日本银行开户会话(中国银行日本分行开户)

（共8集）

日本房地产交易流程

交易材料准备

1. 地址公证书。从公证处开具即可，需要中文和日语两份。
2. 护照。用于在司法书士面试登记时使用。
3. 个人印章（或者指纹）。建议去淘宝刻一个印章，部分客户如果未来想要在日本做经营性签证，建议还是使用印章。
4. 委任状。由于大多数客户均不能实时参与整个交易流程，一般都需要由我们提供委任状，

所有的材料，必须在交易前准备完毕。付款时可以使用任意国家的银行账户。

现房物件交易

一个规范的日本不动产的交易结构如下，涉及买主、卖主、不动产中介、不动产保护协会。其中最为特殊的这个是不动产管理协会，不动产管理协会的目标是保障交易双方的权利，所有的纠纷均由不动产管理协会来协调，针对中介的欺诈和不诚信行为，不动产协会都是先赔偿客户再追责不动产公司。而房地产的交易流程也非常简单。具体的一个流程主要由以下几个步骤：提交买付证明、重要事项说明、支付定金、不动产买卖契约书契约、办理公证、支付尾款、交割和办理登记，整个流程在 15 ～ 30 个工作日（根据物件情况而定），以下就是标准的日本房地产交易流程。我们的日本房房地产遵循一整套严格的看房交易流程。但是由于每位客户的需求不一样，每个人的流程也会不一样。东京地区的房地产交易流程相对比较清晰，大多数长租物件都是已经建好的公寓，因此交易流程都是标准的日本不动产流程。但是，大阪地区的房地产都是新造的一户建，属于注文建筑，所以流程上略有不同。

提交购买意向书（買付証明書を提出）

在看中了房产之后，您需要提交购买意向书，购买意向书由我们为您准备，一旦签订购买意向书后，买卖双方不可撤回，所以请您慎重考虑。但是买付契约书提交后，会有三种结局； 房东同意出售，并且愿意直接交割，这种情况是最好的；房东同意出售，但是需要使用指定交易条件（只允许卖给日本人或者规定只允许用日本银行账户）； 房东不同意出售；绝大多数日本不动产中介都是从网上找物件，非常容易出现房东和买家协商不一致的情况（而且是多数）。为了避免这些情况，有实力的大机构都会使用机构资本直接拿下优质房源，然后直接出给客户，避免这种情况。

委任状办理

由于绝大多数客户均无法在日本参与每个流程的，因此需要进行委托办理。委任状的目的是减少您前往日本的次数，节约您的时间。

签约和首付

在《買付証明書を提出》得到确认后，即可进入签约阶段，会由宅建士为您准备面签程序，如果您在日本现场，可以直接与我们的宅建士进行面谈。如果您不方便前往日本交易，我们会为您提供代理人签约服务进行视频签约（需要已经签署委任状）。在签约时，我们会为您提供以下材料供您阅览签字。不動産売買契約書： 这是主要文件，里面包含交易房产的基本信息以及交易的相关条款；买主确认并理解关于标的物的重要事项并签 名盖章后，进行正式签订不動産売買契約書。 除重要事项说明书中所包含的内容外，还会 有更详细的关于标的物的交付时间、手付金金额及其他一些特别条款等信息，请注意确认。 在买主确认合同内容无误并签字盖章后，买卖行为正式生效。买主需向卖主支付一定金额的订金手付金，一般不超过不动产买卖金额的 20% 。此后如买方违反买卖契约，将不退还定金。卖方违约则需支付买方两倍定金。重要事項説明書： 在买主向卖主提交買付証明書，且买卖双方达成一致协议后，即可进入签约流程。 根据日本宅地建物取引業法，在签署房地产买卖合同之前，需持有宅建士资质的专业人员向买主进行关于标的物的重要事项说明。 说明事项大致分为“关于标的物的事项”及“关于交易的事项”，所有与标的物相关的信息都会在此时向购买意向者一一进行说明。不動産購入委任状（如有）： 如果您无法直接前往日本签约或者找他人代理签约时，需要用到委任状。宅地建物取引士証： 在签约时，宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引士証，证明自身拥有合格的不动产交易资质；宅地建物取引業者免許証：签约时，宅地建物取引士会主动出示宅地建物取引業者免許証，证明所在公司有合法的不动产销售资质；在宅地建物取引士进行所有事项说明后，您可以支付首付款（一般为 10%）到指定账户即可。

办理住址公证

由于日本的房地产登记是依靠您的在中华人民共和国内的住址公证来确认产权的，因此您必须携带您的相关材料前往当地的公证处办理住址公证。一般需要 2 ～ 3 周时间，请您提前前往当地公证处预约办理。

司法书士面试

为了防止虚假交易等行为，您需要提供护照或者身份证复印件给司法书，并和司法书士面试。在面试完成之后，即可进入最后的交割环节。

交割(引渡し)

在不動産売買契約書中确定的最終決済日这 一天，进行标的物的交割(引渡し)。 买方支付标的物的剩余尾款，卖方则需将标的物所有权转让给买方。 司法书士作为买卖双方的代理人进行所有权的转让登记，确保整个交接流程顺利进行。

办理登记

该步骤即为获得房产证和土地证的步骤，不动产商会为您全程办理，获得产证后我们会为您提供快递服务。一般所需时间为 2 ～ 3 周。

签订管理协议

在房屋交割完毕后，我们会与您签订管理协议，此时您所购买的公寓的租金将开始计算并转移到您的银行账户。