福建省税务局关于土地增值税(福建省税务局关于土地增值税若干问题的补充通知)

税收测算 | 福建创新设计土地增值税预征率与测算联动机制，房企应如何利用测算为项目运营赋能？

2020年3月27日，国家税务总局福州市税务局（以下简称“福州税务局”）在回应福州市十五届人大四次会议第0248号建议中针对房地产开发行业税收政策的建议回复：“为促进房地产市场持续健康发展，更好适应出现的新变化、新情况，积极回应纳税人和其他社会各界反映的土地增值税预征率与部分房地产开发项目实际税负率不匹配问题，切实减轻企业预缴负担，同时也减轻税务机关清算时大额补退税压力，近期我局根据省局的有关精神对部分无增值或者明显低增值项目的预征率进行了调整。经测算整个项目土地增值税增值率明显偏低的，可按0.5%级距分档的规则确定预征率；经测算整个项目无增值、明显需要退税的，可适用零预征率；对整个项目土地增值税测算税负率经审核确认后达到或高于2%的，维持按“福建省税务局公告2018年第21号”第二条规定预征。”

2021年5月15日，国家税务总局福建省税务局（以下简称“福建省税务局”）在关于关于省十三届人大五次会议第1789号建议的答复中表示：

1.为切实减轻企业预缴负担、有效化解后期清算退税压力，省税务局在程序设计上，要求纳税人须在取得预售/销售价格备案或首次销售的当月底前提出书面申请（尽可能早测算、早申请、测算依据准备完整），主管税务分局（所）在10日内完成审核并报县级税务局集体研究，就是为了确保尽可能在开盘次月申报期结束前，主管县级税务局能够完成集体研究。

2.现阶段，对明显低增值和无增值项目按照测算的税负率确定预征率预征仍是最佳措施。

01.国税发【2010】53号文预征率调整背景

2008年爆发的全球金融危机导致全球经济遭受重大影响，中国经济也不可避免地遭受冲击。为了刺激经济，政府推出四万亿经济刺激政策，因房地产的发展可以带动很多行业的发展，房地产便自然而然成为政府经济刺激的先锋。一方面因为政府四万亿的救市政策主要用于基建项目，另一方面2008年至2009年期间央行先后七次下调了基准利率加上宽松的信贷政策，直接导致2009年和2010年全国房价暴涨。为此国务院于2010年4月发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）明确提出要求财政部和税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，充分发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。为了响应国务院的政策号召，税务总局于2010年5月25日发布《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号，以下简称为“53号文”）明确要落实将土地增值税预征率的调整与房价上涨情况匹配起来，把预征率的调整与土地增值税清算的实际税负率结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，把土地增值税预征作为税收调节的重要手段。

作为政策层面遏制房价过快增长的税收工具，53号文在当时规定了除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

所以从53号文的政策背景来看，主要是基于遏制房价过快上涨和确保预征与房地产项目高增值情况相匹配的调控目的。

02.房地产行业发展现状及变化

众所周知房地产市场一直以来都偏向于政策性市场，受政府的供需和价格调控政策和金融信贷政策的影响。

一是土地市场，无论是增量土地市场还是存量土地市场，房企之间竞争都趋于激烈。增量土地市场地王频现，而在存量土地市场中，以深圳的城市更新、土地整备利益统筹和村企合作开发项目为例，一边是社区股份公司和相关权利人在项目中的利益需求比例和预期越来越高，另一边政府要求的公共设施配套和公共利益诉求也在不断地提高比例，利益分配机制的变化最直接地抬高了房企的获地成本。

二是金融信贷政策，2020年以来场内因银行贷款集中度管理的“两道红线”，房企融资监管的“三道红线”管理，地产融资监管趋严而导致信贷缩减。场外中资美元债等市场投资者悲观情绪加重更是让房企的融资雪上加霜，资金的紧缺直接推高了房企融资的成本。

三是供需和价格政策调控端，在房住不炒、租购并举的政策基调下，全国房地产市场进入限购限贷限价的多重监管和高压调整时代，这直接影响房企销售端的资金回款数额和效率。

所以对于房企来说，房地产开发是长周期、跨周期的投资，成本端土地成本和融资成本不断抬高，收入端又因限购限价和政府配建等因素导致销售回款下降和回款周期放慢，这又会进一步抬高了房企的融资成本和期间成本。综合下来，房企的利润空间实际上已经被压缩到很低的水平，甚至是一些在近几年拿地投资方面比较激进和积极扩张的中大型房企如今很多都开始出现经营危机，比如恒大、宝能、华夏幸福、蓝光发展等房企。就连万科在2018年对经营战略检讨后都提出万科新的经营目的是“活下去”。可见房地产行业早已经从过去的高周转高利润转变成现在“低增长、低利润、低预期、低容错”的特点。

03.管理红利时代，动态有效的投资测算成为投资决策入口

正如福建省税务局在答复中所提到的，福建省2020年全省审核批准的无增值低增值项目共计101个，占新增项目大约18%，各地项目税负率有高有低，统一下调预征率无法解决项目增值畸高畸低的问题。所以福建省税务局从尊重客观事实的角度出发，在确保土地增值税预征与项目实际增值情况相匹配的基础上创新性地提出对明显低增值和无增值项目按照测算的税负率确定预征率的方式。此举既能更加科学地保证税收收入稳定，又能降低低增值和无增值项目的预缴负担以缓解企业资金压力。

一方面，福建省税务局对土地增值税预征创新性的调整措施可以为其他省份的税务机关针对同类低增值和无增值项目如何科学实施预征提供参考和借鉴。另一方面，对于房企而言，应该做到在投资决策到开发运营整个周期内实施动态有效的投资测算，实时监控和掌握开发项目的税负预算变化情况，并针对不同变化制定切实有效的税务管理策略为项目运营和风险控制赋能。

事实上，一个能够成功为投资决策和运营赋能的投资测算应该是能够动态且快速反映市场已经存在和未来可能存在的潜在变化的。以收入为例，测算运算的设计既要包括销售单价动态变化对项目整体投资效益和整体税负（税负率）的影响，又要涵盖有关收入的敏感性分析。在测算表的技术设计上可以通过VBA编程技术（一种更为复杂的宏）来实现控制表数值调整后的自动化运算。

成本模式的假设和运算是影响整个投资测算最大且最为复杂的环节，以下面我们某个土地整备项目的投资测算过程的gif为例。开发项目的合作模式选择、成本性质的认定和分摊方式、项目期数的划分、清算业态的划分、配建物业和回迁物业的处理方式、可售物业的运营方向等变量的叠加都会极大影响项目开发的整体投资效益和整体税负情况。反过来，测算数据的结果也将为项目的税务管理和规划指明方向，因此动态有效的投资测算对开发项目最终的运营成效至关重要。

专业的人做专业的事，我们依托长期以来为众多类型房地产项目（累计超过一百个）提供专业投资测算的经验设计出一套智能化投资测算系统，能够动态反映各项重要变量的变化对项目投资运营效益和整体税负的影响，为项目的高效运营赋能。