历史成本实质重于形式(对历史成本表述正确的是)

隔天，他又在业绩会上向万科52万名股东公开致歉，因为“考试没考好”：2021年，万科出现了13年来首次、上市以来第三次净利润下滑，幅度高达45.7%，超出市场预期。

投资者对此显然是极不满意的。因为大家预期好学生万科在惊涛骇浪中可以撑住，甚至表现还不错，没有预料到如此巨幅的下滑。

郁亮的态度是不回避，直面问题。我听说，万科内部对他要不要道歉其实是有分歧的，因为很多人觉得业绩这么差是外部市场环境冲击的结果，但郁亮认为，自己做得不好就是不好，要向内去找原因。所以他首先道歉了。

除去结算、计提、成本法等财务上的原因，我比较有感触的是，他反思了万科对规模的盲目追求。“尽管较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。”

30多年来一直在头部甚至长时间担当“老大”的万科，是不能容忍自己掉出一线阵营的，过去五六年，即使失去了老大之位，万科依然想要保住前三，因此在开发业务上出现投资追高冒进，运营业务摊子铺排过大，这导致万科在面临剧烈的行业波动时，比第二梯队的中海、保利、华润、龙湖会受到更大的冲击。

同样的问题其实也出现在其他巨头身上。过去大半年，中国房地产行业经历了10余年来最剧烈的波动，房地产四巨头中，恒大最早陷入债务困局，融创新近提出债务展期，碧桂园也净利下滑20%。

而将时间拉长30余年，万科历史上共出现三次净利润下滑，都是在宏观经济和房地产行业调整下发生的，分别是1995年、2008年、2021年。很巧合，每隔13年一次。

某种程度上来说，这是成为“老大”的代价。当你的规模越来越大，管理半径也越来越大，风控成本也会变高，过度的放权会导致区域失控，比如北方区域计提减值是最多的，这是万科在这一轮波动里的教训。

这也是一个悖论。万科还要不要做老大、在头部？

要，就意味着开发业务必须大规模拿地，选择范围、容错空间就会小很多；同时，当8年前转型多元化运营时，万科认为必须培育6个千亿级新业务，才能“再造一个万科”，而那时，华润、龙湖也只在商业、长租着力而已。

万科和郁亮选择了继续做大，那么就要承受一些代价。当然这不是说，成为老大的抗风险能力就天然地弱了，显然万科在这一轮的表现中并不完美，有很多提升的空间。

2、

自去年9月开始，多家千亿房企已经陷入资金困局，业绩亏损不在少数，发不出财报的也很多，净利润下滑更是普遍现象，截至目前，郁亮是第一个因为业绩差站出来道歉的地产大佬。

态度很重要。行动才是最关键的。郁亮和祝九胜很清楚万科的问题在哪里，并提出了有力的解决方案和行动目标，这是一群有高自尊的人，对自己有要求的人。

尽管对盲目追求规模进行了反思，但“领先领跑、数一数二”本身并没有错。曾与业内知名CFO吴建斌交流，他说，任何时候规模都是重要的，即使在商业、长租这些新赛道上，也首先要看规模。

所有追求卓越的公司，在任何航道上，也都会以做到头部、进入第一阵营为目标。万科显然从未放弃这一点。

所有之前种下的因都会结果。万科从未放弃野心，这固然让万科付出代价，但也即将结出丰硕的果。

比较超我预期的是，郁亮这次对运营业务的“交底”和信心。过去几年，他一直避提分拆上市，不让物业上市，但现在可以在业绩会大谈特谈分拆和reits，并呼吁机构，给予万科这样的综合运营商合理的估值。

在多年布局运营业务后，万科的物业、长租、物流、商业都成为了新的利润蓄水池。2021年，这些新业务的营收已超过400亿，假以时日，营收和利润追上开发业务也并非幻想。

事实上，万科一直以历史成本法核算经营性业务，若像华润、中海、龙湖一样，以公允值重估计算，近几年可为万科带来百亿净利润，2021年大概在60亿左右，加上这部分，万科净利润将达到280亿左右。

之前我曾经写过，万科人集体向开发商告别。现在，郁亮告诉大家，万科已经是一家城市综合运营商了，运营业务的利润贡献，即将真实地体现在财报中。

很少见郁亮这么高调地去说还未成为现实的东西。就他的性格而言，他说了，就是这事肯定成了。那么你也知道了，他这一次的“交底”释放的信号多重要。

万科总裁祝九胜的话也很傲娇，“作为综合不动产玩家，我们不但要始终在第一阵营，还要为各类资本、资金提供更多合格的资产。”

这是一场长达8年甚至10年的实验，中间经过了郁亮与王石关于多元化的分歧、2015大牛市、万宝之争、大股东更迭，以及过去一年这“10年来最大的波动”。

45.7%的净利下滑是万科跌入了最深的谷底。向上看，蓄势而发，一个全新的万科已经浮现。中国A股市场会出现一家全球规模靠前的综合不动产运营商。

这不是简单的生意模式、财务数字更迭，而是一群人努力的结果，在一家公司30年、20年、10年，这是包括郁亮在内的一群人的理想。

有人说，本来以为万科业绩会是“批斗大会”，没想到董事长道歉，还挺诚恳。他为什么要道歉呢？是因为他也觉得对不起自己，对不起团队，在万科30余年，这份工作早已内化为自己的事业和人生追求了。

毕竟，人生有多少个30年。王石都已经退休5年了。

在这几个月市场的凄风苦雨中，按时开业绩会的地产公司没有多少。我自己听了龙湖、万科、中海、华润等几家。也许投资者至少应该庆幸，还有一些公司，能让人感受到房地产这门古老的生意还有得做，10万亿的市场也依然有人在开拓，对未来也可以继续抱有希望。