华平宁波财政局(宁波杨国平财政局处长)

图为：电子城总裁 龚晓青

突破与责任

龚晓青的职业履历与电子产业、产业地产的发展紧密相连。大学毕业后他进入了北京电子管厂（国营774厂，京东方前身），从一名车间技术员，到动力事业部总工程师，再到京东方副总裁，参与并见证了电子信息产业的高速发展历程；在电子城，则围绕科技创新园区开发、建设、运营、管理、服务主线，以服务科技产业、创新产业为使命，推动由“传统科技产业园区”向“高科技产业及创新产业园区”转型，打造科技创新产业聚集平台。如此交织促进，这一做，就是30余载。

结构决定结果。最核心的结构，无非是怎样理解产业和土地的关系，把城市开发和产业运营两者的平衡掌握好。此前的职业经历，让龚晓青清晰地看到产业的绝对价值，有了产业这个灵魂，才有产业地产价值的升级。而参与了“显示屏”--这个前期电子信息产业中市场竞争最激烈的细分领域的发展与迭代，让龚晓青对“产业升级”有着更深切的认知。“电子城一直在做产业，不是简单的地产开发运营。从改造老基地到高科技产业聚集高地的打造，一路走来都在以产业铸就为主，这里有一代代电子城人的使命和心血，也有着我们的做事原则。”

这个结构确实来得并不容易。1994年10月，电子城前身--北京电子城有限责任公司成立，以“改造老基地，振兴电子城”为历史使命，通过“八大工程”对酒仙桥电子工业区实施改造升级。1999年，电子城老工业基地并入中关村科技园区，成为中关村最早“一区五园”的组成部分。2009年底，电子城正式在上交所主板上市。

上市前的15年，电子城主要是完成老工业基地改造，通过和区域企业的共同努力，区域环境面貌显著提升，科技总部、研发创新等新业态替代了原有的制造业。2009年上市后的前两年，则围绕电子城•国际电子总部和电子城•IT产业园项目开发为核心工作，进一步夯实吸引高科技企业的能力。而随着时间的推进，如何在资本市场这个舞台脱颖而出？如何在1.0模式夯实后，服务城市和产业发展的需要，再次迭代？如何实现模式的异地复制？2012年，电子城转型升级的接力棒传到了龚晓青手上。

“先是明确要往外冲，高科技产业是流动的，死守意味着落后的危险。”当时电子城的园区开发业务主要集中在酒仙桥区域的10.5平方公里范围，而更多二三线城市在完成城镇化之后，开始明确产业发展的重要性。

有了腾挪空间，才有产业结构优化的空间。龚晓青首先面临的是，如何突破10.5平方公里？

异地复制不是简单复制。产业地产要想真正搞活，成为区域经济增长的新引擎，需要具备从研究到规划，从资源到落地，从建设到服务等一系列能力。

2012年，电子城的跨区域战略布局工作全面展开，通过对全国政策区和经济热点地区意向项目的考察、调研，逐步形成了具有电子城特点的产业地产发展思路，龚晓青在这个过程中，再次确定了产业价值作为核心价值的策略。

“有走出去拓展，也有地方政府主动来拜访。我们总结，做异地复制，重点要关注几点：一是产业的定位和规划。能否与地方合作，取决于我们提供的产业规划能否持续促进区域发展；二是园区的定位，如何吸引产业聚集、符合产业发展规律、实现与企业相互促进；三是企业在园区的稳定和发展。这是真正落地的一步，这一步做好了，我们自身的生存问题和持续回报才能解决。”

“要把可持续发展的产业留给当地，要把税收留在当地，而不是靠产业圈地，靠拿补贴等资源发展自身。”龚晓青认为，电子城在这方面花的时间最多，但这个思考也最值得。“这可能和我们的股权结构有关。国资是大股东，这决定了我们的血液中就会特别考虑怎样把事情做对。”

这份担当也给电子城带来厚积薄发的底气。北京区域项目是支撑电子城“功能升级与产业发展”的核心项目。日前，“电子城•IT产业园”和“电子城•国际电子总部”项目被北京市科学技术委员会正式认定为“电子城高科技产业北京市国际科技合作基地”。此外电子城还将与中国铁塔共建5G创新生态示范园；“电子城•临空经济创新产业基地”有序推进；“电子城•数字新媒体创新产业园”园区也正在改造中。另一方面，京外业务也步入正轨，静待收获：天津西青高科技产业园、厦门国际创新中心、南京国际数码港、中关村昆明科技产业园、以及朔州数码港等项目都在稳步推进中。

有客户笑言：“我看你们不像国企。”在龚晓青看来，电子城把多元化的股权结构转换成了多重优势。“公司的运营方面，我们完全按市场化的上市公司标准，把不同的基因的融合起来，对股东负责和员工负责，把企业培育好。目前，我们现在95％员工都是市场化招聘，而且大量的中高管都是‘80后’，学历结构也比上市前有了非常大的改变。”从分红数据来看，电子城也体现了对投资者的责任：2010年到2018年的9年间，电子城累计分红超12亿元；同时，仅2018年，电子城上缴税收7.9亿元。

从2012到2019,7年的拓展和谋划，电子城早已走出10.5平方公里。另一个背景是，这7年，中国产业地产突飞猛进，且鱼龙混杂。怎样在这个更广阔与复杂的发展环境中赢取竞争优势？龚晓青更深的思考还在于：产业园区的各种入局者，将把这个行业带往何处？

挑战与机遇

纵观建国70年发展历程中，特别是近四十年来，“园区 产业”这个形态伴随着改革开放一系列政策的落地而不断开花结果。产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。

与此同时，“园区 产业”也吸引了各种不同的参与者，有资金实力雄厚的传统房地产企业向产业地产转型，还有一些有不同服务或资源背景的企业。这会给行业带来什么变化？

在龚晓青看来，产业园区面临两方面挑战。“一方面，产业地产开发周期与传统房地产的‘短、平、快’不同，一般需要深耕5-8年。做产业地产，对资金对营销，都要有更清晰的思考。另一方面，品质压力使产业地产的竞争环境比传统地产更加激烈，对综合的资源整合能力和创新能力提出更高要求。是否具备优质的产业资源，如何促进各类产业要素合理流通和高效聚集，怎样实现与园区所在城市集群的特点结合，如何做好提升产业服务的融资机制、服务机制方面的创新？这些资源或内因，最终的体现就是产业服务的品质。”

挑战是压力也是机会。“地产行业会再次洗牌，。而我们要往科技服务转型，引导产业园区往更深的模式发展，搭建科技空间的产业定位研究体系和特色，构建与企业、与政府之间的共建共享关系。”

龚晓青认为，产业园区的形成，首先是产业的发展。正是因为有产业发展的需求，园区的价值和作用才得以体现。产业园区最早从深圳蛇口开始，从南到北，随各地资源禀赋而生。“产业园区是近20年逐步发展起来的。作为一种连接政府、产业、企业的模式，用好社会资本，推动产业和公司持续发展，电子城逐渐走出了自己的路径。创新驱动时代，‘新技术、新产业、新业态、新模式’会成为推动经济增长的主要力量。因此，要通过差异化，具备识别产业发展、集聚产业发展的能力，才可能发挥产业发展中的主导性推动作用。”

其次，产业园区推动产业发展，并非只是靠产业资源聚集能力。“产业园区自身管理和布局也要升级。新兴技术在其中的作用也会越来越显现。当下产业园区发展主要趋势是新兴技术升级驱动的园区智能化。传统的园区无法承载工业4.0的产业升级需求。这要靠新兴技术来为生产要素带来新的效率的提升。”

最后，则是用更开放的思维方式来整合资源。思考与行动同步。2016年，电子城即率先提出向科技服务转型，2018年对8个方面的行动工作整体归纳分析后，2019年是电子城全面战略转型到科技服务的新起点。

“产业地产商提出全面向科技服务转型，这在2016年电子城做之前是没有的，我们也是摸着石头过河。”在龚晓青看来，能率先行动，其中一个优势是区位和股东。北京的“四个中心”定位，特别是“建设全国科技创新中心”的定位为电子城带来了“向科技服务转型”的历史机遇期。电子城的大股东北京电子控股有限责任公司是国有特大型高科技产业集团，旗下二级企业18家，包括京东方、北方华创等优质高科技企业，通过与大股东之间的有效协同，为电子城注入了更多的发展新动能。

另一个优势是持续的资源积累，是内生驱动。电子城目前启动和运营了35个科技空间服务项目，运营空间近800万平方米，积累了ABB、联发科、西门子、三星、佳能医疗、雀巢等世界500强企业，以及奇虎360、58集团、世纪互联、携程、荣之联、超图、诺禾致源等行业龙头企业在内的优质企业客户资源2000余家。这些资源，为电子城向如今的科技服务运营商的转型发展奠定了基础。

2019年6月，科创板正式开板，这一机制创新为科创类企业打开加速成长空间。而同时，电子城从2016年开始探索的科技服务转型，经过3年的探索，已清晰构建了由“科技空间服务、科技创新服务”两大体系所组成的电子城科技服务发展体系。

科技空间服务与科技创新服务

“科技空间服务 科技创新服务”所组成的电子城科技服务发展体系的核心是服务于产业，服务于企业，是硬件与软实力的协同，也是电子城实现自身再次升级的核心战略。

“科技空间服务”是硬件。服务好企业，让企业扎根，让企业成长，为企业创造更好的参与竞争的条件，这是价值增长的真正体现。在龚晓青看来，当下要服务好企业，这个空间必须是科技为灵魂。“科技空间服务并不是就改个名字，内涵也要提升。我们打造了三个方面的平台，科技创新聚集平台让好企业互相吸引，助力区域产业升级及经济转型增长；智慧城市平台协助政府用好科技升级，实现产业与城市功能有机融合和城市智慧化发展；科技城市更新平台则是在科技的前提下思考城市更新问题，实现城市存量资源盘活利用，促进产业转型升级和城市功能提升。”

“科技创新服务”，重在服务于创新。“创新”，就是围绕资源，由“企业”、“企业家”再次以更具创意、突破的方式重组和整合，发挥出更大的效率和价值。这也是电子城在原有资源禀赋基础上勇于突破自我的重要一步。作为电子城软实力的延展，科技创新服务主要由六方面构成：科技孵化服务、科技金融服务、科技设计研发服务、科技文化融合服务、科技成果转换服务、智慧园区服务。

自2016年开始酝酿到如今，这两方面，已从“主动脉到毛细血管”，均有专门板块、子公司在落地、运营。

“科技空间服务”正在加速推进：此轮产业结构转型，在高质量发展的要求下，各地方政府积极调整区域产业结构，电子城之前所积累的资源优势彰显。2018年，电子城京内外项目实现开复工面积91.2万平方米，明显提速。天津、厦门、昆明、南京、朔州等项目均有较大进展。

“科技创新服务”体系建设也同步夯实：电子城科技孵化服务平台服务水平显著提升；科技金融服务平台实现了电子城华平东久（宁波）资产管理有限公司独立运作，目前正在进行筛选储备项目及一期资金募集工作；智慧园区服务平台依托电子城物业及外部资源的对接和整合，通过专业化的数据中心定制及运营、搭建基于互联网的智能绿色通勤平台、专业化的行政管理外包及物业管理等，为高科技企业提供行政管理外包、物业管理以及智能出行等方面的智慧化园区公共服务；科技文化融合服务平台也形成平面媒体与文化创意两大业务抓手。

结构清晰之后，加速连接！这也是步入2019年以来，电子城的又一变化。连接资源并实现整合是把科技服务业务做优、做强、做大的另一重要能力。2019年以来，电子城分别与中美合作中心、北科院、国寿资本、新松机器人等优质资源形成战略合作关系，同时，继续深挖和整合中关村国家自主创新示范区、中关村京企云梯科技创新联盟、联合国项目事务署、朝阳区总部企业联合会、中科院等多方科技创新资源。

从2000年开始参与产业地产，到如今，龚晓青把所有的精力和热情都凝聚在电子城的发展之中。在他看来，无论是产业发展，还是城市更新，背后都是一代又一代人的努力与坚持。电子城起步于北京电子城老工业基地的改造升级，累积25年的产业经验，成长为在全国7个省市拥有35个科技空间服务项目、开发建设运营管理服务近800万平方米、积累优质企业客户资源2000余家的新型科技服务运营商。商业环境发展飞速，但精神驱动永存。打造卓越，正是一代代企业家责任的接力。

面向下一个十年，龚晓青进行了更深刻的思考：“现在就是科创园区发展的好机会，我们要具备竞争力，就要真正围绕产业、围绕创新去做空间和服务。我认为核心就是六个字——策略、架构、人才。”