指导街道（镇）做好下放事项的承接、业务培训、审批监管等相关工作，各街道（镇）应积极做好承接事项的审批服务等工作，保证项目快速落地。

第六十四条 鼓励采取区（县）、街道（镇）财政预算资金、财政奖补以及村集体、相关权利人等多方筹集资金模式，加大历史文化遗存的保护力度，消除村居住安全隐患，完善公共配套设施，提升人居环境质量。

鼓励街道（镇）按照乡村振兴战略，加快组织旧村庄微改造，建设美丽乡村。

第六十五条 区（县）城管、住建、农业农村等部门和各街道（镇）应依据各自职能开展街道立面整治、广告牌整治、街区美化、危旧房改建、美丽乡村建设、社会主义新农村建设等微改造。

第六十六条 建立微改造项目退出机制。加强对微改造项目的时限管理，微改造项目未在三年内通过竣工验收，项目改造方案批复文件自动失效。

第七章 监督管理

第六十七条 区（县）人民政府应当建立有效机制，加强巡查监督，及时发现、制止旧村庄改造中有关违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建设。农村集体经济组织应当自觉加强对其成员自建房的管理，保障农村集体经济组织及其全体成员的共同利益。

第六十八条 旧村庄改造中，任何合作意向企业或个人不得向集体经济组织提供任何形式的资助、赞助；不得出资为集体经济组织召开民主表决会议；不得介入集体经济组织的民主表决程序；不得未经市、区（县）农村集体资产交易平台公开选定程序与集体经济组织签订合作协议。

第六十九条 项目改造主体未能按照合作协议约定期限，与全部房地产权利人签订补偿安置协议的，双方合作终止，并按照合作协议约定追究相关责任。集体经济组织根据需要，可以按规定重启公开选定合作企业有关程序。

第七十条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。

第七十一条 政府主导改造的项目，由各区依法进行征收（含办理集转国）。对经协商无法达成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法裁判、强制执行等方式处理。

合作改造、自行改造的项目，经农村集体经济组织表决同意的事项，对少数权利人无法达成协议的，应当加强宣传、调解工作。对已签订的补偿安置协议产生争议的，可以通过调解机构进行协调，协调无果的，可以提起民事诉讼。

第七十二条 对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施，涉及违法违纪的，村集体应及时移送线索交由有关部门依法查处。

第七十三条 对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成补偿安置协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。区（县）人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

第七十四条 区（县）人民政府应当加强项目的跟踪监管，督促申报、改造主体按照改造项目计划方案推进工作，严格按照合作协议、项目改造方案、项目监管协议、土地出让合同等有关约定实施改造，并定期向市“三旧”改造主管部门报送项目进展情况。

第八章 附则

第七十五条 鼓励各区（县）人民政府结合实际，制定出台相关配套措施和操作规范。

第七十六条 本细则自印发之日起施行，有效期5年。

附件1：汕头市旧村庄合作改造类项目公开引入合作企业指引

附件2：汕头市旧村庄全面改造成本构成表