安置房政策（政府给农民的安置房的规定）

关于近日盛传的从2021年9月6日起执行的福州安置房上市交易新规，虽然还没看到红头盖章给正式发布的文件，但是办事窗口已经摆出来公告，近期福州12345上有关部门也做了答复，这事情已板上钉钉，新规已经开始执行，二手安置房过户时在税费计算方面确有调整。这两天很多人问我这个调整有何影响？今天就详细说一说这个问题。事先说明，这种纯干货的文章确实读起来干巴巴不好玩，但还政府是建政策议希望长知识的读者耐心认真读下去。

国家政策的制定具有连贯性，为了安置帮助大家理解这次税收调整的原因，需要先回顾一下楼市调控的过往历程。平时有保持阅读的老读者们应该会记得，过去两年间我曾经反复提到过一个重要概念叫做“对房征税”。简单来说就是提高房地产税收，增加财政收入，用来补贴实业。

最初提出“对房征税”这个词是2019年4月8日的文章，起因是闽侯县拟对二手房税征指导价进行调整。随后半年福州五区制定了新版税征指导价，并于2020年2月1日起开始执行（详见2020年1月1日文章）。

从2020年开始，随着楼市调控因城施策深入推进，全国多个城市对二手房交易税费相继进行调整，先是8月份《契税法》通过，法定税率定在了3%-5%。此后不少城市开始执行二手房交易增值税（以前叫营业税）“二改五”，即：免征年限从取得房农民屋产权满两年改为满五年。由于增值税5.55%的税率较高，这项政策的更改影响不小。

其实与其他城市相比，多年以来福州的二手房交易税负并不高，不仅税征指导价（税务系统评估价）远比实际市场行情价低，而且在契税、增值税等方面都给了不少优惠，这就降低了二手房过户成本。

过去两年间写到各地进行税费调整的相关文章时，我已经指出过这种低税负迟早会成为历史，“对房征税”或称之为“对房增税”，这是必然趋势。无论是增值税“二改五”，还是契税征收不打折，这些并非改变税率，只是收回税收优规定惠罢了。这一次也是如此，多年来福州的拆迁安置房在上市政策交易时，其产权取得年限是以拆迁协议签订时间为准。我们知道拆迁以后拿了安置房，要等到回迁选房，再到交房办证，这期间往往要好几年，而拆迁协议则是拆旧房之前就签。所以这项政策确保了拆迁户的权益，无论你安置房拖了多少年才拿房办证，拿去卖的时候基本上都满两年。

如今2021年9月6日后受理的二手安置房交易过户，在计税时改按房屋产权证注明的权利来源时间和契税完税时间“孰先”的原则来确定满不满两年。以上两个时间虽然是“孰先”原则，但是一般人都是在办理房产证的时候才去缴纳契税，所的以契税完税时间基本房上等同于你拿到产权证的时点，这已经是很后面的事。

因此，这项政策改动的实际影响主要看房产证上的“权利来源时间”写的是什么时点。应该说对于早期已经取得房产证的安置房，这项政策没有影响，以前房产证上“权利来源时间”都是注明“20XX年X月X日拆迁安置受XX拆迁办产业”，这个时间写的就是拆迁协议时间，此后即使进行了继承也不变。

但是对于近年新办房产证的拆迁户来说，如果你们想卖房就得看清楚房产证上是否还有写这个时间了，如果只有登记办证的时间，农民那么你们和还未办理房产证的拆迁户一样，今后要卖房都得从拿到房产证的时间开始算，确实有一部分房源要一瞬间从满二变成不满二了。刚拆迁没两年的人或许还容易接受，那些拆迁多年苦等房产证的人看到新规最难受，毕竟房产证什么时候可以办，这个政府事情不是拆迁户能决定。

实际上我在2019年4月8日的文章中就已经做过预测：与其推动房产税，直接增加现有房地产税收见效更快，增加二手房交易税收的可能性更大。此时容许我长叹一声：该来的果然还是会来。我的预言往往都会应验，过去这些年来一直保持关注的老读者早就习惯了这一点，这也是房托们害怕我说话的其中一个原因。其他城市的吃瓜群众们在看热闹的同时也可以提前做好心理准备，今年的楼市新政都是大城市先来，再往小城市推行。

财政收入增加对于广安置大群众是件好事，税收取之于民用之于民，调节分配保障民生。但对于二手房东来说，税负增给加会直接提高规定二手房交易成本，会让自己的房子更加卖不上价。同小区的房源，满二和不满二在看房时冷热不均反差强烈，税负高的房子要想成交十分不易，最终成交价格也比满二的房子更低，也有不少房东为了促成交易主动提出分担税费。

政策调整无可回避，事实上如今还没有“二改五”已算相当不错（哪天说改就改也是很有可能）。2020年1月1日我在当年的第一篇文章中就已明确指出福州楼市红利期已成过眼云烟，过去几年的来也早就无数次说过要卖房必须抓紧，否则房价越来越低，并且二手房交易会受到更多限制。税费增加和二手房贷房额度受限可以看作是一种组合拳，并且接下来针对二手房市场还会有更多新规出现。你要问我再过些年二手房会不会完全卖不掉？我只能继续用“卖房要趁早”这个老观点来相劝，反正能够判断是非善恶的人，对于正确的建议早就听进去了。