reits产权类(reits产权类和特殊经营类的区别)

文 | 王诗宇

制表：36氪。

二者之间的现金分派率上的差异主要是因为底层资产的性质不同：特许经营项目债性凸显，产权类项目股性更强。

对于产权类REITs，其初始现金分派率略低，但未来随着项目经营能力提升、盈利能力改善、租金上涨，项目底层资产价值的上升从而驱动增值收益；而经营权类REITs底层资产的现金流比较稳定，市场交易不活跃，且其资产估值会随着基础设施剩余收费年限逐年递减直至终值归零，因而资产增值收益较低。也正因为对经营类产品的增值受益预期较低，对其在分红收益上的要求就要比产权类产品更高。

对此，中金公司房地产行业首席分析师张宇表示：“但若综合考虑分红收益和增值收益，产权类和经营权类产品全周期投资的内部收益率（IRR）应该都将至少达到6-7%。”

如何选择REITs产品

首先要看它是经营权类的还是产权类的，经营权类REITs基于稳定现金流的基础设施，波动风险相对较小，但市场交易相对不活跃，增值的空间或许受限。

产权类REITs因涉及租金、续约等调整，可能面临一定程度的现金流波动风险，但不排除在随着经营能力和盈利能力的提高，最终实现资产较大程度的增值。投资这类REITs时应当更加关注项目的增值属性。

其次要关注产品是属于什么行业，资产规模如何、如何盈利以及管理人运营管理能力。

举例说明，仓储物流服务近年来因电商和零售业高速发展而需求大增，普洛斯仓储物流项目的基础设施资产所在区域需求旺盛，截至去年底，平均出租率超过98%。该项目的基础设施资产由位于北京、苏州、广州的7个仓储物流园区组成，建筑面积合计超过70万平方米。

其原始权益人普洛斯中国是境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在中国市场深耕17年，在中国运营管理同类项目资产规模逾2000亿人民币。

据戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝表示：“我们发现在基金管理人的主动管理下，REITs持有物业资产的出租率，总收入及营运净收益，NOI水平均有所提升，最终通过提高可分派收益和资产价值来保证投资者的利益。未来中国公募REITs设立专业的基金管理人角色至关重要。”

而目前从市场人才供给层面，具有底层资产管理经验，或拥有一级市场投资管理经验的人员仍相对稀缺。