一、发生土地、土地征用费、拆迁费等取得土地使用权时的账务处理
1.一般计税
借：开发成本
贷：银行存款等
备注：此时不体现差额：销售开发产品时才差额
2.简易计税
借：开发成本
贷：银行存款等
二、发生开发间接费用、管理费用时的账务处理
1．发生的费用按照部门分类：
（1）一般计税
借：开发间接费用
管理费用
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：现金（银行存款）等
（2）简易计税
借：开发间接费用
管理费用
贷：现金（银行存款 ）等
备注：开发间接费用按月结转分摊进入开发成本，月末无余额
2．发生的与项目有关的前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费属于直接费用，可直接计入成本。
（1）一般计税
借：开发成本--基础设施费
开发成本--前期工程费
开发成本--建筑安装工程费
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款（现金）
备注：如果有房地产企业涉及材料采购，先计入材料采购（原材料）等科目，然后根据不同项目使用情况计入相关成本项目。
（2）简易计税
借：开发成本--基础设施费
开发成本--前期工程费
开发成本--建筑安装工程费
贷：银行存款（现金）
三、商品房预售时账务处理
（一）预缴税款时增值税账务处理
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：
收到预收款时增值税纳税义务并未发生，按照3%的预征率预缴增值税。
一般计税：应预缴税款=预收款÷（1 10%）×3%
简易计税：应预缴税款=预收款÷（1 5%）×3%
2.一般纳税人预缴税款的账务处理
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
3.《增值税预缴税款表》填报注意事项
1.纳税人预售开发产品时需要填写《增值税预缴税款表》；
2.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；
3.“销售额”和“扣除金额”都按照含税金额填写。
(二)收到预售款时账务处理
一般计税与简易计税账务处理相同
借：银行存款
贷：预收账款
四、房屋交付业主时账务处理（交付业主，确认收入，结转成本）
1. 一般计税：
借：银行存款、预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
2. 简易计税：
借：银行存款、预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——简易计税
3.一般计税方法下，结转预缴税款，处理税额抵减
（1）结转预缴税款：
借：应交税费——未交增值税
贷：应交税费——预交增值税
（2）处理销项税额抵减
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
主营业务成本金额=按销售面积比例计算的土地价款/1.10×10%
五、注意事项
（一）一般纳税人可以选择简易计税的情形
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目：《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
（二）房地产开发企业差额计税条件及注意事项：
1.仅限于房地产开发企业适用；
2.仅限于一般计税项目；
3.不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额；
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积：当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积——不包括预售面积。
4.差额部分：支付给政府部门的土地价款；
（1）包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等——应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
（2）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料；政策依据：《财政部国家税务总局关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）
（3）取得土地使用权支付的契税等不得差额。
国家税务总局武汉经济技术开发区税务局
彭传春
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