漳州土地增值税清算条例(福建省税务局土地增值税清算管理指引)

5月15日是《土地增值税法》内部征求意见的截止时间，作为财政部的2019年立法计划之一，它的进展可能与房地产一系列税相关联。

此前，《证券时报》报道，财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。征求意见稿内容显示，处于起草阶段的土地增值税法初稿基本平移了现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，征税范围、税率等基本保持不变。但也有一些新变化，比如增加了出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税，以及对中央、地方税收优惠，减征或减免土地增值税的情况作出规定。

据行内人士反映，土地增值税存在税率较高，以及与企业所得税等税收税基重合带来重复征税的情况。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文也表达了类似观点：“此前房地产开发在我国属于利润率较高的行业，但当下这一情况已经改变。在这种情况下，对于开发企业的土地增值税税率，可以考虑适当降低，最高一档60%的税率可以考虑降低到30%或者以下。”

土地增值税过高？

根据现行的土地增值税暂行条例，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

据前述媒体报道，土地增值税法初稿未对此税率作出调整。而这一税率水平，对房地产企业来说，缴税压力较大。

以2018年全国房企销售额排行靠前的碧桂园、万科为例。2018年，碧桂园营业收入3790.8亿元，应交土地增值税额139亿元，土地增值税缴税额占收入比3.7%；万科全年营业收入2976.8亿元，应交土地增值税额196亿元，土地增值税缴税额占收入比6.6%。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者指出，对于房地产开发企业来说，土地增值税的纳税额比企业所得税、城建税等都要重，而且30%—60%的税率的确是相对较高，缩小了企业盈利空间。

上述房企投资拓展部负责人表示，当前对于土地增值税税率较高的问题，多数房企采取税务筹划计划来进行调节。

比如土地增值税，有四档税率，并且规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，超过20%的部分则应按规定纳税”，就存在明显的税率跳跃临界点，可以利用20%占比这一临界点通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

“长远来说，还是应当将土地增值税纳入房地产相关税收体系中，调整比重和税率，对于企业来说，会有比较直接的利好，因为可以降低拿地成本。但是对于市场的长远发展来说，也有利于促进市场合理循环。”上述负责人表示。

“土地增值税是对纳税人通过房地产开发获得过高收入而进行调节的税种，虽然税率较高，但如果不强制分类型清算，大部分项目仅有合理较低利润，一般不会产生过多土地增值税。”另一大型房企人士对时代周报记者指出，相对于调整税率，降低土地增值税预交率，取消分类型进行土地增值税清算更为重要。

应考虑渐进降低税率

在房地产税开征大背景下，对于房地产相关环节税收，多位专家曾建议应该合理调整开发、交易、保有等环节税收的比重和税率。

施正文解释，基于房企税负压力，以及房地产开发行业在我国经过20余年时间发展，当下已经告别高利润时代，合理调整税率有其必要性。

但土地增值税对财政收入的贡献，以及近年来平稳快速的增长势头表明，它还难以退场。

施正文曾在接受媒体采访时判断，土地增值税法未在本届人大立法规划中提出，但在财政部2019年立法规划中提及土地增值税法，并表示力争年内完成内部起草工作及时上报国务院，这表明在目前财政收支平衡难度较大的情况下，难以轻易废除这个税种，现在立法工作启动也说明政府还是想保留这一税收。